공동주택 리모델링 활성화 방안에 관한 연구 : 방배동을 중심으로

공동주택 리모델링 제도의 활성화 방안을 방배동 사례로 연구했다.

우리나라의 주택보급률이 2002년도에 100%를 넘어서면서 주택 공급정책과 함께 기존 재고주택의 유지관리 정책도 매우 중요하게 되었다. 특히 1980년대 이후 강남권 및 분당·일산 등 1기 신도시를 중심으로 대량 공급되었던 아파트가 노후화 되어 이를 개선하기 위한 방안이 필요한 상황에 직면하게 되었다. 이러한 노후된 아파트는 재건축을 통해 재공급 되는 것이 일반적이었으나 지나친 투기이익의 추구 및 주택가격 상승 주도, 과다한 폐기물 발생, 고층·고밀화 등의 많은 부작용을 발생시켰다. 또한 경제성장 등으로 여유롭고 풍요로운 삶을 추구하면서 대형평형에 대한 수요가 확대되고 있을 뿐만 아니라 최신 건축기술을 적용한 평면설계 및 첨단 정보화 시스템 도입의 욕구도 커짐에 따라 선진국형 주택 유지관리 정책 도입의 필요성을 느끼게 되어 2001년 9월 건축법시행령을 통해 공동주택 리모델링 제도를 도입하였다. 이후 제도 활성화를 위하여 여러 차례에 걸쳐 제도를 개선 하였으나 구체적인 리모델링 실행을 위한 관련 제도의 개선이 미흡하여 리모델링 추진이 활성화 되지 못하고 있는 실정이다.

본 연구에서는 최근 중형급 단지로는 국내 최초로 리모델링에 성공하여 강남권의 중층아파트 대부분에서 공동주택 리모델링 사업이 본격적으로 추진하게 되는 계기를 제공한 방배동 궁전아파트의 사례를 분석하고, 리모델링 대상 아파트가 밀집한 방배동과 잠실지역 거주자들의 리모델링에 대한 구체적인 의식을 살펴보기 위하여 공동주택 리모델링의 전반적인 사항, 리모델링 추진과정, 금융 및 조세관련제도, 리모델링 활성화 방안에 관한 내용으로 설문을 실시하였다. 방배동 궁전아파트 사례분석과 설문조사에서 나타난 가장 큰 문제점으로는 구조적인 측면에서 다양한 평면도 적용이 곤란하고, 원활한 리모델링 비용조달을 위한 금융 시스템이 없을 뿐만 아니라 소유자의 과도한 비용부담을 경감시켜 줄 수 있는 조세제도의 지원이 없다는 것이다. 따라서 공동주택 리모델링 활성화 방안을 다음과 같이 제안하고자 한다. 첫째, 종합적인 금융 및 조세지원제도 방안으로는 원활한 비용조달을 위한 신상품 또는 시스템 도입, 주택담보대출비율 완화 적용, 국민주택기금 지원의 확대, 부가가치세 면제 범위 확대, 취·등록세의 면제, 차입금에 대한 이자 소득공제제도를 도입하여야 할 것이다. 둘째, 법제도 및 정책의 개선 방안으로는 수직 또는 수평 증축 적용 가능 대상 확대, 소형평형아파트에 대한 증축 비율 완화, 단지 내 상가의 리모델링 시 인센티브를 제공하는 것이다.

결론적으로, 최근 리모델링에 대한 비용이 크게 증가하고 있는 추세이나 리모델링 비용 조달을 위한 상품 부재, 주택담보대출 비율 강화 등으로 인하여 비용조달이 쉽지 않은 상황이다. 따라서 원활한 비용조달이 가능하도록 종합적이고도 심도 있는 금융상품 및 시스템 도입과 함께 조세지원제도의 개선을 통해 당사자들의 부담이 실질적으로 경감될 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 수평증축이 가능하도록 법 제도와 정책을 개선하여 다양한 최신 건축기술을 적용한 평면구성으로 거주자의 욕구를 충족시킬 수 있다면 공동주택 리모델링은 활성화 될 수 있을 것이다. With the housing supply rate for Korea surpassing 100% in 2002, the policy for maintenance of the existing stock housing as well as housing supply policy has become a vital issue.

Particularly, ever since the 1980s, the massively-supplied apartment houses centering on the first period new town, such as Gangnam bloc,Bundang,and Ilsan have become deteriorated and our country are confronted with the situation in which we have to find out a proper proposal to improve this. Such old and decrepit apartment buildings are usually re-supplied through re-building, but such a pattern of re-supplying gave rise to a lot of side effects such as inordinate speculative pursuit and its lead to housing price hike, excessive wastes occurrence, Manhattanization, and high densification.

In addition, with the trend to pursue leisurely and plentiful life, the demand for a large-size-pyong-typed apartment house was on the increase and with the increasing desires for the introduction of the plane design applied by up-to-date architectural technology and hi-tech information-oriented system, the authorities concerned felt it necessary to introduce a policy for advanced-country-typed housing maintenance & management, finally introducing a remodeling system for apartment house through the Enforcement Ordinance of Architecture Laws After that, several system improvements have been made for revitalization, but the improvement of related system for implementing substantial remodeling has been still inadequate, so the real situation is a little far from the revitalization of remodeling proceedings.

This research made an analysis of the domestically first success case of remodeling medium-sized apartment complex-Bangbae Kungjeon Apartment recently which sparked most of medium-sized apartment houses located at Gangnam bloc to positively get into remodeling project and conducted a questionnaire survey on residents living at Bangbae-dong where prospective apartments for remodeling are densely located and the residents at Jamsil district to examine their concrete consciousness of remodeling and the questionnaire includes question items such as the general matters on remodeling apartments, remodeling process, finance and tax-related system, and revitalization proposal for remodeling ,etc.

The biggest question at issue from the questionnaire survey and the analysis of Bangbae Gungjeon Apartment was that it is very hard to apply a variety of plane design due to a structural aspect and there is no financing system available to remodeling and no tax support to reduce the owner’s excessive burden of expenditure, either .

Accordingly, I’d like to suggest a revitalization proposal for remodeling of the apartment houses as follows: First, as a proposal for overall finance and tax support system, I think it’s necessary to introduce new financing items or system for smooth financing for remodeling, application of mitigated interest rate of house mortgage loan , expansion of support of People’s Housing Funds, expansion of exemption scope of value added tax, exemption of acquisition tax and registration tax, deduction system of the loan, etc.

Second, as a proposal for legal system and policy improvement, I’d like to suggest as follows: expansion of the target structures available to be remodeled in a vertical or horizontal extensions, mitigation of extension rate for small-sized apartment houses, incentive system offered to in-complex commercial district in time of remodeling, etc. Conclusively, while the budgets for remodeling is on the increase recently, financing remodeling project is not easy due to the lack of financing items, and interests rate hike for house mortgage loan.

Therefore, it’s necessary to introduce overall, in-depth financing items and system and to reduce the budgetary burden on the parties interested through the improvement of tax supporting system. In addition, Legal system and policy improvement will be necessary to allow the horizontal extension to be available and to meet the residents’ demand with the plane formation by applying a variety of updated architectural technologies. Then, It could be hoped that remodeling apartment houses would be surely revitalized.