거래허가 대상토지의 투기적 이중매매행위 방지대책

토지거래허가를 회피하는 투기적 이중매매의 방지책을 검토한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 적용에서 규정하고 있는 토지거래허가를 회피하기 위하여, 증여계약의 유용, 경매방식이나 중간생략등기 등을 이용한 탈법적 거래가 성행하고 있으며, 특히 최근 대전 및 충청권에 대한 행정수도의 이전계획에 따라, 토지거래허가구역으로 지정된 이 지역에서, 허가를 잠탈하는 토지거래의 성행과 투기목적의 편법적 운용이 자주 발견되고 있다. 그리고 그 간 학설과 판례는 이른바 유동적 무효의 법리를 인정함으로써, 허가 받지 않은 토지거래계약은 일단 무효로 취급하고, 향후 허가의 취득을 전제로 소급적인 유효 여부를 결정하고 있다. 그러나 유동적 무효의 법리에 따른 토지거래계약의 무효를 전제로 하게 되면, 매도인이 허가를 받지 않은 상태에서 토지의 거래계약을 체결한 후, 동일한 토지에 대하여 다른 매수인과 이중적인 매매계약을 체결하더라도, 이러한 이중매매행위는 제1매매계약을 무효로 보는 한 매도인의 배임행위를 인정할 수 없게 되므로, 부동산중개인의 방조 아래 매도인은 토지거래의 허가를 고의적으로 지체하면서, 2중·3중의 거래를 유인하고, 그 중에서 최고가격을 제시하는 매수인을 찾아 최종적인 매매계약을 체결하는 투기거래를 야기할 가능성이 있다. 이러한 문제는 다양한 유형의 투기거래를 방지하기 위하여 형사처벌까지 규정하고 있는 국토계획이용법의 규율을 보기 좋게 따돌리는 새로운 형태의 투기수법이 될 가능성이 농후하다.

물론 토지거래허가구역 내에서 허가 없이 토지에 대한 매매계약을 체결한 매도인이 다시 동일한 토지에 대하여 2중·3중의 매매계약을 통하여, 그 중 최고의 매매가액으로 계약할 자를 물색하고, 그 자와 맺은 계약의 허가취득과 소유권이전등기를 경료하는 행위는 적어도 국토계획이용법 제141조 제6호에서 규정하고 있는 "허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자"에는 해당될 수 있어, 동법에 의한 직접적 처벌이 가능할 것으로 보인다. 그러나 현재 우리 대법원이 토지거래허가제도의 위반혐의로 기소된 피고인에 대하여, 범죄의도가 명백하지 않다는 이유로 무죄를 선고하는 태도이고 보면, 이중매매형태의 투기적 토지거래에 대한 방지는 결국 매도인의 배임행위에 초점을 맞출 수 밖에 없음을 알 수 있다. 그런데 이러한 매도인의 행태에 대하여 민법상 이중매매행위의 무효 및 제1매수인의 보호를 위한 법률구성이 가능하기 위하여서는 허가구역 내에서의 토지거래계약에 해당하는 제1매매행위가 유효하게 성립하여, 매도인의 제1수인에 대한 소유권이전등기의 협력의무가 전제되어야 하고, 그러한 전제에서 비로소 매도인과 제2매수인 사이의 이중적 토지거래행위에 대한 매도인의 배임행위를 인정할 수 있게 된다. 그리고 나아가 형법상의 배임죄를 구성하기 위해서도 마찬가지의 전제가 반드시 요구된다고 할 것이다.

그러나 현재의 다수설과 판례의 태도에 따르면, 그러한 제1매매계약으로서의 토지거래를 이른바 유동적 무효의 법리에 근거하여, 허가 받지 않은 상태의 토지매매계약은 물권적 효력 뿐만 아니라 채권적 효력도 발생하지 않는 것으로 취급하고, 향후 허가를 취득하는 경우에 한하여 소급적으로 유효하게 해석하고 있다. 더욱이 제2·제3의 토지거래 역시 허가를 취득하지 않은 한 동일