집합건물법상 구분소유권 제한과 공동의 이익 = Restriction on Unit Ownership Through the Concept of “Common Interests” in the Korean Condominium Act

집합건물법상 공동의 이익을 근거로 한 구분소유권 제한을 검토했다.

우리 집합건물법은 집합건물 내 전유부분에 대해선 개별적·독립적 소유권을 부여하고, 공용부분에 대해서는 전유부분의 구분소유자들에게 공유로 귀속시키고 있다. 한편 집합건물법 제5조는 구분소유자의 권리와 의무에 관한 규정을 담고 있고, 여기에 이른바 “공동의 이익”이라는 개념을 대입하여 구분소유권 제한의 일반적 근거 또는 기준으로 활용되도록 명시하고 있다. 그러나 이것은 지극히 추상적 개념이어서 그 구체적 내용은 해석에 맡겨져 있다. 공동의 이익에 관한 적절한 해석과 그로부터 구분소유권 제한의 간명한 기준이 도출되어야만 관련 분쟁에 있어서 실질적이고 실천적인 해결도구로 작용할 수 있다. 본고에서는 구분소유권 제한의 근거이자 기준인 “공동의 이익” 개념을 검토하였고, 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 집합건물법상 구분소유권 제한의 실질적 근거는 공용부분에 대한 공유관계와 전유부분 간의 상린관계에 있다. 이는 전유부분과 공용부분의 유기적 공존을 전제로 하는 집합건물의 특수성과 그 전유부분과 공용부분에 대해 각각 개별적·독립적 소유권과 공유로써 권리귀속을 정하고 있는 집합건물법의 태도에 비추어 당연한 귀결이다. 둘째, 집합건물법 제5조 “공동의 이익”은 위의 관계에 기초하여 상정한 일종의 가상적 이익이므로 그 문언 자체에 구속되거나 그로부터 직접 구분소유권 제한의 기준을 도출하려는 시도는 지양되어야 한다.

셋째, 집합건물법은 집합건물 내 물적 부분을 기준으로 그에 대한 권리귀속형태를 달리하고 있으므로, 구분소유권에 대한 제한에 있어서 특정 행위가 영향을 미치는 물적 부분의 기능과 성질이 먼저 고려되어야 한다. 여기에 얼마나 많은 구분소유자의 이익과 결부된 것인지 여부는 불필요하거나 지극히 부수적인 참작요소이다. 넷째, 특정 행위가 영향을 미치는 물적 부분이 전유부분인 경우, 이는 구분소유자의 개별적·독립적 소유권의 대상인 점에서 상린관계의 법리가 적용되어야 하고, 이때 구분소유권 제한 그 자체보다는 이익 간 조정과 균형에 보다 중심을 두어야 한다. 다만 전유부분 간 대립양상이 일대다의 구도를 형성할 때에는 공동의 이익과의 연결도 고려되어야 할 것이다.