도심재개발의 다차원공간설계를 위한 도시설계 개선방안 : 을지로 3·4가역 주변을 중심으로

을지로 도심재개발의 공간 연계와 도시설계 개선방안을 연구했다.

이 연구의 목적은 도심재개발의 활성화를 위한 도시설계의 개선방안을 마련하는데 있다. 따라서 도시를 바라보는 다양한 관점 가운데 ‘도시공간’을 구성하는 도시설계의 관점에서 문제를 인식하고, 그 해결방안을 모색하고 있다. 기존 도심재개발은 사업성 위주의 거시적인 도시계획차원에 머무르고, 개별대지에 개별적인 개발이 이루어졌다. 그럼으로써 공간과 공간의 연결이 원활하게 이루어지지 못하고, 구역의 특수한 상황을 고려한 개발을 하지 못하고, 주변지역과의 조화를 이루는데 큰 효과를 거두지 못했다. 따라서 본 연구에서의 제안내용은 크게 두 갈래로 구분된다. 첫째, 사업성위주의 재개발의 한계를 극복하기 위해 도시설계와의 연계방안을 제안하고 있다. 둘째, 개별대지에 국한해서 행해지는 건축규제위주의 개발에서 벗어나 지구전체의 특성을 반영하고, 주변지역과의 조화를 유도하고, 그리고 각 공간간의 상호연계와 소통을 위한 도심재개발을 이루기 위해 다차원공간설계를 제안하고 있다. 도시설계의 연계에 대한 사례적용연구는 98년 3월 『대한국토․도시계획학회』주최로 세운상가주변 8개 블럭을 대상으로 ‘세운상가 주변재개발 및 1단계사업수립 계획안’을 중심으로 수행하였다. 그리고 다차원공간설계 제안은 이 계획안에서 제안하고 있지 못한 “지하공간계획”과 “입체보행공간망 구상”을 통한 개념설계 위주로 제안하였다.

이 두 갈래의 연구진행을 통해 도심재개발의 활성화방안과 도심재개발의 다차원공간설계를 위한 도시설계 개선방안을 도출하였다. 먼저, 도심재개발사업과 도시설계와의 연계를 통한 재개발 활성화방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 도심재개발 사업결정 이전단계부터 도시설계가 적용되어, 합리적이고 복합적인 구역지정을 유도하고, 인접지역과의 연계성을 높일 수 있도록 도시설계 적용단계를 조정해야 한다. 둘째, 도심재개발의 개발방향에 따라 도시설계 수립시 블록별, 개발단위별로 세분화하는 작업을 통하여 개발의 우선 순위를 정하고, 각 블록간 용도와 용량, 층고를 전체적으로 조정하는 작업을 선행하면서, 개발을 순차적으로 유도할 수 있는 단계별 정비지침을 마련해야 한다. 셋째, 개별대지에 국한되어 적용하는 용적률의 개념에서 탈피해 ‘용적밀도’개념을 적용하여 어느 구역의 총량적인 개발밀도를 이 구역 주변 도시발전 맥락을 고려하여 적정 제어할 수 있고, 구역 특성에 맞는 공적환경개발을 유도할 수 있도록 해야한다. 넷째, 건폐율과 높이제한 완화 규정은 선택적으로 적용하고, 도심공동화를 막기 위해 주거용도에 대해 완화규정을 두고, ‘도심환경개선시설’에 대해서도 적극적인 완화책이 필요하다. 다섯째, 사업비 지원은 건축 공사비를 융자하는 것보다는 재개발 시행 초기에 공공도로, 공원 등 도시기반 시설을 위한 선투자를 공공이 부담하는 원칙을 고려할 필요가 있다.

여섯째, ‘계획단위 개발기법’(PUD), 건축법의 ‘특별개발사업구역’ 제도를 도심재개발에 적용하는 방안을 모색하고, ‘개발권 이양제도’(TDR)를 도입하는 방안도 검토되어야 한다. 다음으로, 도심재개발의 다차원공간설계를 위한 도시설계개선방안을 정리하면 아래와 같다. 첫째, 공중권 제도를 도입하여 토지취득이 어려운 도심에서 도시계획상 필요한 도시공간을 확보 할 수 있는 수단으로 활용해야한다. 즉 토지공간에 공중권을 활용한 개발로 기존 건물의 상부공간이나, 도로 등의 기이용(旣利用) 공공시설물의 상부공간을 개발함으로써 도시의 활성화 및 도시미관을 개선할 필요가 있다. 둘째, 지하공간개발 제도의 정립으로 지하공간의 사용권을 규제하는 방안을 마련하고, 지하공간의 건축시 용도지역지구제의 2차원적인 적용보다는 3차원적인 입체적 용도지역지구제를 적용해야 할 필요성이 있다. 또한 지하공간개발이 시급한 지역과 개발가능성이 있는 지역, 개발의 필요성이 없는 지역으로 구분하여 단계별 개발방안을 마련하고, 지상의 녹지공간 확보와 함께 지하부분에 대한 건축규제완화와 인접건물의 지하부분으로 쉽게 이용할 수 있는 연결통로 개방에 따른 인센티브가 필요하다.

셋째, ‘다차원공간설계’를 위해서는 도시설계가 건축을 규제하여, 도시경관과 대지의 효율적 이용, 공공환경의 쾌적성을 증진시킬 수 있도록 ‘개개 건물과 건물군의 합리적 관계 그리고 그 주변의 외부공간의 배치 및 공공공간을 규제(control)할 수 있어야 한다. 넷째, 공간도시들에서 복합, 고밀 중심지들에서 3차원 공간으로 보여지지 않는 ‘다차원공간’의 유형정보를 기술하고, 창조적으로 사유하는데 적합한 도시설계 기술체계(技術體系)를 마련해야만 할 것이다.