미국 리츠 수익률의 변동성과 배당금 결정요인에 관한 연구

미국 리츠 수익률 변동성과 배당금 결정요인을 분석했다.

This study analyzes the volatility of US REITs' returns and the factors that determine the dividend rate. To this end, monthly data on index returns from January 2004 to September 2021 and quarterly data on dividends from the first quarter of 2000 to the second quarter of 2021 were investigated. For detailed analysis by REITs sector, five additional sub-sectors (office, Residential, industry, retail, healthcare) were analyzed along with data on the entire REITs market. First, to analyze the volatility of REITs, the REITs index returns variables in each sector were tested for stability through techniques such as ADF and ACF, and the normal time series was confirmed.

As a result of the analysis through the GARCH(1,1) model, more than 60% of the influence of the previous month's volatility on all REITs, Residential, industry, and retail sectors was confirmed, and more than 40% of the influence was also confirmed in the office sector. After that, for the analysis of REITs' dividend determinants, a regression analysis was conducted after selecting macroeconomic factors and factors affecting internal factors (Earning, Growth, Risk) based on previous studies. In the analysis process, the exhibition difference of the dependent variable was used as an independent variable again to reflect the characteristics of the time series data.

After that, standardization of X variables was performed to derive accurate analysis results. In addition, in order to derive significant results in the analysis process, various independent variables reflecting the characteristics of factors were constructed to derive the analysis equation as significant as possible by using the backward elimination method for each detailed sector. result of the analysis, the significance of the selected variables was different for each sector, and even if the signs of the estimation coefficients were the same, there was a difference in the degree to which they affected.

According to NAREITs, index returns and dividend rates are the main factors in REITs' investment decision-making. Based on the empirical analysis of REITs' returns and dividend data by the U.S. REITs sector, it is meaningful to provide information that can help investment decisions in the analysis and investment of domestic REITs that will grow in the future. 본 연구는 미국 리츠의 수익률의 변동성 분석과 배당률을 결정하는 요인에 대하여 분석하고자 한다. 이를 위해 미국 NAREIT에서 제공하는 2004년 1월부터 2021년 9월까지의 지수 수익률 월별 데이터와 2000년 1분기부터 2021년2분기까지 배당금에 관한 분기별 데이터를 조사하였다. 리츠 섹터 별 세부적인 분석을 위해 리츠 전체 시장에 대한 데이터와 함께 추가적으로 하위 섹터 5개(오피스, 주거, 산업, 리테일, 헬스케어)에 대한 분석을 진행하였다.

먼저, 리츠의 변동성 분석을 위해 각 섹터의 리츠 지수 수익률 변수들을 ADF, ACF 등의 기법을 통해 안정성 검정을 하고 정상 시계열을 확인했다. GARCH(1,1)모형을 통해 분석한 결과, 전시차의 변동성이 현 시차에 주는 영향력에서 모든 리츠, 주거, 산업, 리테일 섹터에서는 60% 이상의 영향을 확인할 수 있었고, 오피스 섹터에서도 40% 이상의 영향력을 확인했다. 이후, 리츠의 배당금 결정 요인에 관한 분석을 위해 먼저 선행 연구들을 바탕으로 거시경제적 요인들과 내부적 요인(Earning, Growth와 자산규모, Risk)으로 영향을 미치는 요인을 선정한 후 회귀분석을 진행했다. 분석 과정에서 시계열 데이터의 특성을 반영하기 위해 종속변수의 전시차를 다시 독립변수로 사용하였다. 이후 정확한 분석 결과 도출을 위해 X변수들의 표준화 작업을 했다. 또한, 분석 과정에서 유의한 결과를 도출하기 위해 요인의 특성을 반영한 다양한 독립변수들을 구성하여 세부적인 섹터별로 후진 소거법을 활용하여 최대한 유의한 분석 식을 도출하고자 했다. 분석 결과 각 섹터별로 선택된 변수들의 유의성이 다르게 나왔고, 추정계수의 부호는 같아도 영향을 미치는 정도의 차이가 존재했다. NAREITs에 따르면 리츠의 투자 의사 결정에 있어 지수 수익률과 배당률이 주요 요인이라고 한다.

미국 리츠 섹터 별 리츠의 수익률과 배당금 대한 데이터의 실증 분석을 바탕으로 앞으로 성장할 국내 리츠의 분석과 투자에 있어 투자의사 결정에 도움이 될 수 있는 정보를 제공하는 데 의의가 있다.