不動産 開發事業의 資金調達方法으로서의 프로젝트 파이낸싱 活用方案에 관한 硏究

부동산 개발사업의 자금조달 수단으로 프로젝트 파이낸싱 활용방안을 연구했다.

과거 고성장 시기의 부동산 개발사업은 풍부한 수요자를 바탕으로 한 선분양제도와 기업금융 방식을 통해 소요자금을 용이하게 조달할 수 있었다. 그러나 IMF 외환위기 이후 극심한 경기침체로 인한 부동산 수요 위축과 자산디플레이션으로 인해 많은 주택건설회사의 연쇄도산으로 이어져 부동산 개발사업에 소요되는 자금을 조달하는데 상당한 어려움을 겪고 있다. 이는 주로 건설회사와 같은 자금조달자가 담보제공이나 지급보증과 같은 기업금융을 통해 자금을 조달하기 때문에 특정사업의 부실이 회사 전체의 부실로 이어질 수 있는 구조적인 요인에 기인한다고 할 수 있다. 즉, 개별사업의 철저한 사업성 분석과 이에 따른 사업 및 금융 구조화(Structuring) 작업이 수반되지 않은 행태에 있다고 할 수 있다. 이러한 문제 해결을 위한 수단의 하나로 일부 개발사업에 프로젝트 파이낸싱을 활용하려는 시도로 이어졌다. 그러나 이러한 움직임은 프로젝트회사를 통한 비소구 또는 제한적 소구 방식의 형태가 아닌 건설회사의 지급보증이 수반된 완전 소구 방식에 그치고 있어 완전한 형태의 프로젝트 파이낸싱이 요구되고 있다. 이와 더불어 국내 부동산 금융 환경이 급변하고 있는데, 이를 한마디로 요약하자면 부동산 증권화가 급진전하고 있다.

자산유동화증권(ABS), 주택저당채권유동화증권(MBS)과 부동산 증권화의 요체라 할 수 있는 부동산투자신탁제도(REITs)가 이미 시행되었거나 시행 예정에 있다. 이러한 부동산 증권화 경향은 프로젝트 파이낸싱이 부동산 개발사업에 정착되어 활용될 수 있는 여건을 마련할 수 있는데, 부동산투자회사제도의 도입은 향후 부동산 개발사업에 프로젝트 파이낸싱이 적극적으로 활용될 것으로 예상된다. 또한 프로젝트 파이낸싱 대출자산 증권화가 동향은 프로젝트 파이낸싱이 더욱 활용될 수 있는 여건을 마련할 것으로 예상된다. 현재 부동산을 둘러싼 제반 여건이 완전한 형태의 프로젝트 파이낸싱 기법을 활용하기에는 많은 제약이 있기 때문에 동 금융기법을 활용할 수 있는 현실적인 방법으로 기업금융과 결합하여 변형된 형태로 활용할 수 있을 것이다. 또한 향후 동 금융기법이 정착되고 제반 여건이 마련될 경우, 장기임대계약을 담보로 한 동 금융기법의 활용도 가능할 것으로 예상된다. 그리고 프로젝트 파이낸싱과 ABS의 결합을 통한 이용도 가능할 것이며, 다양한 투자재원을 활용하여 프로젝트 파이낸싱 사업의 안정성을 기할 수도 있을 것이다. 이를 위해서는 법적․제도적 개선점과 기업 및 금융기관의 인식 제고가 이루어져야 할 것이다. 프로젝트 파이낸싱을 성사시키기 위해서는 많은 시간과 노력과 비용이 수반된다.

그러나 선분양자금과 단기 차입금에 의존해 자금조달 행태로 인해 부동산시장 및 금융시장의 변화에 적절히 대처할 수 없는 한계를 극복하기 위해 동 금융기법이 활용되어야 할 것이다. 따라서 관련 법률의 보완 및 개선과 관련 당사자의 인식 제고 및 노력을 통해 향후 프로젝트 파이낸싱이 부동산 개발사업에서도 적극 활용될 수 있도록 해야 할 것이다.