부동산 경매의 집행관 및 현황조사제도 개선에 관한 연구

부동산 경매의 집행관 현황조사 및 관련 제도의 개선을 연구했다.

부동산 경매에 대한 일반인들의 관심이 높아지고 있다. 다양한 경매 관련 책이 출판되고, 그에 관련한 부동산 강좌가 개설되면서 초보자들도 쉽게 내 집 마련을 위한 부동산 경매에 참가하고 있는 추세이다. 이렇듯 일반인들의 경매 참여가 확산되다 보니 이제는 과열현상까지 일어나 때때로 초보자들은 많은 위험에 처하기도 한다. 집행관의 현황조사 보고서와 매각물건명세서를 믿고 경매에 투자한 초보자들은 입찰보증금을 반환받지 못하고, 시세보다 비싸게 낙찰받기도 하며, 부동산이 훼손되어 소유권을 취득하지 못하게 되거나 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 권리관계의 변동이 생기기도 한다. 이에 본 논문은 매수인들이 부동산 거래사고 및 위험 부담이 높은 부동산 경매에 참여시 현황조사제도의 미비점으로 인해 피해를 보는 일이 없도록 제도를 분석하였다. 2002년 민사집행법의 시행으로 강력한 제도가 실시되고 있음에도 현재 집행관제도의 문제점과 현황조사의 미비점으로 인하여 많은 피해가 발생하고 있어 집행관제도와 현황조사제도를 중심으로 살펴보았다. 본 연구의 방법은 문헌조사에 의거하였다. 법원행정처의 “집행관 감독지침”에 있는 집행관제도와 다른 나라의 집행관제도를 비교하며 집행관제도의 현황을 알아보고, 기존 연구 논문, 단행본, 민사집행법을 살펴보았다.

또한 우리나라 경매계의 전문가들을 면담하고, 집행관의 현황을 직접 파악하고자 전 집행관과 현 집행관 등 본 주제와 관련된 전문가와의 심층면접 내용을 참고하여 반영하였다. 그리고 부동산 경매 관련 정보의 미공개 실태로 인한 위험성과 집행관제도 관련 판례, 물권별 현황조사 관련 판례 분석을 통하여 문제점을 도출하고 개선안을 제안하였다. 다음은 현황조사제도에 관한 개선안이다. 첫째, 집행관의 조사 권한을 뒷받침하기 위해 집행관의 질문 또는 문서의 제출 요구에 대해 정당한 이유 없이 진술을 거부 또는 허위의 진술, 허위의 문서를 제출한 자는 “진술 및 거부죄”로 과태료 처분을 할 수 있도록 하는 근거 규정을 마련하여 집행관에 의한 현황조사를 실질적으로 하는 것이 하나의 방안이 될 것이다. 둘째, “폐문부재”로 인하여 많은 매수자가 피해를 보는바 일본의 경우처럼 “내람제도”를 도입하여 부동산을 매매하는 경우처럼 내부를 볼 수 있는 제도를 도입해야 한다. 셋째, 공공기관의 도움을 받아 현 점유자 현황을 알 수 있게 하여야 한다. 도시가스 회사, 수도사업소, 한전 등과 연계하여 정보를 제공받아 실제 사용하고 있는 사람이 누구인지를 공적으로 확인할 수 있어야 한다. 넷째, 현황조사 보고서가 미비할 때에는 현황재조사 명령제도와 추가조사명령제도를 활용하여야 한다. 다섯째, 현황조사 보고서 양식을 개선하여야 한다.

여섯째, 매각물건명세서의 중대한 흠결의 원인인 유치권 등에 대하여 매각물건명세서 양식을 개선하여 기록하고 제도를 개선하며 현황재조사 명령과 심문권을 발동하여 이해관계인을 심문 · 조사하여 그 내용을 매각물건명세서에 기재해야 한다. 다음은 집행관제도에 관한 개선안이다. 첫째, 집행관은 특혜채용보다는 전문가 시험을 통한 전문 인력 채용과 법적제도의 마련을 통한 채용이 필요하다. 둘째, 집행관 수수료의 편중 문제이다. 집행관은 고소득임에도 불구하고 수수료가 편중되어 매각 수수료는 비교적 높게 책정되어 있고, 상대적으로 현황 수수료는 동산집행 수수료와 더불어 낮은 편이다. 셋째, 집행관의 임명 시 관할 지방법원에 예치한 보증금을 활용하여 손해를 보상토록 하는 것도 하나의 방안이 될 것이다.

제1장 서론 1 제1절 연구 배경 및 목적 1 제2절 연구 범위 및 방법 3 제2장 부동산 현황조사제도의 일반적 고찰 5 제1절 현황조사제도의 개관 5 1. 부동산 경매제도 및 경매현황 5 2. 집행관의 현황조사제도 10 3. 매각물건의 공시제도 25 제2절 집행관제도 30 1. 우리나라의 집행관제도 30 2. 외국의 집행관제도 38 제3절 부동산 경매 관련 정보의 공개 실태 41 1. 민사집행사건기록 열람 41 2. 임금채권 및 조세체납내역과 임차인배당요구 44 제4절 선행 연구의 고찰 47 제3장 집행관의 현황조사 관련 판례 분석 49 제1절 제도 및 운영 부실로 인한 피해 판례 49 1. 집행관의 중과실 49 2. 집행관의 손해배상 52 제2절 현황조사 관련 판례분석 56 1. 주택임대차 56 2. 상가, 제시외 건물 57 3. 법정지상권 58 4. 토지 61 5. 유치권 63 제3절 판례의 시사점 64 1. 제도 및 운영 부실로 인한 피해 판례분석 65 2. 물권별 판례 분석 66 제4장 집행관 및 현황조사제도 문제점과 개선방안 73 제1절 집행관 및 현황조사제도의 문제점 73 1. 집행관제도의 문제점 73 2. 현황조사제도의 문제점 77 3. 매각물건명세서의 문제점 80 제2절 집행관 및 현황조사제도의 개선방안 84 1. 집행관제도의 개선 방안 84 2. 현황조사제도의 개선 방안 87 3. 매각물건명세서의 개선 방안 96 제5장 결론 104 참고문헌 107 ABSTRACT 110