연구 요약
연구 요지 (AI)
수도권 재건축·재개발사업의 전문관리업 제도 개선을 연구했다.
초록
정비사업전문관리업자의 역할에 대한 고찰 우리나라는 1960년대 이후 급격한 산업화와 도시화로 인하여 도시의 주거환경은 난개발, 기반시설 부족, 교통시설의 불확충, 주거환경 질의 하락 등과 같은 많은 문제점이 발생하였다. 이러한 도시문제와 주택문제를 해결하고자 재개발, 재건축 등 다양한 방식의 주택 정비사업이 진행되었지만 추진위원회와 조합 그리고 시공자의 유착관계에서 발생하는 비리, 갈등 등과 같은 사회적 문제점으로 인하여 토지등소유자의 재산에 막대한 피해를 주는 것은 물론 사회적 비용을 낭비하게 되었다. 이를 해결하고자 「도시 및 주거환경정비법」이 제정되었고 정비사업전문관리업자라는 새로운 개념을 도입하게 되었다. 하지만 기존의 문제점을 해결하고자 정비사업전문관리업자 제도를 신설하였음에도 불구하고 기존의 문제점들과는 다른 형태로 또다른 문제점들이 발생하게 되었다. 수많은 문제점들 가운데 추진위원회나 조합과 함께 실질적으로 정비사업 업무를 수행하는 정비사업전문관리업에 대한 제도적으로 미흡한 점을 개선하고자 2018.02.
「도시 및 주거환경정비법」을 개정하여 전자입찰 등의 방법으로 업체를 선정하게 하는 등 다양한 방식으로 제도 개선을 모색하였으나 여전히 그 문제점이 개선되지 않고 있는 상황이다. 이에 본 연구에서는 주택재건축·재개발 정비사업에 있어서 현행 정비사업전문관리업 제도의 문제점과 그 제도개선 방안을 실증분석을 통하여 도출하기 위하여 현행 도시및주거환경정비법령과 시·도조례, 선행 연구들에 대하여 심도있는 문헌 고찰을 진행하였으며, 2018.9.1.∼2018.11.30., 2018.12.1.∼2018.12.10. 2차례에 걸처 서울 수도권 지역 재건축·재개발 조합임직원, 관련 공무원, 관련 전문가(교수, 연구원 등), 설계·시공회사 등 협력업체, 정비사업전문관리업체 등을 대상으로 설문조사를 실시하여 제도 시행상의 문제점과 그 개선방안을 도출하였다. 분석결과, 첫째, 응답자의 대부분(225명, 84.6%)이 현행 정비사업전문관리업 제도개선이 시급하거나 필요하다고 인식하였다. 이는 2018.02.『도시 및 주거환경정비법』의 전면 개정하여 전자입찰 방식으로 업체선정 방법에 대한 투명성을 제고했음에도 불구하고 여전히 종전의 문제점들이 개선되지 않고 있어서 보다 실효성있는 제도 개선이 필요함을 보여준다.
둘째, 정비사업전문관리업자의 자격요건에 대하여 응답자의 대부분은 직원의 업무능력(중요도 평균4.57)이 가장 중요하다고 인식하였으며, 다음으로 청렴과 투명성, 회사의 자본능력, 회사실적이 중요하다고 응답하였다. 이는 정비사업전문관리업자의 선정과정에서 회사의 크기나 규모보다는 실질적으로 업무를 수행할 정비사업전문관리업자의 업무 능력과 인성을 평가할 수 있도록 선정절차를 개선할 필요성이 있음을 보여준다. 셋째, 현행 정비사업전문관리업 제도의 문제점에 대하여 실증분석을 실시한 결과 응답자의 대부분은 전문성부족(평균 4.58)과 행정기관의 관리부재(평균 3.72)를 가장 시급한 문제로 꼽았다. 그 뒤를 이어 정비사업전문관리업체의 자금력 취약(평균 4.26)과 각종 이권개입(평균 4.09)이 나타났다. 이는, 현재 정비사업전문관리업을 수행하는 이들 중 전문성이 부족한 이들이 상당히 많은 수로 존재하고 있으며 이들에 대한 행정기관의 관리·감독이 시급함을 보여준다. 하지만 정비사업전문관리업자의 경력에 대한 관리·감독은 정비사업전문관리업자의 선정 부분을 통해 자연스럽게 진행되고 있지만 정비사업전문관리업자로의 업계진입이나 교육프로그램등의 관리·감독은 이루어지고 있지않음을 보여준다. 따라서, 업계진입시나 업무를 수행하는 이들에 대한 교육프로그램 등의 개발이 필요하다.
넷째, 현행 정비사업전문관리업 제도의 개선사항으로는 전문인력확보(평균 4.55)와 이권개입 벌칙 강화(평균 4.41)가 우선적으로 개선되어야 한다는 결론이 도출되었다. 이는 위 실증분석과 같은 맥락으로 정비사업전문관리업자의 관리 · 감독 차원에서의 문제 해결방안을 강구하여야 할 것이다 본연구의 정비사업전문관리업 제도에 대한 실증분석을 통해 살펴본 결과 정비사업 전반에 걸친 개혁을 통하여 『도시 및 주거환경정비법』을 바로잡고 더욱더 올바른 정비사업을 진행할 필요성이 있다.
목차
표 목 차 ⅲ 그림목차 ⅴ 국문초록 ⅵ 제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 제2장 이론적 고찰 5 제1절 도시 및 주거환경정비법 개요 5 1. 의의 5 2. 사업추진 단계별 주요내용 6 가. 조합설립추진위원회 6 나. 조합설립인가 7 다. 사업시행인가 8 라. 분양신청과 관리처분계획인가 8 마. 기존 건축물의 철거와 공사 착공 9 바. 준공인가와 이전고시 11 사. 조합해산과 청산 12 제2절 정비사업전문관리업의 개요 12 1. 의의 12 2. 정비사업전문관리업 제도의 주요내용 13 3. 정비사업전문관리업자의 결격사유 14 4. 정비사업전문관리업의 등록취소 15 5. 정비사업전문관리업자의 선정 17 제3절 선행연구의 검토 및 차별성 32 제3장 정비사업전문관리업의 문제점과 제도개선 실증분석 36 제1절 문제점 실증분석 37 제2절 제도개선 방안 실증분석 48 제3절 집단간 교차분석 54 제4장 연구 결과 66 제5장 시사점 및 연구의 한계 69 참고문헌 72 부 록 74
발행 정보
2019. 건국대학교 행정대학원 국내석사 학위논문