중국의 부동산 현황과 외국인의 부동산 매매 절차에 관한 연구 : 상하이시를 중심으로

중국 상하이의 외국인 부동산 매매 절차와 시장 현황을 연구했다.

상해 부동산 시장은 역사적으로 1979년 중화인민공화국 설립이후 부동산은 계획 경제 관리에 포함되었기 때문에 30년 동안 위축되어 있었다. 1978년 중국은 경제개혁과 대외개방을 시작으로 상하이 부동산 시장이 발전하면서 변화되었다. 지금 중국은 수요증대와 주택제도 개혁이 지향하고 있는 주택상품화의 추세로 볼 때 중국에 있어 부동산업은 '황금 알을 낳는 거위' 와 같다고 할 수 있다. 이렇듯 국내인의 매매 뿐만 아니라 많은 외국인들이 거대한 시장을 바라보며 중국으로 발을 돌리고 있다. 특히 2003년 3월 부동산 매매 대하여 내·외국인 차별이 완전히 폐지됨으로써 더 많은 외국인들이 투자를 감행하고 있다. 외국인 부동산 구입이 증가 하고 있으며, 특히 중·고급 아파트의 경우 외국인의 아파트 구입률이 급속히 증가하고 있다. 중국에 투자 진출하는 외국인 기업에 있어 부동산은 소홀히 다룰 수 있는 문제가 아니다. 토지 사용관련 법규를 엄밀히 검토하여 중국측에 위법사항이 없는지를 확인해야 한다. 법 규정이 미비한데서 불이익이 발행할 수 있는가 하면 중국측의 자의적인 법해석에 의해 손해를 볼 수도 있다는 것을 명심해야 한다. 중국의 토지제도는 소유권과 사용권의 분리라는 독특한 관리체제로 되어있는 등 우리나라 토지와는 근본적으로 체제를 달리하고 있고 내용도 매우 복잡하다.

사회주의시장경제로 이행하는 개혁의 틀 속에서 외국기업들이 매매에 관한 실태 파악을 하고 적절히 대응하기 위해서 지속적인 조사와 연구가 뒷받침 되어야 한다. 위의 문제제기에 입각하여 이 글은 크게 4장으로 구성된다. 제2장은 상하이 부동산 시장의 발전과 현황에 관하여 설명 하였는데 첫째, 상하이 부동산 시장의 회복단계, 둘째 혁신적인 발전과 조정단계, 셋째, 점진적 발전단계인 역사적 전개과정을 설명 하였다. 그리고 최근 상하이 부동산 시장 현황과 정책변화에 대하여 설명 하였다. 제3장은 외국인 부동산 매매에 관한 연구인데 외국인 투자규정 및 허가기준, 한국인의 경우 국내에서 해외부동산 취득 시 범위와 해외송금에 관하여 설명하였다. 또한 외국인 부동산 구입 시 필요한 서류와 부동산 구입절차에 관하여 설명 하였고 불법적인 매매가 만연한 지금 중국 당국도 투명성을 더하기 위하여 인터넷을 통한 분양주택 구매절차도 살펴보았다. 또한 가장 예민한 부분인 세금제도와 법률에 대하여서도 설명 하였다. 제4장은 중국의 개혁·개방이 날로 확대됨에 따라서 많은 다국적 기업들이 이미 중국에 자리를 잡았고, 이로 인해 많은 외국기업이 이상적인 사무소를 찾기 원하기 때문에 부동산 임대 시 절차와 임대에 대한 부동산 세 징수에 관하여 설명하였다.

반대로 외국인이 주택을 임대할 경우 세금과 임대 중지로 인한 법률상의 문제해결과 임대기간 중 임대주인의 변동 시 법률에 관하여 설명하였다. 제5장 결론에서는 앞의 내용을 요약, 정리하고 그 바탕위에 앞으로 외국인들 특히, 많은 한국 사람들이 부동산 매매 시 꼭 알아야 될 상황과 중국의 법률적 미비로 인한 많은 피해들이 속속히 출현하는 상황에서 중국정부가 앞으로 법률의 정비를 해야 하고 외국인들 역시 소유권과 사용권의 분리라는 독특한 토지제도 관리체제하에 실태를 파악하고 부동산 매매 시 필요한 절차와 유의사항과 여러 가지 문제점들에 적절히 대응하기 위한 방향을 찾고자 한다.

목차 = 1 Ⅰ. 서론 = 4 1. 문제 제기 = 4 2. 글의 구성 = 6 Ⅱ. 상하이 부동산 시장의 역사적 회고 = 8 1. 역사적 전개과정 = 8 1〉 상하이 부동산 시장의 회복 단계 (1978-1991년) = 8 2〉 혁신적 발전과 조정 단계 (1992-1997년) = 10 3〉 점진적 발전단계 (1997 - 2000년) = 11 2. 부동산 시장의 현황 = 20 1〉 최근 상하이 부동산 시장 현황 = 20 2〉 최근 상하이 부동산 정책의 변화 = 22 Ⅲ. 외국인 부동산 매입·매각 = 26 1〉 외국인 투자규정 및 허가기준 = 27 2〉 해외부동산 취득범위 - 한국의 경우 = 27 3〉 해외 송금 = 29 4〉 상하이에서 부동산 구입 시 필요한 서류 = 30 5〉 부동산 구입절차 = 32 6〉 인터넷을 통한 분양주택 구매 절차 = 38 7〉 세금제도 = 40 8〉 외국인 부동산 취득 시 관련 법률 = 42 Ⅳ. 외국인 부동산 임대 = 46 1〉 임대 시 절차 = 47 2〉 임대에 대한 도시 부동산세 징수 문제 = 49 * 외국인이 주택을 임대 할 경우의 납세 = 49 * 주택 임대관계의 중지로 인한 법률상의 문제 해결(1) = 51 * 주택 임대 기간 중 임대주인의 변경시의 법률상의 문제해결(2) = 51 Ⅴ. 결론 = 53 별첨 = 55 상하이시 부동산 매매 계약서 = 55 상하이시 주택 임대 계약서 = 65 부동산취득 신고(수리)서 = 72 참고문헌 = 73 국문초록 = 76