都市開發에 있어서 住民補償에 관한 硏究 = (A) study on compensation for residents in urban development

도시개발 과정에서 주민 재산권 수용과 손실보상을 연구했다.

國文要約 개인의 토지 등의 재산권에 대하여 공공의 필요를 위한 수용이나 사용 · 제한에 대해서는 헌법 제23조 제3항에서 ‘공공필요에 의한 재산권의 수용 · 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.’의 규정에 따라 개별 법률에 의하여 손실보상이 주어져야 한다. 이를 위해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 사업시행자보상의 원칙, 금전보상의 원칙, 사전보상의 원칙, 사업시행이익과 상계금지의 원칙 등에 의하여 시행되어져야 함을 원칙으로 하고 있다. 또한 공용침해는 반드시‘(의회가 제정한 형식적 의미의) 법률로써’하여야 한다는 보상법정주의, 공공필요의 원칙 및 정당보상의 원칙 등을 주장되고 있다. 손실보상이라 함은 적법한 공권력의 행사에 의하여 개인에게 가해진 재산상의 특별한 희생에 대하여 국가 등의 행정주체가 전체적인 공평부담의 견지에서 이를 조절하기 위한 재산적 보상을 말한다. 손실보상제도는 공익목적을 위한 사유재산권의 침해를 불가피한 것으로 인정하면서, 재산권의 보장을 위하여 침해된 사유재산권을 적정하게 보상함으로써 공익과 사익의 균형있는 조화를 위한 제도로서 의의가 있다.

손해배상과 손실보상의 제도는 시민적 법치국가를 전제로 형성된 것이라 할 수 있으며, 법치주의의 확립에 따라 국가행위는 위법행위와 적법행위로 준별되고, 손해배상은 과실책임주의에 의한 손해배상이 인정되었으며, 손실보상은 재산권보장과 평등원칙에 의하여 손실보상이 인정된다고 할 것이다. 행정상의 손실보상에 대하여는 보상에 중점을 두고 고찰하는 입장과 보상의 요건인 공용침해의 여러 요건을 아울러 중시하는 입장으로 대별된다고 할 수 있다. 생활보상이라 함은 재산권을 수용하고자 하는 공익사업으로 인하여 현존 주거지나 영업장소 등의 생활근거지는 물론 그 배후지가 상실됨으로 인하여 이주 · 이향 또는 전업을 하는 자에게 지급되는 보상으로서, 피수용자에게 종전의 생활회복을 위한 것이기 때문에, 이는 소유재산의 유무에 불구하고 지급되는 대인보상의 일종이며, 대물보상에 대하는 개념이다. 재산권의 존속보상을 가치보장에 우선시키는 것은 재산권의 인격적 자유에 대한 관계를 중시하는데서 찾을 수 있고, 보상만 시가대로 충분히 해 주면 문제가 해결된다고 생각하는 것은 재산 또는 재산권의 참다운 가치를 올바로 파악한 것이라고 보기 어렵다 할 것이다. 재산권을 단순히 재산적 가치 있는 권리로서만이 아니고, 헌법이 보장하는 인권의 하나로서 보는 시각이 필요하다.

현재 시행되고 있는 각종 보상 문제에 있어 현실과의 상충하는 부분에 대해 다양한 방면으로 논하고자 하였으나, 지면관계 상 용산참사 같은 사회적 문제가 발생되어야 하는지에 대한 핵심적인 필요한 사항만을 검토하기로 한 결과, 첫째, 감정평가로 인한 각종 문제점을 예방하고 개선키 위해 감정인의 선정기준이 용지보상평가업무를 취급한자로 3년의 경력을 5년으로 하여 그 기준을 강화하여 공정하고 객관적인 감정이 이루어 져야 함을 검토하였고, 보상평가방식이 단순 비교방식(거래사례)에서 벗어나 수익환원방식의 도입으로 부실감정의 폭을 줄여야 겠으며, 감정기관의 선정은 업체선택의 폭이 넓지 않기 때문에 감정의 결과가 대등소이 할 수가 있어, 선정 시에는 어떠한 경우도 자료 유출을 금하여 최고 5개 업체를 선정하여 최고최저를 배제한 최고 3개 업체의 산술평균가격으로 보상함이 타당한 것으로 법 정비의 시행이 이루어져야 할 것이다. 둘째, 영업손실보상 문제에 있어서 영업보상여부에 대한 판단의 어려움과 보상액 산정을 위한 객관적인 자료의 부족 등으로 영업손실 보상대상에서 제외되는 경우가 많아 다양한 민원이 발생되고 있어온 것은 주지의 사실이다.

특히 휴업기간의 보상이 3개월로 한정하여 사회적 변화나 지리적 환경의 변화가 미미할 때의 기준인 점을 들어 현실적인 극심한 변화 속의 영업지의 이전은 다양한 조건으로 인하여 3개월 이상 1년까지도 기간이 소요되는 것으로 실질적인 자료가 있어 이것들을 영업손실보상에 반영하여야 할 것이다. 또, 창업으로 인해 발생되었던, 시설비의 부분 보상, 프랜차이즈 영업비 등의 문제와 권리금 등의 문제에 있어서도 판례 등에서 그것들을 인정하고 있으므로 법률정비를 통해 보상의 기준에 반영하여야 할 것으로 검토하였다. 셋째, 이주자 택지 및 세입자 생활비 문제에 있어서는 현 시점에 맞게 자료를 가지고 계산하여 이를 보상하는 방안이 국민의 재산권 및 생활권을 보장할 수 있다고 판단되어 이에 필요한 보상규정의 재검토가 이루어 져야 한다. 주제어 : 주민보상, 보상사례, 손실보상

목 차 국문요약 ⅳ 제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 제2장 도시개발 보상제도 일반론 5 제1절 도시개발보상제도의 개요 5 1. 의의 5 2. 도시개발보상금의 법적성질 9 3. 도시개발보상의 요건 13 제2절 도시개발 보상제도 연혁과 사례 15 1. 보상법제의 연혁 15 2. 보상사례 검토 25 제3절 도시개발보상기준과 외국의 입법례검토 34 1. 일본 34 2. 미국 41 3. 독일 42 4. 우리나라와의 비교 46 제3장 도시개발보상의 절차와 내용 51 제1절 도시개발보상의 절차 51 1. 보상절차 51 2. 보상의 종류 53 제2절 도시개발보상의 내용 70 1. 보상금의 산정기준 70 2. 보상의 원칙 74 3. 소유자의 권리구제 79 4. 이주대책 및 생활대책 81 5. 협의양도인 택지공급 87 6. 제세금관련 혜택 89 7. 채권보상 90 제4장 주민보상의 문제점과 개선방안 92 제1절 보상의 문제점 검토 92 1. 재결평가 시 감정인의 선정의 문제 92 2. 영업손실보상 문제 95 3. 이주자 택지 및 세입자생활비 문제 100 4. 법 제도적 문제 103 제2절 보상의 개선방안 104 1. 재결평가 시 감정인 선정의 개선방안 104 2. 영업손실보상 개선방안 106 3. 이주자 택지 및 세입자생활비 개선방안 107 4. 법 제도적 개선방안 108 제5장 결론 112 참고문헌 115 ABSTRACT 118