지구단위 계획에 의한 주택 재개발 사업 개선방안에 대한 연구 : 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 사례를 중심으로 = A study on improvement of housing redevelopment Project by

지구단위계획에 따른 주택 재개발사업의 지연 문제와 개선방안을 제안했다.

본 연구는 주택건설사업(80%의 토지 등 소유자들의 동의를 얻은 주택건설사업)에 있어서 주택법상 공사 착공기간의 연장(주택법 시행령 18조의 6호)사유에 의해 장기간 공사가 미착공 된 주택건설 사업부지 내 토지 등 소유자들의 재산상 손해 발생을 방지하기 위한 합리적인 대체 방안을 제안하는 연구이다.해당 사례지역은 대구시 달성군 화원읍 천내리에 위치하고 있으며, 2007년11월경에 주택건설을 위한 사업계획이 승인되었다. 그리고 주택법상 공사착공기간의 연장사유로 인해 2013년 현재까지 공사가 연기되고 있는 실정이다. 주택건설사업에 있어서 공사착공을 연장할 수 있었던 것은 주택법 시행령18조6호의 해당지역의 미분양이 극심하거나 부동산경기 침체가 극심할 때 사업계획승인권자(시. 도지사)의 승인을 얻어 연장을 할 수 있었기 때문이다. 하지만 2009년 2월을 시작으로 꾸준히 미분양물량이 소진되었고, 현재 대구시의 경우 전체 미분양물량은 총1492세대로 그중 전용60㎡이하는 44세대 60~85㎡이하는 64세대 그리고 85㎡초과는 1384세대로 중대형만 남아 있는 실정이며, 특히 대구시 달성군의 경우 여러 개발호재로 미분양 물량이 거의 0에 가깝다.

이러한 현실에도 주택법상 공사착공의 연장사유가 합당한지 의문시 되어, 본연구자는 전문가 집단의 의식조사를 통해 합리적인 대체방안을 제시하고자, 공사착공연장기간이 재산상 손해에 영향을 미치는지를 교차분석과 빈도분석을 통해 알아보았다. 그리고 이를 토대로 AHP분석을 통해서는 적정한 공사착공기간이 언제이며, 공사착공이 연장 되었을 때 어떠한 방안이 제도적으로 필요한지를 알아보기 위해 도시 및 주거환경정비 법에 도입된 출구전략(토지 등 소유자 일정 비율로 정비구역을 해제할 수 있는 방안)과 일몰제(일정기간사업이 지연되면 정비구역이 해제되는 방안)를 기존의 시도지사의 판단과 행정소송을 서로 비교하여 중요도에 따른 대체 방안을 알아보았다. 전문가 집단의 의식조사 결과 만족도를 높일 수 있는 기간으로는 3~5년이 33%를 차지하며, 3년 이하가 31%, 5~7년 이하가 22%, 7~9년 이하가 약14%를 차지하는 것을 알 수 있었고, 기간에 대한 중요도 순위로는 3~5년>3년>5~7년>7~9년 순서로 나타났다. 그리고 대체 방안의 선택에 있어서 출구전략 32.01%, 일몰제 28.88%, 시도지사의 판단 19.54%, 행정소송 19.57%를 차지하여 출구전략>일몰제>행정소송>시도지사의 판단 순으로 조사가 되었다.

따라서 주택법상 공사착공연장기간이 5년 이하인 경우 출구전략(토지 등 소유자들의 일정비율로 사업계획승인을 취소)이 적당하고, 5년이 초과 되면 일몰제(사업시행이 일정기간을 경과하면 자동적으로 효력이 상실)의 도입이 토지 등 소유자들의 만족도를 높일 수 있는 방안으로 조사 되었으며, 일몰제와 출구전략을 공사착공연장(80%이상이 토지 등 소유자로부터 사용동의를 받은 주택건설사업)에 있어서 주택법의 개선방안으로 제시하고자 한다.

Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 2. 연구의 방법 및 범위 3 Ⅱ. 이론적 고찰 5 1. 도시및주거환경정비법상 주택재개발 5 1) 도시및주거환경정비법상 주택재개발의 법적개념 5 2) 주택 재개발의 성격과 내용 11 3) 도시및주거환경정비법상 재개발 정비구역 해제 16 2. 주택법에 의한 재개발 20 1) 주택법의 법적개념 20 2) 주택법의 내용 27 3) 사업계획승인의 내용과 의제사항 30 4) 사업계획승인의 취소와 효과 36 5) 사업계획승인의 문제점 38 3. 재개발과 지구단위계획 39 1) 지구단위 계획의 개념 39 2) 지구단위계획 및 구역의 내용 40 3) 지구단위 계획 및 구역 지정의 효과와 문제점 51 4) 지구단위 계획과 도시 및 주거환경 정비법, 주택법과의 관계 55 4. 선행 연구 동향 56 5. 선행 연구와의 차이점 58 Ⅲ. 실증적 고찰 59 1. 사례 대상지 선정 59 2. 사례지역 분석 61 3. 사례지역의 문제점 66 1) 사업계획승인후 착공기간연장의 문제점 66 2) 지구단위계획의 의제처리의 문제점 67 4. 전문가 집단의 문제의식 조사 68 5. 기초통계분석 69 1) 교차분석 69 2) AHP분석 74 Ⅳ. 주택법의 주택재개발에 대한 개선방안 80 1. 주택법상 공사 착공기간 연장에 대한 개선방안 80 2. 주택재개발사업에 대한 법적 개선방안 81 Ⅴ. 결 론 83 참고 문헌 85 Abstract 87