부동산시장의 환경변화가 도심부 개발사업의 사업성에 미치는 영향분석

부동산시장 변화가 도심부 개발사업의 사업성에 미치는 영향을 분석했다.

본 연구는 부동산시장의 환경변화에 따른 도심부 개발사업의 지역별ㆍ용도별 특성을 도출하여, 정비예정구역, 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구, 지방도시 도심재생 등의 관련계획 수립에 시사점을 주는데 목적이 있다. 부동산시장의 환경변화, 분양가상한제, 업무용빌딩 매각가격 상승, 토지가격 상승, 건축비용 상승 등은 도심부 개발사업의 사업환경을 변화시키고 있으며, 개발사업 관련주체들의 빠른 시장 적응이 필수적으로 요구하고 있다. 도심ㆍ부도심지역에서 민간부문의 개발사업 추진뿐만 아니라 공공부문의 개발계획수립을 위해서 지역에 따른 차이점에 대한 이해가 필요하고, 더 구체적으로 용도에 따른 하위시장, 주거용 부동산시장, 업무용 부동산시장, 상업용 부동산시장과 부동산시장 환경변화요인에 대한 이해가 필요하다. 서울시 도심ㆍ부도심지역, 수도권ㆍ지방도시 도심지역을 대상으로 하여, 도심ㆍ부도심지역에서 추진 또는 진행되고 있는 도심부 개발사업의 초기 사업계획서 또는 사업이 확정된 최종 사업계획서를 수집하여, 업무용과 주거복합용도로 추진하는 경우의 사업수지를 각각 분석하여 비교하였으며, 분양가상한제적용, 업무용빌딩 매각가격 상승, 토지가격 상승, 건축공사비 상승 등의 요인 변화치를 적용하여, 매출이익률의 변화를 분석하였다. 사례분석결과 부동산시장의 환경변화는 도심부 개발사업에 있어서 지역별, 용도별로 다르게 작용하여, 서울시 도심에서는 업무용도가 주거용도보다

경쟁우위에 있으며, 부도심지역에서는 위치에 따라 차이는 있으나 주거용도가 업무용도 보다 경쟁우위에 있다. 수도권 도심과 지방도시 도심지역은 지방주택시장 침체와 분양가상한제로 주거부문의 사업여건이 나쁘고, 업무용 오피스시장은 형성되지 않아 전반적으로 개발사업의 추진 자체가 어려운 것으로 분석되었다. 공공부문에서도 지역별ㆍ용도별특성과 부동산시장 환경변화를 이해하고 계획수립에 반영하여 부동산시장의 환경변화를 서울시 도심ㆍ부도심지역의 중심기능을 재정립하는 기회로 활용하여야 할 것이며, 지방도시 도심재생사업 추진에 있어서도 현실적인 방안을 수립하도록 하여야 할 것이다. The object of This study is provide the implications for the urban planning, by make out the influence of real estate market change on CBD development project. Real estate market change has big effect on CBD development project, So it is necessary to developer to adapt the change of market.

And also necessary to public sector to understand the difference between local area divided market and the difference between Use divided market, such as, Seoul CBD & Secondary center market, and local area market, residential market, commercial market, office market. This study focus on CBD area & Secondary center of the Seoul, and CBD area of the National Capital region & local area city.

Case of Office building development project & Mixed use development project was collected, Seoul and other region, and analyzed the effect of price upper limit system, office building sales price upward tendency, land price upward tendency, constructing cost upward tendency to cashflow of development project As a result of analysis, The change of real estate market has different effect on local area divided market and use divided market. So CBD area in Seoul, office land use is superior to residential land use, and secondary center of the Seoul, residential land use is superior to office land use.

CBD area of the National Capital region & local area city Development project has big difficulties to start because of price upper limit system & local housing market recession, and immaturity of office building market. Public sector also understand characteristic of local market & Use divided market, and real estate market change, So make full use of getting into shape of CBD area & secondary center of the Seoul, and establish a feasible plan of local area city Development project.