盆唐新都市 商業用地의 計劃 및 實現規模에 關한 實證硏究

분당신도시 상업용지의 계획 규모와 실제 조성 규모를 비교한다.

80년대 후반 수도권지역의 토지 및 주택가격 폭등으로 야기된 부동산 투기현상을 억제하고 주택보급율을 개선하기 위해 시행된 수도권 신도시 건설사업은 단기간에 주택문제를 어느 정도 해결하는 성과를 거두었다. 그러나 단기간에 사업을 완료함으로서 사업시행을 위한 준비기간의 부족 및 사업의 신속한 추진으로 인해 신도시 건설은 계획과 건설과정에서 뿐만 아니라 준공이후에도 많은 문제점을 나타내고 있다. 본 연구는 신도시의 건설이 완료되고 입주를 마친 현재시점에서 분당신도시를 대상으로 상업용지의 계획규모와 실행결과에 관한 비교분석을 실시하여 상업용지의 수요예측과 규모결정 및 입지배분등이 어떤 과정과 요인에 의해 결정되었으며 준공이 완료된 현시점에서 어떻게 수용되고 있는지를 평가해 보았다. 분당신도시의 상업용지는 택지개발 기본계획 및 도시설계수립시에 수요를 예측하여 규모와 입지를 배분하였다. 그러나 택지개발사업이 준공된지 1년이 경과한 1997년 12월말 현재 분당신도시 상업용지 가운데 60천평(22%), 업무용지를 포함할 경우 128천평(26%)은 미매각 상태에 있다. 이러한 미매각 용지의 과다발생은 상업수요의 부족에 근본적인 원인이 있겠지만, 상업용지의 과다공급 측면에서도 원인을 찾을 수 있을 것이다.

조사결과 분당신도시의 상업용지 면적은 기본계획 및 도시설계수립시의 수요예측치 보다도 약 1.9배 증가하였고, 연면적은 약 3.2배 증가한 것으로 나타났다. 이를 기존도시의 도시계획구역내에서 상업지역이 차지하는 면적비율과 비교할 경우 전국평균의 4.5배이며, 6대도시 평균의 4.3배이다. 분당신도시의 상업용 연면적은 21.3㎡/인 으로 서울시 상업용 건축물의 연면적(7.5㎡/인)과 비교하면 약 2.8배 수준이다. 외국의 신도시와 비교하면 일본의 대규모 뉴타운 및 주택단지의 상업지역 비율은 1.7~4.8%로 분당의 약 1/2~1/5 수준이며, 싱가포르 신도시의 경우는 일본보다는 많은 3.1~6.4% 정도를 상업지역으로 확보하고 있지만 분당신도시와 비교할 경우에는 적은 규모이다. 이러한 초과공급의 원인은 첫째, 수요예측전에 규모가 결정된 것에 기인한다. 즉 예측결과가 나오기도 전에 상업용지의 규모가 결정되었던 것이다. 둘째, 수요예측상의 문제점을 들 수 있다. 당초 수요 예측치 보다 실행용적률이 증가되면서 수요 예측치 보다 훨씬 많은 상업연면적이 공급되게 되었다. 여기에 수요예측시에는 고려하지 않았던 단독주택의 점포주택과 공동주택의 단지내상가가 전체 상업용 연면적 343,170평의 37.6%에 해당하는 129,029평이 추가공급 되면서 또다른 공급초과를 발생시켰다.

이러한 결과를 토대로 향후 신도시 계획시 상업용지의 규모결정에 있어 고려할 사항을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 규모의 결정에 있어서 사전에 수요예측 후 이를 반영하는 계획수립이 요구된다. 수요예측도 없이 규모를 결정하는 것은 바람직하지 않은 결과를 초래할 수 있기 때문이다. 둘째, 공동주택 및 단독주택의 상가 개발규모가 상업지역의 공급초과를 이루지 않는 범위내에서 유지되어야 한다. 공동주택의 단지내 상가와 단독주택의 점포주택은 관련 법에서 일정수준을 허가하고 있으므로 이를 고려하는 계획이 필요하고, 그렇지 않을 경우 도시설계지침등을 통해 적정수준으로 유도함으로써 상업용 연면적이 초과 공급되는 것을 방지해야 할 것이다. 셋째, 개발과정에 있어서 개발계획과 도시설계 및 상세계획의 조화가 요구된다. 도시설계와 상세계획은 개발계획과 내용이 일치될 뿐만 아니라 이들 상호간에 유기적으로 계획이 잘 조화됨으로서 당초 계획과 실현과정에서 내용이 잘못 전달되는 경우가 발생되지 않아야 한다.