생활숙박시설 과세 개선방안

생활숙박시설의 과세 현황과 재산세 개선방안을 검토했다.

□ 연구목적 ○ 생활숙박시설은 공부상 건물 용도는 숙박시설 및 근린생활시설로 되어 있으나, 사실상 현황은 구분등기가 가능하고 소유자가 전입신고 후 세대구성원이 주택(주거용)으로 사용하고 있음에도 재산세는 일반건축물로 과세되고 있음. ○ 「지방세법 시행령」 제119조(재산세의 현황부과)에서 ‘재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.’라고 규정하고 있음. - 소유자가 직접 주거용으로 사용하고 있는 생활숙박시설에 대하여 재산세를 일반건축물로 부과함에 따라 재산세(재산세에 부가적으로 부과되는 지역자원시설세의 경우 9~10배) 등이 3배 이상 증가하여 주택분으로 과세해야 한다는 의견이 있음. - 반면, 생활숙박시설은 본질이 숙박시설이나 사실상 주택으로 용도가 전환된 것으로 이를 주택으로 보는 것은 「국토이용법」 및 「건축법」에서 규정한 지역지구제를 회피하기 위한 전용을 지방세제에서 인정하는 것으로 볼 수 있어 주택으로 볼 수 없다는 의견이 있음. ○ 본 연구는 생활숙박시설과 관련하여 법제도를 분석하여 법적인 용도와 성질을 어떻게 보고 있는지를 검토하고, 주택 용도전환시 세부담의 차이를 분석하여 제도와 현실의 괴리 문제를 해결하는 방안을 도출해보고자 함.

□ 주요내용 ○ 숙박시설 허가에서 생활숙박시설이 차지하는 비중은 계속 증가 추세이고 그 비중은 2017년 이후 40%를 넘어서고 있음. - 숙박시설의 허가면적이 2015년 이후 큰 폭으로 감소한 반면 생활숙박시설의 허가는 증가하여 생활숙박시설이 숙박업에서 차지하는 비중이 높은 것을 알 수 있음. - 특히, 생활숙박시설의 공급이 강원도에 집중되고 있어, 기존의 펜션이 거주와 숙박업을 동시에 하였다면, 생활숙박시설도 펜션과 같이 거주와 숙박이 같이 이루어지는 형태로 자리 잡고 있는 것으로 보임. - 다만, 비관광 도시에 공급되는 생활숙박시설은 사실상 주택공급 부족에 따라 공급되는 주거 목적의 생활숙박시설로 볼 수 있음. ○ 생활숙박시설을 주택으로 전용한다고 가정한 경우 재산세를 산출하면 다음과 같음. - 생활숙박시설을 숙박시설로 보는 경우 세부담은 470,020원이고 주택으로 보는 경우 145,780원으로 약 70% 수준의 세액이 감소하는 효과가 나타남. - 생활숙박시설을 숙박시설로 볼 것인가에 따라 세부담 차이가 큰 것을 알 수 있음. ○ 한편, 생활숙박시설에 대한 과세는 「지방세법」상 현황과세를 어디까지 인정할 것인가의 문제로 재산세의 본질상 현황과세를 무한히 확대하는 것은 바람직하지 않음. ○ 생활숙박시설 재산세 과세는 두 가지 큰 틀에서 개선 방안을 접근할 수 있음.

- 첫째는 과세요건을 명확화하기 위해서 「지방세법」 제104조에 대한 주택의 정의 및 주택세율 적용기준을 명확화 하는 방안을 검토 할 수 있음. - 둘째는 생활주택시설이 주택으로 전용되어 사실상 장기 거주 목적 주택으로 사용되는 경우 건축물 시가표준액 조정기준에서 주거용 오피스텔과 같이 주택전용 숙박시설에 대한 용도지수를 신설하여 세부담을 조정해 주는 방안을 검토 할 수 있음. ○ 본 연구는 재산세 현황과세의 범위를 확대하지 않는 범위에서 세부담 격차를 완화하는 방안으로, 상시 주거 목적으로 사용하는 생활숙박시설에 대해서 건축물 시가표준액 조정기준의 용도지수를 세분화하는 방안을 대안으로 제시함. □ 정책제언 ○ 본질적으로 생활형 숙박시설에 대한 논란은 「지방세법」상 현황과세의 확대와 관련된 문제임. - 재산세 현황과세가 무분별하게 확대되어, 과세원칙과 기준이 혼용되는 문제가 발생하고 있음. - 이러한 근본적인 지방세 현황과세의 문제를 해결하기 위해서는 현황과세 적용에 대한 기준을 재정립하는 것이 필요함. ○ 재산세의 본질은 보유세로 과세 대상 물건을 주된 용도로 판단하여 과세를 하는 것이 바람직하며, 법에서 허용하는 범위에서 용도를 인정하는 것이 필요함. - 다만, 이것이 현저히 세부담의 차이를 발생시키는 경우 예외적으로 조정이 필요하며, 이는 재산세 과세의 본질을 저해할 정도가 아닌 합리적 차별의 범위 내에서 이루어져야할 것임.

- 향후, 재산세 과세 원칙 재정립과 현황판단에 대한 법적·경제적 타당성이 있는 기준 마련이 필요함.