토지거래허가제의 문제점과 입법적 개선방안 연구 - 제도 운영상 문제를 중심으로 -

토지거래허가제의 운영상 문제와 입법적 개선방안을 검토한다.

To realize the legal purpose of「Law of Real Estate Transaction Report etc.」thoroughly, following legislative improvement of the problems which emerged during the practice of Land Transaction Permission System(LTPS) need to be fulfilled. Under the current law, the people who is going to trade some lands must get a prior permission from administrative agency. However, the present custom is just the opposite because the parties in general make a contract before they apply for a permission. Therefore, current legal provision that requires previous license should be revised in consideration of the gap between the current law and field practice.

The people who has already made an engagement as well as people who is going to make a contract are to be allowed to apply for permission after making contract. In addition, the special provision which excludes the application of LTPS about small lands need to be changed. The special provision, in other words, of current law must be deleted to realize equality of the local land owners.

Finally, the exclusion range of permission for real estate auctions in the process of LTPS need to be limited to the mortgages which is set up before the relevant land is designated as a land permit area for the sake of preventing law manipulations such as putting up fake mortgage, and applying for an auction via false contract etc. Recently, studies on public concept of land ownership and regulation of land transactions are increasing shortly after the proposal of constitutional amendment. This study is expected to contribute to practical solution to and disputes about LPPS through providing some concrete suggestions for legislative improvements.

토지거래허가제는 도입한 지 40여년이 흐르는 동안 토지투기억제라는 순기능을 수행한 것도 부인할 수 없지만, 그 운영과정에서는 여러 가지 문제점도 드러나 국민들에게 혼란과 불편을 주고 형사처벌 부담까지 주어 왔던 것도 사실이다. 토지거래계약을 체결하려면 먼저 관할관청의 허가를 받도록 의무화하는 데서 오는 현실 거래관행과의 괴리, 같은 허가구역 내에 있을지라도 일정 규모 면적 이하의 토지에 대해서는 허가의무를 면제하는 데서 오는 형평성 문제, 경매절차로 토지를 취득하는 경우에는 허가의무의 예외를 악용한 허위 근저당 설정 등 탈법행위 성행이 그 대표적 사례라 할 수 있다. 토지거래허가제를 규율하고 있는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 입법취지를 충실히 구현하기 위해서는 그 동안 제도운영에서 드러난 다음과 같은 몇 가지 문제점들에 대한 입법적 개선이 이루어져야 한다. 우선, 현행법상 허가대상 토지를 거래하려는 당사자는 계약체결에 앞서 관할관청의 허가를 받도록 되어 있으나, 거래관행은 그 반대가 일반적인 점을 고려하여 토지거래계약을 체결하려는 자는 물론 이미 ‘거래계약을 체결한 자’도 허가신청을 할 수 있도록 법률을 개정해야 한다. 또한 주민들 간 형평성과 제도의 실효성 제고를 위해 용도지역에 따라 일정 면적 이하의 소규모 토지를 거래허가 대상에서 제외하고 있는 특례규정을 삭제해야 한다.

끝으로 허위 근저당 설정에 의한 경매신청 등 탈법행위를 근절시키기 위해서는 토지거래 허가구역 지정 전에 설정된 담보권에 의한 경매만 허가대상에서 제외하도록 허가면제 범위를 제한해야 한다. 본 연구는 거래관행과 현행법 사이에 발생하는 모순과 제도운영 과정에서 나타난 여러 가지 문제점들을 규명하고 그에 대한 근본적 문제해결을 위해 실무적 차원의 실효성 있는 해결방안을 모색하였다는 점에서 기존 연구들에 비해 차별성이 있다. 또한 최근 국회에 제출된 헌법개정안에 토지공개념(土地公槪念)이 명시되면서 이에 대한 관심과 연구가 재 점화되고 있는 상황에서 핵심 관련 법률인 토지거래허가제의 현황과 문제점을 재조명하였다는 점에서 시사성이 있다. 더 나아가 본 연구는 그 동안 제도 운영과정에서 드러난 문제점들에 대해 구체적으로 입법적 해결방안까지 제시하였다는 점에서 토지거래 허가구역의 거래현장에서 발생하고 있는 실무상 모순 및 문제점에 대한 제도개선에도 크게 기여할 수 있을 것으로 기대된다.