서울시 강남·강북권 6개구(區) 임야 거래가격의 적정성 연구

서울 강남·강북 임야의 거래가격 적정성을 공시지가와 비교해 분석했다.

임야는 각종 법률적 제한뿐만 아니라 임야 고유의 물리적 한계로 인해 다른 지목의 토지에 비해 제한적으로 이용되는 것이 사실이다. 그러나 도시의 외연이 점차 확장되면 가용할 토지의 부족으로 인해 도시외곽에 소재한 임야의 개발이 촉진될 수밖에 없다. 더불어 삶의 질을 보다 쾌적하게 영위하고자 하는 사회 환경의 변화, 건축·토목기술의 발달, 도로의 신·증설에 따른 접근성의 개선, 대중교통의 확장 및 자가용의 급속한 보급 등 사회⋅경제적 환경의 변화는 임야에 대한 새로운 시각을 요구하고 있다. 본 연구는 사회⋅경제적 환경의 변화로 인한 임야거래시장의 현황분석을 시도하였으며 이를 위해 임야거래가격의 적정성 여부를 공시지가와 비교하여 분석하였다. 본 연구의 목적은 임야 거래가격의 적정성 검토와 더불어 시장참가인들이 임야를 거래하는 경우 특별히 고려하는 요인이 무엇인지 살펴봄으로써 현실에 부합하는 공시지가 결정요인의 모색 및 감정평가액 결정의 적정성을 도모하는데 있다. 본 연구는 서울시 강남·강북권 6개구(區)에 소재한 임야의 실제거래가격적정성 여부를 독립표본 t-검정분석, 로지스틱 회귀분석의 통계적 기법으로 분석하였다. 본 연구를 통하여 분석된 시사점을 요약하면, 첫째 강남권역과 강북권역이라는 지역차이와 형상의 정형여부는 적정거래여부와 무관하였다.

둘째, 개발제한구역 여부, 비오톱 지정여부, 보전산지 여부, 고저의 차이, 이용상황의 차이, 방위 및 접면도로의 차이는 임야거래의 적정성에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 임야거래가격에 중요한 영향을 미치는 요소로서 미래 기대수익이 명확히 예상될 경우 더 높은 투자가치를 부여할 수 있기 때문으로 분석된다. 셋째, 비교적 개발이 용이하고 활용범위가 폭 넓게 인정되는 임야의 경우 실거래가격 수준에 근접하는 임야 공시지가의 현실화가 요구된다. 이를 위해서는 임야 고유의 독특한 가격형성요인을 면밀히 분석하여 공시지가의 조사·평가에 반영하여야 한다는 함의를 지닌다. 마지막으로 국민경제활동과 밀접한 관련이 있는 임야 감정평가는 시장참가인들이 중시하는 임야가격형성요인을 반영할 필요가 있다. 본 연구를 통해 제시한 임야 적정성거래 여부와 관련된 변수들은 향후 임야 거래질서의 정착과 시장 안정화의 지표로 적용되기를 기대한다. It is true that forest land is used in a limited manner compared to other types of land because of not only various legal restrictions but also its unique physical restrictions.

However, as cities gradually expand, development of forest land situated outside of cities becomes inevitable due to lack of land available for city extension. In addition, modern society demands that we need to adopt a new perspective on forest land considering the fact that there has been social environmental changes, for example, people want to improve the quality of life; and there also have been social·economic changes, such as development of construction and civil engineering, improved accessibility enabled by new installation of roads, expansion of public transportation, and rapid adoption of cars etc.

This study attempted to analyze the current state of forest land transaction market influenced by social and economic environmental changes. To this end, I analyzed appropriateness of forest land transaction values by comparing them with official land values. The purposes of this study are: 1) to examine whether transaction values of forest land are appropriate, 2) to seek factors meeting reality when determining official land values by examining what factors market participants particularly consider when they carry out a transaction, and 3) to improve appropriateness of appraisal values.

This study explored whether actual transaction prices of forest land located in six Gu districts in southern and northern parts of Han river are appropriate using independent sample t-analysis and logistic regression analysis. The indications drawn from this study can be summarized as follow. First, area difference between southern part and northern part of Han river and whether the form of land follows a set pattern have no impacts on determining appropriateness of forest land transaction values.

Second, whether the land is a part of development restriction areas or the Biotope area or a forest reserve; whether it is high or low; how it has been used; difference of bearing and street adjacency have significant impacts on appropriateness of forest transactions. These are the factors that have critical effects on transaction values of forest land, and the reason is that greater investment value can be placed upon the subject land if any of these factors can help buyers clearly predict future income.

Third, when it comes to the forest land acknowledged to be comparatively easier to develop the land and its scope of usage is greater than other lands, official land values of forest land must reach the level of actual transaction values as close as possible. To that end, it implies that thorough analysis on unique factors determining forest land prices must be carried out in advance and the findings should be applied to examination and assessment of official land values.

Lastly, forest land appraisal system is closely related to economic activity of public, thus it is necessary to apply forest land value determinants that are considered to be significant by market participants to the forestland appraisal system. I look forward to seeing variables related to appropriateness of forest land transaction drawn from this study are used as indices for settlement of forest land transaction order and market stabilization.