도시개발법상 환지관련 세제의 문제점과 개선방안

도시개발법상 환지와 정비사업 관련 세제의 문제점 및 개선방안을 연구했다.

도시개발법상 환지개념은 각종 부동산관련 법률 및 환지관련세제에 영향을 주고 있다. 그러나 현행세제는 환지이론의 입장에서 아직도 미흡한 점이 있으며 최근 연구가 활발한 입체환지관련 세제는 도입되어 있지도 않다. 또한 관리처분방식에 의한 정비사업 관련 세제의 해석이 환지이론과 다른 측면이 있으며 도시개발조합의 세제 신설이 필요하다. 도시개발법상 환지관련세제의 문제점과 그 개선방안을 요약 정리하면 다음과 같다. 첫째, 양도의 정의에서 배제하는 환지처분에 입체환지개념을 도입할 필요가 있다. 둘째, 양도로 보지 않는 '체비지'를 '보류지'로 변경하는 것이 타당하다. 소득세법 제88조 제2항에서 양도로 보지 않는 범위를 체비지로 한정하였으나 이를 위임받은 소득세법 시행령 제152조 제2항에서는 체비지를 포함하는 개념인 보류지 까지 양도로 보지 않도록 하여 위임의 범위를 벗어나고 있다. 셋째, 입체환지에 의한 도시개발사업이 진행되는 경우 입체환지예정지지정ㆍ공고일을 기준으로 부동산이 부동산을취득할수있는권리로 전환되는 것으로 해석이 필요하다. 우리나라의 경우에도 입체환지방식에 의한 사업이 예정되어 있으나 권리변환에 대한 해석이 없는 상태이다. 도정법상 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일을 기준으로 종전 부동산이 부동산을취득할수있는권리로 전환되고 있으며 그 효과가 입체환지예정지지정 시와 유사하다.

따라서 환지계획인가일보다는 입체환지예정지지정ㆍ공고일을 기준으로 부동산을취득할수있는권리로 전환되는 것으로 해석하는 것이 타당하다. 넷째, 입체환지에 의한 토지 및 건물의 취득시기규정의 신설이 필요하다. 현행 세법에서는 입체환지에 의한 건물의 취득시기가 명문화되어 있지 않다. 다섯째, 조합원에게 장기분할로 지급하는 교부청산금의 양도시기는 잔금청산일과 이전고시일의 다음날 중 빠른 날로 해석하여 납세자의 예측가능성을 확보하도록 하여야 한다. 여섯째, 소득세법 시행령 제166조 제1항 및 제2항의 주택재개발 및 주택재건축사업의 주택 및 입주권의 양도차익 산정방법에 도시환경정비사업 및 주거환경개선사업과 상가입주권 및 상가도 그 대상으로 추가하는 것이 합법성 측면에서 타당하다. 일곱째, 소득세법 시행령 제166조의 양도차익 산정에 있어 관리처분계획에 따라 정하여진 가격은 권리가액으로 해석하는 것이 타당하다. 현재 국세청에서는 이에 대한 명확한 해석을 하지 못하고 있어 납세자의 예측가능성을 침해하고 있다. 여덟째, 입체환지방식에 의한 양도차익의 산정방법을 신설할 필요가 있다. 도정법상 주택재개발사업의 관리처분방식은 경제적 실질상 도시개발법상 입체환지방식과 유사하다. 따라서 현행 소득세법 제166조의 도정법상 주택재개발사업등의 입주권 또는 신축주택 등에 대한 양도차익 산정방법을 준용하는 규정을 신설할 필요가 있다.

아홉째, 정비사업조합의 불입청산금을 수익사업의 과세대상소득에서 제외하여야 한다. 현행 국세청해석은 불입청산금을 법인세 과세대상 소득으로 해석하고 있으나 '입체환지방식에 의한 정비사업'을 비수익사업으로 보는 정책적 취지와 '부당이득반환금'의 성격으로서 순자산증가설이 배제되는 비영리내국법인의 성격상 익금으로 볼 수 없기에 법인세과세대상 소득이 아닌 것으로 해석하여야 한다. 열째, 입체환지 및 주택재건축사업ㆍ주거환경개선사업의 취득세 면제규정을 도입하여야 한다. 현행 취득세 면제규정에는 입체환지가 명문화 되어 있지 않으며 취득세는 실질에 의하기에 환지이론상 각 정비사업을 차별할 근거가 없다. 열한째, 도시개발조합의 조세특례제도의 신설 및 해석이 필요하다. 도시개발사업인 주택재개발사업의 경우 각종 조세특례제도 및 해석이 있으나 도시개발사업의 경우 미흡하다. 따라서 도시개발사업간의 조세공평차원에서 아래와 같이 조세특례제도의 신설 및 해석이 필요하다. (가) 도시개발조합의 비영리법인 의제규정 신설 (나) 조합원 공급분의 비수익사업 의제규정 신설 (다) 조합원 공급분의 재화의 공급배제 규정 신설 (라) 도시개발조합 청산소득에 대한 법인세 납세의무 비과세