주택 규제정책이 아파트 전매거래량에 미치는 영향

주택 규제정책이 아파트 분양권 전매거래량에 미치는 영향을 분석한다.

Under the Korean ownership pre-sale system, developers can sell ownership of apartment units as soon as they start to construct apartment complexes. In Korean apartment market, people call this kind of pre-completion apartment ownership as Bun-yang-kwon or Yip-ju-kwon. Since there is a time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownerships during the construction period. This study examines the effect of housing regulation policies on the trading volume in pre-sale apartment ownership market.

Specifically, this study analyzes the trading volume of pre-sale apartment ownership in 72 autonomous administrative districts(Gu) of Seoul, Busan, Daegu, Incheon, Gwangju, Daejeon and Ulsan from January 2006 to December 2016 respectively. The independent variables are classified into real estate regulation policy characteristics, local real estate market environment characteristics, and local demand - supply characteristics. This study uses the LSDV(Least Squared Dummy Variables) model to consider differences between panel groups such as autonomous administrative districts in fixed effect panel analysis.

The empirical research finds that the real estate policies have significant effects on the trading volume in pre-sale apartment ownership market. In addition, this study shows that the local real estate market environment and demand - supply characteristics of each autonomous districts have significant impacts on trading volume in pre-sale apartment ownership market. 우리나라 아파트 시장은 선분양제도에 의해 주택구입시점과 인도시점의 차이가 발생한다. 두 시점사이에 전매시장이 존재한다. 전매란 주택의 착공시점에 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지고, 이러한 권리를 준공 이전에 타인에게 양도하는 행위이다. 본 연구는 주택규제 정책을 중심으로 아파트 거래시장의 전매거래량에 미치는 영향을 살펴보았다. 분석에 사용한 자료는 2006년 1월부터 2016년 12월까지의 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산의 아파트 전매 거래량을 패넬데이터로 구축하였다. 분석방법은 LSDV(Least Squared Dummy Variables) 모형을 사용하였다.

설명변수는 부동산규제정책특성, 부동산시장환경특성, 지역의 수요·공급특성으로 구분하여 그 영향을 분석하였다. 분석결과, 부동산규제정책 특성으로 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우, 전매거래량은 줄어드는 것으로 나타났고, 분양가상한제가 적용되는 경우 전매거래량은 늘어나는 것으로 분석되었다. 부동산 시장환경 특성은 소비자물가지수가 커질수록, KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매거래량이 증가하는 것으로 나타났다. 지역의 수요·공급 특성으로는 인구가 증가할수록, 분양물량이 많을수록, 미분양물량이 적을수록 전매거래량이 증가하는 것으로 나타났다.