주택법상 등록사업자의 법적 지위 = (A) Study on The Legal position of The Registered Housing Developer in The Housing Act

주택법상 등록사업자의 법적 지위와 주택건설사업 제도를 살폈다.

주택법상 등록사업자는 주택건설사업을 시행하기 위하여 행정청에 등록한 자로서 단독사업주체 또는 공동사업주체와 같은 사업주체로서의 지위와 시공자의 지위를 가지는, 주택건설사업의 전형적인 주체이다. 그리고 주택건설사업을 시행하고자 하는 자를 행정청에 등록하도록 하는 제도가 등록사업자제도이다. 등록사업자제도가 도입된 이해 등록사업자제도의 큰 골격은 변하지 않았으나, 과거로부터 현재에 이르기까지 주거환경은 많은 변화가 있었고 이에 주택정책의 목적과 정책수립의 기본방향 또한 변화해온 것을 생각해볼 때, 등록사업자제도의 자체는 바뀌지 않았다 하더라도 제도를 유지하는 목적에는 변화가 있었음을 알 수 있다. 이러한 변화를 보여주는 것이 지정등록업자제도의 변천이다. 주택법의 전신인 주택건설촉진법에서 일정한 특권을 부여받은 지정업자 제도를 포기하고 이후 제정된 주택법에서 사회적 약자의 배려, 쾌적하고 살기 좋은 주거생활의 확충을 표명하고 있음을 고려할 때 등록사업자제도는 주택공급확대의 수단이 아닌 주택건설사업자의 공적통제로 그 무게중심이 이동되었음을 알 수 있다. 주택건설사업에 있어 등록사업자는 과거에서부터 현재에 이르기까지 일반적으로 시행자가 아닌 시공자로서 인식되어왔다. 주택법 또한 이러한 인식의 바탕에서 등록사업자의 시행자로서의 지위와 시공자로서의 지위를 명확하게 구분하고 있지 않다.

이러한 주택법의 태도는 사업주체로서 사업으로 인해 발생하는 모든 법적 효과의 주체인 등록사업자를 단순한 수급인에 불과한 시공자와 동일시하여 등록사업자의 법적 지위를 불분명하게 하며, 이로 인한 법적 분쟁이 발생하기도 했다. 따라서 주택법은 추후 개정을 통하여 사업주체간의 관계를 명확히 하고 주택건설사업의 진행이 보다 투명하게 이루어지도록 시행과 시공의 정의를 법조문에 삽입하고 별도의 개념으로 정의하여 시공자로서의 등록사업자와 시행자로서의 등록사업자를 분리하여야 할 것이다. 주택건설사업의 기초가 되는 토지소유권의 확보단계에 있어 등록사업자의 역할은 단순히 토지를 제3자로부터 매입하는데 그치지 않는다. 주택조합과의 공동시행에 있어서는 토지의 공급자로서 역할을 수행하기도 하며, 때로는 지구단위계획과 같은 도시계획이 수립되는데 있어 입안자와 같은 역할을 수행하기도 한다. 그리고 토지소유권의 확보에 있어 등록사업자는 투기를 목적으로 하는 제3자에 의하여 시가보다 높은 가격에 의해 토지를 매입할 것을 강요받기도 한다. 이러한 투기행위는 주택공급비용의 상승을 초래하여 결국 무고한 무주택자에게 피해를 가한다는 점에서 제한할 필요가 있고, 이에 주택법의 개정을 통하여 투기행위를 방지하려는 노력이 진행되고 있다. 등록사업자가 주택건설사업을 시행하는 경우에는 사업계획승인의 주체로서 사업계획승인의 법적 효과를 향수할 수 있다.

그러나 일정한 경우 주택법에서 정하고 있는 공동주택의 요건에 해당함에도 사업계획승인의 대상에서 제외되는 공동주택이 있는데 이러한 것을 주상복합건물이라 한다. 주상복합건물은 형태에 있어 일반 공동주택과 차이가 거의 없으며, 논리적으로도 모순점을 가지고 있다. 구분의 편의상 사업계획승인의 대상에서 주상복합건물을 제외하고 있는 주택법의 태도는 적절하지 않으며 모든 주상복합건물을 사업계획승인의 대상으로 하는 것이 타당하다 할 것이다. 행정청의 주택분양에 대한 통제는 무주택자들의 주택마련기회의 보호와 전체적인 주택시장의 안정화를 위하여 이루어지고 있다. 이러한 통제는 등록사업자와 같은 민간주택건설사업자들의 주택공급에 대하여 강력한 통제를 가하는 것으로 통제가 지나치다는 비판이 있으나, 한편으로는 사업주체들이 비정상적인 수단을 통하여 개발이익을 가져가는 것을 막고, 부동산 투기의 원인을 차단한다는 점에서 긍정적인 효과 역시 크다고 할 것이다. 주택이 공급된 후 사업주체에게 주로 문제가 것이 주택의 하자담보책임이다. 과거 하자담보책임에 있어 청구권의 경합이 논란이 되었으나 현재는 입법을 통하여 이를 해결하였다.

그러나 여전히 용어의 해석에 있어 논란이 있을 수 있으며, 아직 구체적으로 법원의 판단이 내려지지도 않았으므로 성급하게 결론을 내릴 수는 없을 것이다. 마지막으로 주택법 이외에 도시정비법을 통하여 주택이 건설되는 경우, 등록사업자는 그 주택건설사업에 주택법과 같이 시행자로서 참가하기도 하며 시공자로서 참가하기도 한다. 그리고 주택법과 도시정비법은 분리되어 운영되는 법률이 아니며 유기적인 관계를 맺고 있으며, 그러한 관계에서 등록사업자 역시 여러 형태의 관련주체로서 역할을 수행한다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 방법과 범위 3 제2장 주택법과 등록사업자 개관 6 제1절 주택법 개요 6 Ⅰ. 주택법의 개념 6 Ⅱ. 주택법의 제정 8 Ⅲ. 주택법의 법적 성격 9 1. 개발사업법으로서 주택법 9 2. 주택법과 건축법의 관계 10 3. 주택법과 국토계획법과의 관계 11 Ⅳ. 주택관련 법제의 변천 11 1. 임시적 주택정책(1945년~1950년대) 11 2. 주택관련 법제의 기반조성(1960년대) 12 3. 민간사업자의 정책적 육성(1970년대) 13 4. 주택시장의 공적통제(1980년대) 14 5. 주택건설사업의 규제완화(1990년대) 16 6. 주거복지개념의 도입(2000년~) 18 제2절 등록사업자 제도 개관 19 Ⅰ. 등록사업자의 의의 19 Ⅱ. 등록사업자 제도의 연혁 20 1. 도입의 배경 20 2. 등록사업자 제도의 변천 21 3. 등록사업자 현황 23 4. 사업자 등록 요건 24 Ⅲ. 사업자 등록의 법적 성격 25 1. 등록의 일반개념 25 2. 건설산업기본법상 등록제도 26 3. 주택법상 등록의 의의 27 Ⅳ. 사업자 등록의 효력 범위 28 1. 사업계획승인의 주체 28 2. 시공 요건 완화 29 3. 사업자 등록의 예외 30 4. 사후 사업계획승인 문제 31 Ⅴ. 사업단계별 등록사업자의 지위 32 1. 등록사업자의 지위 일반 32 2. 주택건설사업의 사업진행방식 32 1)단독시행방식 32 2)공동시행방식 33 3. 주택건설사업의 흐름 35 제3절 주택건설사업의 시행 36 Ⅰ. 시행의 의의 36 1. 시행의 개념 36 2. 시행의 범위 37 1)행위시점에 따