단독주택 재건축지역의 주택가격 영향요인에 관한 연구

단독주택 재건축지역의 주택가격 영향요인을 분석한다.

단독주택 재건축사업은 아파트 재건축사업과 더불어 대표적인 재건축시장을 형성하고 있다. 노후화된 주택지역을 아파트 단지로 재건축하는 단독주택 재건축지역의 주택은 재건축에 따른 아파트 입주권의 확보 수단과 향후 재산가치 상승의 수단 등으로 부동산시장에서 안정적인 투자방안으로 인식되고 있다. 이러한 현실적 중요성에도 불구하고 단독주택 재건축 사업에 대한 선행연구는 그리 많지 않은 편이다. 본 연구에서는 단독주택 재건축사업을 대상으로 하여 재건축사업의 가격형성에 미치는 요인을 분석하였다. 재건축 지역의 주택은 재건축과정에서 멸실을 전제하고, 다양한 위험과 불확실성이 존재한다는 측면에서 일반적인 주택의 가격형성 요인과는 다를 가능성이 있다. 본 연구에서는 일반적인 아파트의 물리적 특성 뿐만 아니라 아파트시장 동향과 주택의 입지여건, 재건축 단계 등의 특성이 단독주택 재건축지역의 가격에 영향을 미칠 가능성에 대해 실증하였다. 본 연구의 주요 분석결과를 살펴보면, 첫째, 아파트가격지수는 단독주택 재건축지역 내의 주택가격에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 주택유형과 토지이용, 대지지분 등과 같은 주택특성은 단독주택 재건축지역의 주택가격에 유의한 영향을 주는 것으로 분석되었다. 연립·다세대 주택의 거래가격은 단독주택보다 높았고, 작은 대지지분일수록 단위면적당 거래가격이 높았다.

셋째, 본 연구는 주택의 물리적특성 또한 살펴보았는데 경과연수와 세대당 주차대수, 소재층 등은 재건축지역의 주택 거래가격에 유의한 영향을 미쳤다.넷째, 본 연구에서 살펴본 학교거리와 지하철역거리, 공원거리, 대형마트거리 등의 입지특성은 단독주택 재건축지역의 주택 거래가격에 유의미한 영향을 미쳤다. 다섯째, 본 연구의 재건축단계특성인 재건축추진위원회 설립단계, 조합설립단계, 건축심의단계 등은 단독주택 재건축지역의 주택거래가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. The detached housing has been a dominant housing in the past. With industrialization and urbanization, the detached housing has handed over its dominant position to the apartment type housing. As time goes by, the detached houses have been reconstructed to improvement residential environment, prevent fire hazard and disaster, enhance city landscape, and so on. There is little research on detached house in academic society.

This study aims to investigate the influencing factors on the house prices in detached house reconstruction area. The influencing factors could be different because houses in reconstruction area, are scheduled to demolish and there exist various risks and uncertainty in reconstruction process. This study assumes the various factors such as apartment estate market, house, location, reconstruction characteristics, could affect the house price in detached house reconstruction area. For empirical study, we analyze 820 transaction cases at Bangbae 13 detached house reconstruction area in Seoul from January 2006 to June 2017 by using hedonic price model.

The results of the empirical analysis are as follows. Firstly, this study shows the apartment price index has a positive effect on the house prices in detached house reconstruction area. Secondly, the study discovers the house characteristics such as the house type, land use and land portion, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. The sales prices of row houses and multiplex houses are higher than detached houses. The smaller land portion of house is, the more expensive the sales price per area is.

Thirdly, this study also affirms the physical characteristics such as age, the number of parking lots, and floor level, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. Fourthly, this study confirms the locational characteristics such as distance to school, subway station, park and shopping facilities, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. Fifthly, this study finds the prices of houses are affected by stages of reconstruction process such as reconstruction committee establishment, reconstruction union establishment, development plan review and so on.