不動産證券化 諸制度의 比較 硏究 : ABS·MBS, REITs·CR REITs를 中心으로

ABS·MBS와 리츠 등 부동산 증권화 제도를 비교했다.

1997년 12월에 IMF 외환위기 이후 金融機關 및 企業의 構造調整이 本格化되면서 金融機關이 保有하고 있던 不動産關聯 不實債權과 企業이 保有하고 있던 不動産의 처리가 주요 현안으로 대두되었다. 이러한 위기 상황을 극복하기 위하여 政府는 새로운 금융기법을 활용한 不動産 證券化의 導入을 本格的으로 論議하게 되었다. 不動産 證券化란 "不動産과 不動産 관련 證券들을 導管體에 讓渡하고 그 導管體가 不動産을 擔保로 證券을 발행하거나 持分의 形態로 자금을 조달하는 方式"으로 不動産證券化의 대표적인 제도로는 不動産 등 현금흐름이 있는 資産을 擔保로 발행하는 資産流動化證券(ABS)을 들 수 있고, 資産流動化證券의 특수한 형태로서 모기지(mortgage)라 불리는 抵當債權을 가공하여 이를 담보로 증권화한 상품인 住宅抵當證券(MBS)이 있다. 이들 證券化 商品은 投資者가 사전에 정해진 固定利子(fixed-income)를 수취하는 債券(debt)型 證券이라는 점에서 부동산 소유지분(equity)에 직접 투자하여 그 수익을 얻을 수 있는 不動産投資會社(REITs)과는 크게 구별된다. IMF 관리체제 이후 복합불황의 연결고리를 차단하기 위하여 政府는 不動産市場의 安定裝置의 하나로 ABS, MBS와 같은 不動産證券化 制度를 먼저 도입하였나, 이러한 制度로는 당면한 문제를 解決하는데 한계가 있었다.

그리하여 그 동안 論議 되어왔던「不動産投資會社法」이 2001년 7월 施行되고 있으나 아직 不動産證券化 諸制度들이 定着되지 못하고 상황이다. 그러나 不動産證券化은 많은 장점을 가지고 있으므로 이 不動産證券化 諸制度이 정착되면 우리나라도 不動産市場의 先進化와 資産流動化制度를 완결할 수 있고, 또한 우리나라 부동산 경기에 활력을 불어넣고 不動産價格의 安定化 및 企業의 構造調整을 가속화하는데 많은 도움을 줄뿐만 아니라 소액투자자에게 不動産에 대한 投資機會를 제공하는 不動産의 金融化라는 새로운 혁신 시스템으로 작용할 것이다.

이와 관련하여 본 論文에서는 不動産證券化의 이론적 고찰을 통하여 不動産의 流動化를 이해하고 不動産證券化의 代表的인 制度인 ABS·MBS, REITs·CR REITs 등의 각각 內容과 諸制度를 比較하여 制度의 一般的인 지식과 정보를 제공하여 不動産 間接投資 시대에 投資者들이 이러한 상품들을 이해하고 장래에 投資意思決定을 하는데 있어서 올바른 판단을 내리는데 도움을 주고자 하였고, 부동산증권화의 한계점, ABS·MBS·REITs등 不動産證券 각 制度의 문제점 및 개선 방안을 제시하고 조기에 不動産證券化가 활성화 하기 위해서는 첫째, 優先的으로 不動産證券化의 기반 조성이 필요한데 不動産에 대한 認識의 轉換, 情報 Infra 構築, 不動産證券化와 價値評價의 改善, 不動産管理·運營能力의 向上, 不動産證券商品의 需要 確保, 道德的解弛 防止 등의 공통된 活性化 方案이 마련되어야 하고, 둘째, 不動産 債券의 形態인 ABS, MBS의 問題點을 改善하고 활성방안을 구축해야 하며, 셋째, 不動産 株式의 形態인 REITs 대한 문제점을 해결하고 활성화방안을 마련하여야 한다. 특히, 市場參加者의 창의적인 不動産金融 開發 및 정책당국의 지속적인 制度 改善 勞力이 필요하며, 각각의 제도 개선을 통하여 긴밀한 상호보완 속에 不動産 間接投資市場을 持續的으로 發展시켜나가는 方向을 제시하고자 하였다.

Since the IMF Foreign Exchange Crisis in Dec., 1997, restructuring of financial institutions and corporations have become serious and insolvent bonds in connection with real-estate kept by financial institutions and the management of the real-estate possessed by corporations raised its head as an outstanding question. To overcome the crisis, the government began to discuss about the introduction of real-estate securitization using new financial techniques.

Real-Estate Securitization is defined as "real-estate and real-estate related securities is to be transferred to conduit and the conduit is to issue stocks or raise funds in the form of shares on the security of the real-estate." A typical real-estate Securitization system is the ABS(Asset Backed Securities) issued on the security of current assets such as a real-estate and a special form of the ABS is the MBS(Mortgage Backed Securities) issued on the security of processed mortgage bonds.

The stock items above are the debt stock that investors receive the fixed-income in advance and are distinguished from the REITs(Real Estate Investment Trusts) that gains profit through direct investment in real-estate equity. The government introduced several real-estate securitization systems such as ABS and MBS as a settlement device of real-estate market to cut off the connection of complex depression after the IMF management system. However, there was a limit in the systems to solve the urgent problems. Accordingly, REITs Law in discussion has been enforced since July, 2001 but all sorts of real-estate securitization systems have not took root yet.

However, the real-estate securitization has a lot of merits. If this system takes root in Korea, Korean real-estate market shall be improved and ABS shall be completed to activate Korean real-estate market, to stabilize the real-estate price and to accelerate the restructuring of corporations. The system shall act an innovational system to the real-estate finance as a device to give an investment opportunity to the small stockholders on the real-estate.

The purpose of this study is to understand real-estate liquidity through the theoretical investigation of real-estate securitization, to compare each contents and systems of typical real-estate securization system such as ABS·MBS, REITs·CR REITs, to help the investors to understand securities items like above and to make a proper decision of investment with general knowledge and information about the systems in this real-estate indirect investment era, to suggest the limit of real-estate securitization and the problems of real-estate securities such as ABS·MBS·REITs and to present an improvement plan to you.

To activate the real-estate securitization in an early stage, the following 4 items are essential. First, it shall be required to get the position of real-estate securitization and shall be followed by common activation plans such as cognitive conversion on the real-estate, information infra construction, improvement in real-estate securitization and evaluation, betterment of real-estate management·operation, security of demands in real-estate securities items and moral hazard prevention. Second, it shall be required to solve several problems of ABS and MBS, real-estate bonds and to make out the activation plans.

Third, it shall be required to solve several problems of REITs, real-estate equities and to make out the activation plans. Especially, market participant's creative development for the real-estate finance and the policy authority's continuous efforts for system improvement are earnestly required. Desirable directions for continuous development of indirect real-estate investment market in the mutual complement through improvement in each system shall be presented in the study.