民間 主導의 新都市開發을 위한 制度改善 方案 硏究

민간 주도 신도시 개발을 위한 제도 개선 방안을 제시했다.

본 연구는 다원적인 역할과 가능성을 지닌 신도시의 개발에서 민간참여의 당위성을 도출하여 계획단계에서부터 민간을 주도적으로 참여시킬 수 있는 제도적 장치를 마련하는데 그 목적이 있다. 현재, 수도권 주택시장은 지속적인 가격상승과 주택재고 부족 등으로 주택문제가 상존하고 있으며 지속적인 인구 및 가구수의 증가에 따라 주택의 대량공급 필요성이 대두되고 있다. 또한 그간 급속한 도시화의 진행으로 도시용 토지수요는 급증했으나 개발이 가능한 토지는 제한되어 있어 공급이 수요를 따르지 못한 탓에 토지수급 불균형이 초래되어 왔다. 지금까지의 신도시개발은 베드타운식의 주거단지가 형성됨으로써 기존도시와의 연계가 제대로 이루어 지지 않았으며, 신도시규모․입지․기능,간설시설의 부족, 계획추진 절차, 추진 제도의 미비 등에서 많은 문제를 야기시켰다. 특히, 개발이익의 사유화와 투기조장 및 난개발 등을 우려하여 민간부문의 참여가 제도적으로 봉쇄되어 왔다. 자료에 따르면 향후 9년간(1997-2005년) 소요택지량의 30%정도만을 공공부문에서 개발이 가능하다. 따라서 택지수급의 불균형 해소를 위하여 민간참여는 더 이상 보류할 수 없다. 민간의 개발 잠재력을 신도시개발 과정에 활용함으로써 정부주도적인 신도시개발의 재정적인 한계와 공급과정상의 비효율성을 극복해야 한다. 최근의 개발여건 변화는 신도시개발에 민간부문의 참여를 도입케 하는데 많은 시사점을 준다.

도시와 지역개발에 민간참여를 활성화하는 방향으로 관련 법령이 개정, 제정되고 있으며 정부와 지자체도 민간참여방안을 강구하는 등 개발환경이 변화하고 있다. 또한 도시개발사업에 민간참여 및 역할이 증대되고 있고 현행의 전면매수방식에 따른 강제수용도 한계에 봉착해 있다. 본 연구에서는 현재 신도시 및 신시가지 개발에 있어 대표적인 개발사업제도인 공영개발사업, 토지구획정리사업, 합동개발사업에 대한 추진현황 및 실태를 분석하고 그에 따른 문제점을 도출해 보았다. 또한 선진 외국의 신도시개발제도를 분석하여 타산지석의 교훈으로 삼았다. 제도 분석의 결과로 현행의 신도시개발제도에 민간부문의 참여를 촉진케 하기 위한 제도 개선방안을 제시해 보면 다음과 같다. 첫째, 제3섹터 개발방식을 도입해야 한다. 신도시개발에 소요되는 막대한 재정부담을 덜고 신도시의 개발이 종합적․성공적으로 이루어지기 위해서는 민관의 협조를 모색해야 한다. 둘째, 「수용+환지」방식의 적극 활용과 제한적인 토지수용권이 부여되어야 한다. 전면매수에 따른 지주의 저항 완화와 권리 보장을 위한 방안으로 「수용+환지」방식이 적극 활용되어야 하며, 또한 민간 단독으로 신도시개발시는 사업이 불가피한 경우에 한하여 규모, 조건 등을 설정하여 제한적 토지수용권을 부여하는 것이 필요하다. 셋째, 신도시개발지구 지정 제도를 도입해야 한다.

절차를 간소화하고 효과적인 사업을 시행하기 위해서는 지구지정제도 도입이 필요하다. 넷째, 현행의 공영개발사업은 계속 발전시켜 저소득층의 주거안정이나 낙후된 도시개발을 촉진하는데 활용토록 해야 한다. 다섯째, 소규모 신도시개발에 한하여 민간의 직접참여를 허용해야 한다. 중․대규모개발은 공공과 민간이 맡고 소규모개발은 민간이 직접 사업을 시행할 수 있도록 유도하는 것이 바람직 하다. 마지막으로 난개발문제 해소와 개발이익 적정분배를 위해 계획단위개발(Planned Unit Development)방식과 개발부담금(Development Impact Fee)제도를 적극 도입해야 한다. 상기의 제도개선 방안은 신도시개발사업시 각종 지원장치를 제도적으로 정해주는 「신도시개발법」의 제정으로 구체화 되어야 한다.