주택재개발·재건축사업의 개선방안에 관한 법적 연구

주택재개발·재건축사업의 법적 문제와 개선방안을 연구했다.

국문초록 주택재개발·재건축사업의 개선방안에 관한 법적 연구 법 학 과 김동근 지도교수 채우석 주택재개발․재건축사업의 본래 목적은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 불량한 지역을 개량하여 주택재개발사업이 완료된 후에도 지역을 구성하는 주민들이 보다 개선된 환경 내에서 거주할 수 있도록 하는 것이다. 그럴 때야 비로소 재개발지역 주민들의 주거권 및 생존권 등이 보장되었다고 볼 수 있고 재개발의 정당성이 확보되었다고 볼 수 있기 때문이다. 이를 위하여 2003. 7. 1. 기존의 도시재개발법, 도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법, 주택건설촉진법 등으로 산재돼 운영되던 재개발․재건축사업이 도시 및 주거환경정비법으로 통합되어 효율적으로 추진할 수 있게 되었고, 본격적으로 민간위주의 주택재개발․재건축이 활발히 시작될 수 있게 되었다. 그러면서 민간위주의 주택재개발․재건축시 발생하는 전문성 부족을 보완하기 위하여 정비사업을 위탁받거나 자문할 수 있는 정비사업전문관리업자제도를 도입하여 조합의 비전문성을 보완하고 효율적인 사업추진을 도모하였다. 그러나 주택재개발․재건축에 대한 경험이 미비한 상태에서 정비사업전문관리업체들이 우후죽순처럼 생겨나 난립하다보니 그에 따라 나타난 전문성부족은 물론 제도의 본래의 취지에서도 벗어나 각종 이권에 개입하는 등의 부작용이 발생하였다.

이 때문에 현재 시행중인 대부분의 정비사업은 조합의 비전문성과 경험부족, 조합장 등 조합임원의 각종 이권개입, 이를 보조하여야할 정비사업전문관리업체의 각종 이권 개입 등에 따른 부작용 등으로 인한 사업비의 과다지출, 조합 및 조합임원 등을 상대로 한 각종 소송에 휘말리는 등의 여러 문제점들을 야기하고 있다. 이는 결국 조합원의 분담금 증가를 초래하고 됐고, 이로 인한 대부분의 사업장들이 진통을 겪고 있는 실정이다. 그러한 영향으로 실제 정비사업구역에 거주하던 원주민들이 정비사업과정에서 추가부담금, 주거비상승 등의 이유로 어쩔 수 없이 정든 삶의 터전을 떠나게 되어 그들의 정착률 또한 저조하게 되자 정비사업 본연의 목적과 명분을 잃고 있다는 지적도 많다. 이렇듯 주택재개발·재건축과 관련하여서는 과거나 지금이나 많은 비리나 분쟁 등 각종 문제들이 끊이지 않고 발생하고 있고 그 유형 또한 매우 다채로운 형국이다. 문제는 지난 수십년간 이와 같은 분쟁이 반복되어 왔지만 여전히 개선되지 아니하고 나타나고 있다는 것이고, 이러한 분쟁을 수동적으로 지켜만 봐서는 정비사업으로 인한 각종 폐해를 방지할 수 없음은 물론 그 누구도 정비사업에서 가장 큰 피해자라 할 수 있는 조합원들을 대신해서 나서지 않는다는 것이다.

따라서 이러한 각종 분쟁들을 어떠한 법률과 어떠한 법리로 어떻게 해결할 수 있는가하는 점이 매우 중대한 관심사로 대두 되었고, 아울러 만일 현행법의 미비로 인하여 마땅한 법적 해결책이나 대안을 찾지 못할 경우 그 입법론적 대안이나 해결책은 어떠한 것이 있는지에 관한 것도 중대한 관심사가 되었다. 그러한 연유로 주택재개발·재건축의 각 시행단계에서 발생하는 법적 문제는 어떠한 것들이 있고 그 각 쟁점들은 무엇이고 이들 각 문제점과 쟁점들은 어떤 법규정과 어떤 법리에 의하여 어떻게 해결되고 있는지 등에 관하여 각 사건의 유형별 판례의 검토를 통하여 전반적이고 체계적인 고찰의 필요성이 있다. 그럼에도 불구하고 아직까지 정비사업의 각 시행단계별 분쟁유형의 정리 및 각 분쟁 유형에 대한 체계적인 법적 연구는 보기 드문 것이 현실이다. 따라서 본 연구에서는 정비사업의 각 시행단계에서 발생하는 법적문제 및 그 쟁점의 유형을 분류하고, 그에 따른 판례의 태도를 분석한 후 그 해결방법에 대한 새로운 대안을 찾는 것을 목적으로 한다.

주제어 : 주택재개발․재건축사업, 원주민, 재정착률, 정비조합, 정비사업전문관리업체 ABSTRACT Legal Study on Improvement Plans for the Housing Redevelopment and Reconstruction KIM, DONG-KUN Department of law Graduate School Soongsil University The inherent purpose of redevelopment & reconstruction business is to allow the residents to inhabit in an improved environment even after the housing redevelopment project is completed by improving the districts where the residential environment is inadequate and infrastructure is faulty. This is because only then we can say that living rights and natural rights of the residents in the redevelopment district have been guaranteed and legitimacy of redevelopment has been secured.

For such reasons, redevelopment & reconstruction projects which had been operated through provisions scattered in former Urban Renew Law, Interim Measures for the Living Environment Improvement of urban low-income population, Accelerating Housing Law etc was integrated into Built Environment Renewal Development Act to be driven more effectively on July 1st, 2003 and in turn redevelopment & reconstruction by private organizations was able to be enlivened.

Along with such changes, the Renewal Project Consulting System was implemented in order to compensate the lack of professionalism occurring during privately led redevelopment & reconstruction project and thus unprofessionalism was supplemented and project efficiency was further promoted. But due to reckless establishment of consulting offices who lacked in rebuilding experiences, side effects including not only lack of professionalism but also unintended third party interventions took place. Because of such side effects, most of the renewal projects in operation are experiencing overspending of working expenses, overuse of various lawsuits against unions and union executives.

In effect, all these phenomena resulted in increase of share of the expenses and most of the establishments are suffering due to such results. Consequentially original residents get to face the situation where they have to leave their long-lived hometown because of additional share of expenses, increase in housing cost. The resulting low settlement rate of the native residents then cause the complaint that redevelopment & reconstruction projects have lost its inherent purpose and cause. As having been mentioned, frequent corruptions and conflicts have kept on taking place in relation to redevelopment & reconstruction and there seems to be quite a diversity in its patterns.

The real issue here is that even though such problems have been occurring for the last several decades, they haven't yet been made better. Also the fact that act of passive spectating won't prevent any of the harmful consequences nor will anyone stand up on behalf of the union members, the biggest victims of the these situations must be acknowledged. Thus how these conflicts could be resolved with what kind of laws and legal principles has become a very important concern.

At the same time, what could be the legal alternative or solution for this, should the current existing law not be adequate enough to give an appropriate solution or an alternative, has also become one of the most important issues. Due to such reasons, there is a need for an overall and systematic contemplation on what kind of legal problems there are, what is the point of conflict for each case and how these problems and conflicts are being solved currently through the method of judicial precedents by type. Yet, it is very hard to find papers that arrange problems by type nor systematic legal studies on each conflict type.

Therefore the purpose of this study is first, to classify the problems and point of conflicts by type; second, to analyze the attitudes of respective precedents; then third, find a new alternative to solve the problems. Theme Words : Housing Redevelopment․Reconstruction Project, Native Residents, Resettlement Rate, Renewal Union, Renewal Project Consulting Office