소유권 구조 및 전문 자산관리자가 상업용 부동산 활성화에 미치는 영향에 관한 연구 : 중대형 상가를 중심으로

상가 소유구조와 전문 자산관리자가 상업용 부동산 활성화에 미치는 영향을 연구한다.

상업용 부동산 활성화를 위한 방안 오늘에 이르기까지 오피스용 부동산에 대한 연구 및 관리 기법들에 대한 연구는 계속 진행된 바에 반해, 상업용 부동산은 아직도 디벨로퍼로부터 준공 후 분양 형태의 비즈니스 모델이 일반적이다. 이에 따라 분양 받은 각 분할상가의 운영 및 활성화는 분양 받은 각 상가 소유주의 몫으로 남아있다. 그러나, 상가운영의 경험이 부족하고, 통일된 상가 운영에 대한 비전을 공유하지 못하는 상가 주인들의 집합체는 상가 활성화를 위한 효율적이고 시기 적절한 활성화 대안을 내놓지 못하며, 이러한 논쟁이 계속되던 중 일부 상가 소유주의 부도 발생 또는 기대에 미치지 못하는 상가 수익율에 대한 실망으로 고객의 방문 감소에 따른 상가의 침체, 이러한 상가 침체에 따른 추가 상가의 부도 및 가치하락이 순차적으로 반복되면서 상가에 대한 불안감이 증폭되고, 이는 상가 투자의 감소를 유발하는 원인이 된다. 명동의 M빌딩을 소유한 부동산투자회사(리츠)는 상업용 부동산의 단일화된 건물주 체제와, 전문 자산관리자에 의한 임차인 구성, 상업용 부동산 전체의 활성화 등을 진행함으로서 상업용 부동산 투자에 성공한 사례이다.

그러나 인천 구월동의 S 빌딩의 경우 분양 초기, 인근 도시를 아우르는 랜드마크 엔터테인먼트 빌딩으로서 성공적으로 오픈 하였음에도 불구하고, 소유권의 개별 분양으로 인하여 서로 이해관계가 다른 개별 상가 소유주들의 각개의 요구조건을 통합하는 과정에서 구월동의 상권이 나날이 인천의 중심으로 발전하는 중심에 있으면서도 인천 최고의 엔터테인먼트 빌딩으로서의 위치를 유지하지 못한 아쉬움이 남는 빌딩이다. 위 사례들의 연구에서, 상업용 부동산은 준공 후 분양하여 각 상가 소유주 별 개별 활성화 노력방식에 비하여, 단일소유권으로 상업용 부동산 전문 법인에 의한 운영이 투자수익 및 상가 활성화에 효율적인 방식이라는 것을 밝혔다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 제3절 선행연구 고찰 = 3 제2장 상업용 부동산의 개념 및 공급현황 = 7 제1절 상업용 부동산의 개념 및 분류 = 7 1. 해외 상업용 부동산의 분류 = 8 2. 국내 상업용 부동산의 분류 = 9 3. 투자자금 보유액에 의한 분류 = 12 제2절 상업용 부동산의 공급현황 = 13 제3장 사례연구 = 16 제1절 명동 M 빌딩 = 16 1. 명동과 M빌딩의 과거 고찰 = 17 2. M빌딩의 현재-단일 소유권 하에서 자산관리자의 활동을 중심으로 = 20 제2절 인천 S빌딩 = 33 1. 인천 구월동의 S빌딩의 과거 고찰 = 34 2. S빌딩의 현재 = 37 제4장 상가 개별 분양시의 이슈 및 대책 = 44 제1절 상권에 적절한 상가 고유의 컨셉 설정 = 46 제2절 상가 전체 활성화를 위한 계획적인 임차인 구성 = 48 제3절 상권 변동 리스크에 대한 준비 및 대응 = 50 제4절 상가 전체에 대한 공동 프로모션 행사 진행 = 52 제5절 상가 활성화를 위한 리모델링 진행 = 55 제5장 소유권 단일화를 위한 구조 및 자산관리자의 역할 = 57 제1절 상가 빌딩 전체 소유권의 단일화를 위한 유형 및 설립방법 = 58 1. 부동산 펀드 = 58 2. 부동산 투자회사(리츠) = 59 제2절 자산 관리자의 역할 = 61 1. 상업용 부동산 매입 전 상권 분석 및 컨셉 수립 = 63 2. Tenant Mix = 65 3. 상업용 부동산 활성화 프로젝트 수립 및 실행 = 67 4. 자금 및 현금흐름 관리 = 69 5. 부동산 일