정책자금 수혜자인 임차인ㆍ전차인의 임차목적물 소유권 취득 시의 법률관계 - 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결을 중심으로 - = Legal Consequences of a Tenant’s or Subtenant’s Acquisition of Ownership of the Leased Premises in the Context of Policy-Fund Support - Supreme Court Decisions 2025Da213466 and 2025Da210305 -

정책자금 지원과 관련해 임차인의 임차목적물 소유권 취득에 따른 법률관계를 분석했다.

본고는 임대차관계의 내부자, 즉 대항력의 공시기능을 매개하는 임차인 또는 전차인이 임차목적물의 소유권을 취득한 경우의 법률관계를 다룬 두 대법원 판결(대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결)을 검토한다. 임차인/전차인의 임차목적물 소유권 취득으로 주민등록상 거주자와 등기부상 소유자가 같아져 임차권의 공시기능을 상실하므로, 대항력 및 우선변제권은 소멸한다. 이때 임차보증금반환채권의 운명에 관하여, 임차인의 임차목적물의 양수로써 주택임대차보호법 제3조 제4항의 법정승계 후 임차보증금반환채권이 혼동으로 소멸한다고 설명하든(‘혼동 구성’), 임대인과 임차인이 임대차계약을 합의해지하고 이를 매매대금에서 상계하였다고 설명하든(‘합의해지·상계 구성’), 동일한 이익상황에 대한 법적 구성의 차이에 불과하고, 이르는 결론은 같다. 그러나 보증금반환채권이 제3자에게 양도되었거나 질권의 목적이 된 경우에는 임차인이 이를 처분할 권한이 없으므로, 임차보증금반환채무의 채무자 지위는 원 임대인으로 유지된다고 해석함이 타당하다. 다만 전대차 구조에서는 임차인이 처음부터 전차인을 선정하여 그 위험을 인수한 자라는 점에서 직접임대차 사안과 사정을 달리하므로, 법정승계가 발생하고, 임차인은 대항력과 우선변제권이 상실된 임대차관계에 놓인다.

이상의 결론은 타당하나, 국민의 주거생활 안정을 위한 정책자금의 수혜자의 도덕적 해이가 보호되는 측면이 있어, 정책적 고려에 의하여 위 결론을 수정해야 하는 것은 아닌지 문제된다. 그러나 정책자금 보호를 근거로 공시기능을 상실한 대항력을 유지시키는 경우 공시제도에 대한 사회적 신뢰의 근간을 훼손하므로, 이는 신중할 필요가 있다. 입법적 해결책을 구성하는 경우에도 공시기능과 조화를 이루는 별개의 제도적 수단이 모색되어야 한다.