공동주택 리모델링법률 제정방안에 관한 연구

공동주택 리모델링 관련 법률의 제정 방안을 연구했다.

우리나라는 1970년대 이후 산업화로 도시 인구가 집중되면서 주택이 부족하게 되었고 이렇게 부족한 주택 문제를 해결하기 위해 택지개발과 신도시를 건설하였는 데, 이 때 단독주택 중심이 아닌 공동주택인 아파트 중심으로 건설하였기 때문에 공동주택은 우리나라의 대표적인 주택유형으로 자리를 잡게 되었다. 통계청의 주택 총조사에 의하면, 주택유형 중에서 공동주택이 차지하는 비율은 2021년 기준으로약 78%에 이른다. 이처럼 급격히 증가한 공동주택은 차츰 노후화가 진행되었고, 기존 노후화된 단독주택단지의 재개발이나 공동주택의 재건축에 대한 제도 정비가 이루어져 왔다. 그런데 건축물을 전면 철거하는 재건축사업은 투기세력으로 인한 주택가격의 폭등, 원주민의 낮은 재정착률(소위 젠트리피케이션 현상), 자원 낭비 등으로 사회적 부작용이 발생함에 따라 노후화되는 공동주택의 구조적 안전성과 성능 개선을 위한 다양한 정책과 제도가 요구되는 현실이다. 여기에 대안으로 부상하는것이 공동주택 리모델링이다. 공동주택 리모델링은 주거환경개선과 자원의 효율적 이용 및 주택의 장수명화 그리고 원주민의 높은 재정착률 등의 순기능이 있어, 사회·경제적으로 관심이 높아지고 있다. 그러나 아쉽게도 공동주택 리모델링 단행 법률이 존재하지 않아 체계적이고 현실적 수요를 감안한 리모델링 법제는 정비되어져있지 않다.

공동주택 리모델링을 활성화 하기 위해서는, 우선「건축법」과「주택법」에 흩어져 있는 제도를 모아 공동주택 리모델링 단행법률을 제정할 필요성이 있다. 무릇제도는 해당 분야의 근거가 되고 발전의 기초가 되며, 활성화를 위한 첫걸음이기 때문이다. 그러하기에 현재 국회의원 입법(안)이 제안되어 있기도 하다. 공동주택 리모델링 법률(안)을 제정할 때 예상되는 쟁점사항은 첫째, 리모델링 개념이다. 왜냐하면 그 개념에 따라 사업자의 입장에서는 사업성 여부, 공동주택 소유자 입장에서는 투자비용과 회수, 사회와 정부 입장에서는 리모델링의 사회적, 지역적 효과를 예측할 수 있기 때문이다. 현재 리모델링의 개념은「주택법」과「건축법」에서 각각 다르게 규정하고 있고, 건축물의 주요 구조부 수선 또는 변경, 건축물 외부형태의 변경으로 증축·개축·재축에 해당하지 않는 대수선의 개념도 그 범위가 모호하다. 따라서 공동주택 리모델링이란 대규모 수선, 수직·수평 증축, 그리고 신축을 포함하여 세대수 불변 또는 세대수 증가를 포괄하는 대수선이라 할 수 있다. 둘째, 공동주택 리모델링의 시행절차 중에서 현행 리모델링 조합설립 동의와 사업행위허가동의요건은 다르고 행위허가동의요건이 주택조합설립동의요건 보다 강화되어져 있다. 사업계획승인 또는 행위허가 대상의 구분은 증가하는 세대수의 차이일 뿐 양자 간 본질적 차이가 없다.

따라서 이것은 리모델링 활성화 취지에도 맞지않고 사업을 지연시키는 요인이 된다. 그 대책으로 주택조합설립동의요건은 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 3분의 2이상의 결의이며 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의를 요하고(동을 리모델링하는 경우 그 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상의 동의), 사업시행동의요건은 재건축 규정과 같이 조합원 과반수의 동의를 받아 시행하도록 함이 옳다고 본다. 셋째, 세대수 증가형 리모델링은 용적률 완화 규정을 두고 있으나, 도시관리체계와 연계가 되지 않아 완화 규정의 적용이 어렵고, 수직증축 리모델링은 건축물의 안전문제가 중요하게 대두되어 안전성 확보를 위해 2차례에 걸쳐 안전진단 및 안전성 검토를 받아야 하지만 현실적으로 안전진단 시기가 의문이다. 사업계획승인을받고 이주 및 철거 후에 2차 안전진단을 받는 것은 시기적으로 문제가 있으므로 2차 안전진단은 시공과정에서 생기는 안전문제에 국한해야지 2차 안전진단으로 사업 계획이 원점으로 돌아가는 것으로 하여서는 아니된다. 넷째, 공동주택 리모델링 활성화를 위해서는 사업비 보조 및 분담금 융자 등 실질적인 지원제도가 마련되어야 한다. 재건축과 재개발에 있어서는 시공사와 금융기 관의 금융지원제도가 마련되어져 있고, 지방자치단체에서 그와 관련된 금융지원제 도가 마련되어져 있다.

공동주택 리모델링은 재건축을 함으로써 발생하는 사회적 자원 손실 등을 방지하고 공동체 이익을 가져다 주지만, 소유자와 사업자 측면에서선호도가 낮은 측면을 고려하여 리모델링 부담비, 사업비 등에 대한 지원책을 마련하여야 할 것이다. Since the 1970s, the urban population in South Korea has been concentrated owing to industrialization. Consequently, condominium building has become a common type of housing to resolve the housing shortage problem through land development and new town construction. Among the housing types, the share of condominium building reached approximately 78% in 2021, according to the census. Although the number of condominium buildings have rapidly increased and the buildings have aged, legal and institutional measures to improve the residential environment are insufficient.

Reconstruction projects that completely demolish old buildings have side effects such as soaring housing prices caused by speculators, low resettlement rate of original residents, and waste of resources. Therefore, various policies and systems are required to improve aging, structural safety, and building performance. In particular, remodeling projects for condominium building is drawing attention for its positive socioeconomic effects, such as improving the residential environment, efficient use of resources, extending the lifespan of buildings, and high resettlement rates of original residents.

This study proposes the enactment of a special law other than the existing provisions on condominium building remodeling under the Housing Act. Further, it identifies legislative issues and suggests methods to improve them.

The legislative issues include “definition of condominium building remodeling,” “consent to the establishment of housing associations and projects” in the implementation process, “integration of approval systems for project plans and development activities,” and “connection with urban management system.” Regarding remodeling projects aimed at increasing the number of households, this study examines a “safety inspection period” and a “project support system.” The findings of this study are summarized as follows. First, the Housing Act and the Building Act define remodeling differently.

This discrepancy obscures the boundary of a large repair that does not correspond to extension, renovation, or reconstruction owing to repair of major structural parts or change in external shape of a building. Therefore, this study proposes a legislative proposal to redefine the definition. Second, regarding the implementation process, the current system for establishing housing associations and project consent procedures needs to be improved to stimulate remodeling. The current system prevents a project from proceeding because the consent process for establishing associations tends to be slower than the consent process for a project.

Moreover, this study argues that there is no need to distinguish the subject of project or development approval because there is no fundamental difference between the remodeling projects aimed at increasing the number of households and other remodeling projects. Therefore, this study suggests a legislative proposal to integrate the approval systems. Third, a lenient floor area ratio can be applied to remodeling aimed at increasing the number of households, however, in practice it is difficult to be applied without an urban management system. Further, in the case of remodeling to increase the number of stories, safety has emerged as an important issue.

To ensure safety, buildings must undergo safety inspections twice; however, in practice, the timing required for the inspections do not allow it. Thus, this study provides a proposal to address this issue. Fourth, this study offers a legal proposal to secure a practical supporting system including subsidies and loans, so that the system can stimulate remodeling projects for condominium building. It is expected that this study elucidates the issue of aging houses and contributes toward promoting the residential environment of the public and condominium building remodeling.