부동산경매에서 공신적 효과에 관한 연구 : 매수인 보호 관점에서

부동산 경매의 공신적 효과와 매수인 보호 방안을 검토했다.

부동산경매제도는 국가기관인 집행법원이 공권력을 이용하여 채무자에 대해 집행권원에 표시된 이행청구권 또는 담보권을 실행하는 절차이다. 부동산 강제경매의 경우 판결절차에서 집행권원이 확정되고, 판결절차와 집행절차는 분리되어 있기 때문에 집행권원의 하자가 있더라도 매수인이 매각대금을 완납하면 경매목적물의 소유권을 취득할 수 있다. 그러나 담보권실행을 위한 경매의 경우에는 민사집행법 제267조에서 '담보권 소멸'에 한하여 제한적으로 공신적 효과를 인정하고 있다. 따라서 매수인이 경매절차에서 매각대금을 완납한 경우에도 담보권 부존재의 하자가 있는 경우 경매부동산의 소유권을 취득하지 못하는 불측의 손해를 입게 된다. 실체법상 매수인 보호 수단으로 담보책임이나 부당이득반환청구권이 있으나 현재 판례에 따르면 경매가 무효인 경우 담보책임은 인정되지 않는다. 또한 경매가 무효로 되어 매수인에 대하여 소유권이전등기말소청구가 있는 경우 매수인은 말소청구의 소의 원고가 경매목적물의 전소유자인 경우에 한하여 동시이행항변권을 주장할 수 있고 그 외 다른 채권자에게는 동시이행항변권을 행사할 수 없다. 실질적으로 담보책임이나 부당이득반환청구권은 현재 판례에 따르면 모두 제한적이어서 매수인 보호를 위한 적절한 수단이 되지 못한다.

부동산경매제도를 신뢰하고 참여한 매수인을 보호하기 위해서는 신의칙을 통한 채무자의 경매무효 주장을 차단하는 실권효의 적용을 적극적으로 할 필요가 있다. 이를 위해서는 신의칙 적용의 요건을 구체화하여 부동산경매 참여자들에게 예측가능성을 부여하여야 한다. 부동산경매에 참여한 매수인을 보호하기 위한 입법론으로 경매의 공신력을 확대하는 것이 필요하다. 특히 임의경매에서 담보권이 부존재하는 경우에도 실행된 경매절차의 효력을 유지함으로써 매수인의 지위를 보호하여 경매제도에 대한 신뢰를 확보할 필요가 있다. 부동산경매의 공신력의 본질 및 인정근거를 집행권원에 한정하는 것은 타당하지 않다. 부동산경매의 공신적 효과는 경매의 종류와 관계없이 거래 안전과 매수인 보호라는 관점에서 파악하여야 하고, 민사집행법 제267조의 해석도 마찬가지이다. 부동산경매에서 채권자의 권리보호, 채무자의 부당한 희생방지, 매수인의 경매절차에 대한 신뢰보호는 모두 중요한 가치로서 경매제도의 존재이유라고 할 수 있다. 본 연구에서는 위 세가치 중 매수인 보호라는 관점에서 부동산경매에서 경매의 기초가 되는 집행권원이나 담보권이 부존재하는 등의 하자가 있는 경우에 매수인을 보호하기 위한 방안에 관하여 공신적 효과의 확대를 중심으로 법해석과 입법론적인 측면에서 대안을 제시하고자 하였다.

부동산경매에 공신력을 확대하는 것은 단순히 매수인을 보호하는 것에 그치는 것이 아니라 부동산경매제도에 대한 일반의 신뢰를 높이는 것이고 결과적으로 부동산경매의 활성화에 기여하는 길이 될 것이다. The Real Estate Auction is the procedure that National Executive Court runs the implementation claims or execution lien against the debtor using a public authority The trust protection of Creditor, Preventing the debtor's undue sacrifice, Confidence of the buyer to the Real Estate Auction are all important values. The theme of this thesis is to suggest alternatives with related public confidence in the event of the nonexistence of a execution title or security right.

Since the judgement process and civil execution procedures are separated the compulsory execution procedure by the execution title has public confidence. As a result of this, if the buyer has paid the sale price he can acquire the ownership of the subject matter of the auction. On the security execution, in the case of non-existence of the lien, the buyer can not acquire ownership of the security auction object, because security execution procedure has limited public confidence that be prescribed in the Civil Execution Code Article 267. The procredural remedy is not enough to protect perfectly such bona fide buyers, when it comes to an after-procedural part.

According to current case law, Warranty liability and Claim for restitution of unjust enrichment are both restrictive means so they are not the appropriate protection for the buyer. Therefore, it is necessary to apply positively the Principle of good faith to block the debtor's claims through the auction. The applicable requirements of the Principle of good faith should be reified for the predictability of participants in real estate auction. We must pursue the legislation to expand the public confidence on the real estate auction in order to protect buyer and the safety of transactions.

The expansion of public confidence in the real estate auction will not only to protect the buyer but also to increase the confidence of the real estate auction system and to contribute to the activation of the real estate auction.