분양계약 당사자로서 관리형 토지신탁 수탁자의 책임과 관련된 최근의 실무상 쟁점 - 약관규제법, 건축물분양법 및 방문판매법 관련 판결례를 중심으로 - = The Liability of the Trustee in a Management- Type Land Trust as a Party to the Real Estate Pre - Sale Contract: Recent Practical Issues

관리형 토지신탁에서 분양계약 당사자인 수탁자의 책임 쟁점을 검토했다.

부동산 개발사업의 대표적인 수단인 관리형 토지신탁의 법률구조에서는 신탁사무의 이행을 위한 각종 계약이 수탁자의 명의로 체결되는데, 수탁자의 역할은 신탁계약에 의하여 제한적인 관리업무에만 국한되는 수동신탁의 성격을 띤다. 그러나 신탁계약상 위탁자-수탁자의 명확한 책임 배분에도 불구하고, 최근의 판결은 관리형 토지신탁에서 수탁자가 분양계약의 당사자라는 형식에 착안하여 수탁자의 실질적 관여나 통제 가능성과 무관하게 직접적이고 무한한 책임을 부담하도록 하는 경향을 보이고 있다. 그 대표적인 예로 약관규제법상 책임한정특약의 설명의무, 건축물분양법상 해제권의 확대, 방문판매법상 청약철회권의 적용을 들 수 있다. 책임한정특약은 수탁자의 제3자에 대한 책임을 신탁재산의 범위로 제한하는 것으로서 관리형 토지신탁의 핵심을 이루는 계약조건이다. 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 등은 계약자유의 원칙에 근거하여 책임한정특약의 유효성을 인정하였으나, 그 후 선고된 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결 등은 책임한정특약이 약관법상 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당하므로 수탁자가 수분양자에게 책임한정특약에 대한 설명의무를 다하지 못하면 수탁자의 책임이 신탁재산의 범위로 제한되지 않는다고 판시하였는데, 이는 하급심 판결에 의하여 책임한정특약이 사실상 무력화되는 문제를 야기하고 있다.

그러나 책임한정특약은 관리형 토지신탁의 수동신탁적 본질과 신탁계약상 수탁자의 소극적 책임배분을 반영한 것인바 이에 대한 신중한 재검토가 필요하다. 한편, 대법원 2025.12.24. 선고 2025다215248 판결은 건축물분양법시행령에 따라 규정된 분양계약상 약정해제조항과 관련하여 문언적 해석을 중시하여 시정명령 등의 사유가 된 위반의 경중을 가리지 않고 수분양자의 계약해제권이 인정된다고 판시하였다. 그러나 이러한 약정해제권의 근거가 된 시행령의 규정은 모법의 위임범위를 일탈한 것이며, 약정해제권 역시 당사자의 의사에 따른 것이 아니라 법령에 의하여 강제된 것임을 고려할 때 재검토가 불가피한 것으로 보인다. 최근의 하급심 판결례 중에는 부동산의 분양계약에 대하여 방문판매법이 적용된다고 판시하여 수분양자의 청약철회권을 인정하는 사례가 있는데, 부동산의 분양이 방문판매법의 적용요건인 ‘소비자’, ‘재화’ 및 ‘전화권유판매’에 해당하는지를 판단함에 있어서는 해당 법률의 입법목적에 따라 이를 제한적으로 해석할 필요가 있다. 관리형 토지신탁 수탁자의 책임을 확대하는 최근의 판례 경향의 기저에는 ‘관리형 토지신탁 수탁자의 계약당사자로서의 형식적 지위’와 ‘소비자 보호를 지향하는 개별 법령의 규율 방식’ 사이의 충돌이라는 공통된 구조적 긴장이 있다.

이러한 충돌은 개별 분쟁의 차원을 넘어 신탁제도의 기능과 지속가능성에 영향을 미치는 구조적 문제로 연결될 수 있는바, ‘책임의 귀속’과 ‘행위통제 가능성’의 범위를 합리적으로 일치시키는 방향으로 관련 법제와 실무가 발전해야 할 것이다.