도시환경정비사업에 관한 연구 : -사업성에 영향을 미치는 요인들에 대한 민감도 분석을 중심으로-

도시환경정비사업의 사업성에 영향을 주는 요인을 분석했다.

일반적으로 부동산 가격은 가장 기본적인 경제 원리인 수요와 공급의 원 칙에 의해 결정되며, 기존의 주택수, 소득수준, 인구, 이자율, 통화량, 주식시 장 등에 영향을 받는다. 참여정부에서 추진했던 신도시 개발, 지역균형개발 정책에 따른 보상금으로 인한 통화량 증대로 우리나라 부동산 시장 특히, 강남 아파트 시장의 폭등을 시작으로 강북 아파트의 가격인상이 뒤따랐으 며, 정부의 부동산 규제로 안정세를 보이고 있으나, 언제 또다시 상승추세를 이어나갈지 모르는 실정이다. 특히 강남 아파트 가격은 동탄신도시 개발로 인하여 6~7조의 자금이 풀릴 것으로 예상되는바 이 자금이 강남 아파트 시 장가격에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 그러나 서울의 뜨거운 부동산 시장 에 비하여 지방은 약세를 면치 못하고 있으며, 미분양이 속출하는 등 건설 시장이 어려움을 겪고 있다. 현재 분양가 상한제 등 각종 부동산 규제로 부 동산 시장이 안정세를 보이면서 투자처를 찾지 못한 유동자금이 주식시장으 로 몰려 주식시장이 과열되고 있으며, 이러한 시장상황과 맞물려 오피스시 장이 또 하나의 투자 대상으로 부상하였다. 현재 오피스 시장은 과거 1년전에 비하여 30%이상 가격이 상승하였다.

국 제적 오피스 시장에서 보이는 임대료와 오피스가격과의 상관관계를 볼 때, 홍콩, 싱가폴 등 국제적인 금융도시의 공실률이 10%대인점을 고려하면 국 내 공실률은1~2%대로 매우 낮은 수준이다. 따라서 국내 오피스 임대료의 증가가 예상되며, 이점을 고려하여 국내 오피스 가격을 매우 낮은 수준으로 보아 이를 투자지표로 삼은 거대자금이 국내 오피스 시장에 투자가 뒤를 잇 고 있다. 오피스 시장은 크게 3대 시장권역으로 형성되어 있으며, 도심권역, 강남권 역, 여의도권역으로 나눌 수 있다. 이에 마포권역이 추가로 부상하고 있지 만 그 가격수준은 3대 권역에 미치지 못하고 있다. 이러한 오피스 시장의 열풍은 도시환경정비사업에 활기를 불어 넣고 있다. 과거 1970년대 후반 재 개발구역으로 지정되었으나, 현재까지 개발이 진행되지 못한 구역을 중심으 로 재개발구역에 오피스 신축 추진 계획이 줄을 잇고 있는 것이다. 이에 도시환경정비사업의 정의, 추진과정, 절차, 추진시 중요한 고려요소, 도시기본계획과의 관계 등 몇 가지 사례를 통하여 소개하고 도시환경정비구 역에서 오피스 신축을 위하여 어떻게 사업을 진행해야하는지 개발업자의 입 장에서 방법론을 제시하고, 수익성에 크게 영향을 미치는 핵심요소에 대한 민감도 분석을 통하여 개발업자의 수익 창출에 있어 크게 영향을 미치는 요 인들에 대하여 분석하였다.

일반적으로 개발사업에서 전체비용에서 토지대 의 구성 비율이 가장 크며, 그리고 공사비, 토지대 PF시 이자비용이 전체 비용의 70~80%를 차지한다는 점에 착안하여 중요비용들의 증감에 따른 수 익률의 변화를 분석함으로서 토지대의 절감과 이자율의 증가 또는 그 반대 로 토지대의 상승과 이자율의 감소 등 여러 사례의 민감도 분석을 통하여 어떠한 요소에 초점을 맞추어 사업을 이끌어 나가야할 지에 대한 연구결과 를 제시함으로서 본 논문의 의의를 두고자 한다. In general, the real estate price is determined by the principle of demand and supply, the most basic economic principle and in existing housing stock, income level, population, interest rates, the amount of currency in circulation, stock market and the like.

Starting with the sharp rise of real estate price in the Korean real estate market, especially the Kangnam apartment housing market, due to the increased amount of currency in circulation arising from the compensation money relating to the development of New Town promoted by participation government, the rise of apartment housing price in the Kangbuk district followed. The real estate market shows the stable tendency because of government's regulation on real estate, but it is not known when the tendency to rise occur again.

Especially, the apartment housing price in the Kangnam district is expected to generate the amount of money equal to 6~7,000,000,000,000won because of the development of Tongtan New Town. It is expected that this fund will have an effect on the price of apartment housing market in the Kangnam district. But compared to the heated real estate market in Seoul, the local real estate market is very weak. The local real estate construction market has difficulty because of the continual occurrence of unsold apartments and the like. The real estate market shows the stable tendency because of all kinds of regulations on real estate such as the upper limit of the selling price and the like.

This has caused the floating fund failing to find out the place of investment to flow into the stock market, making the stock market overheated. In keeping with the situation of this market, the office market has surfaced as one object of investment. Currently, the office market has risen in price by more than 30% compared to that before the past one year. In light of the correlation between the rent and the office market in the international office market, the domestic vacancy of the office is very low between one and two percent, taking into consideration that the vacancy rate of the office in the international financial cities such as Hong Kong, Singapore and the like is 10 percent.

Accordingly, the office rent is expected to rise at home, and the tremendous amount of money flows into the Korean office market, taking into consideration that the domestic office price is very low. The office market can be divided into three market zones such as the downtown zone, the Kangnam zone and the Yeouido zone in a broad sense. And the Mapo zone is additionally rising to the surface the office but the office price here run short of the three office zones. This heated wave of the office market provides a energetic atmosphere for the urban environment readjustment project.

The new office construction plan follows in the redevelopment district around the district where the redevelopment district was designated in the 1970s but has not been progressed up to the present. Therefore, this study attempted to explain several cases relating to the definition, promotional process, procedure and important consideation of the urban environmental readjustment project and its relationship to the urban basic plan and the like and present the methodology of how the office construction project is promoted in the urban environment readjustment district from a the redeveloper's position.

And it sought to analyze the factors that had a great effect on the generation of profits to the developer through sensitivity analysis about the core element having a great effect on profitability. An attempt was made to analyze changes in profitability with the increase or decrease of important costs by taking into consideration that the compositional ratio of the land price in the overall cost of the development project is greatest and the construction cost, the land purchase cost and the interest cost at the time of PF account for 70~80% of the total cost.

This study presented its result about whether the project should be carried out with a focus on what element through sensitivity analysis of several cases such as the reduction of land price, the increase of interest rates and conversely the rise of land price and the reduction of interest rates.