개발제한구역 조정에 따른 존치지역 지가변화에 관한 연구

개발제한구역 조정이 존치지역 지가에 미친 변화를 분석했다.

도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경보전을 목적으로 도입된 개발제한구역 제도는 구역 지정목적을 나름대로 충실히 수행하며 도시환경에 기여한 바가 크나 토지재산권 침해와 불합리한 경계설정, 공공시설 입지에 의한 형평성 문제 등에 대한 논란이 끊이질 않았다. 1998년 개발제한구역이 100대 국정과제로 선정되면서 개발제한구역의 근간이 흔들리기 시작하였다. 1998년 개발제한구역 제도개선작업을 시작으로 2007년 광역도시계획수립에 의한 조정을 거쳐 2009년 보금자리주택사업이 개발제한구역 해제를 통해 배분되면서 마무리 되었다. 개발제한구역 정책변화의 결과로 최초 지정당시 면적 5,397㎢의 28.3%인 1,530㎢가 해제되고 71.7%인 3,867㎢가 개발제한구역으로 존치 되었다. 한편, 해제지역의 대규모개발사업은 주변의 개발제한구역으로 남아있는 존치지역에 개발압력을 전이․가중시키며 지가상승을 유인한다. 지가의 상승은 다시 행위규제 완화와 더불어 불법행위를 조장함으로써 개발제한구역 관리의 장애요소로 작용한다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 개발제한구역에서 해제되어 대규모개발사업이 진행 중인 사업지구로 인해 개발제한구역으로 남아 있는 존치지역의 지가상승이 유인되었는지를 분석하고 개발제한구역 정책과 연동하여 비교해 봄으로써 적정관리방안을 제언하는데 목적이 있다. 연구결과를 간략하게 정리하면 다음과 같다.

2장에서는 개발제한구역 관련제도의 변화과정 고찰을 통해 우리나라 개발제한구역 정책변화에 따른 관리제도 운영의 한계와 문제점을 정책 집행의 형평성 결여, 정책의 일관성 결여, 개발제한구역 문제해결을 민원해소에 급급하였다는 점, 단기정책에 의존하는 바가 큰 점을 지적하였다. 또한, 여론 동향 및 주요쟁점사항의 검토결과 지적된 문제들은 개발제한구역이 정치적 수단으로 전락한데 기인한 바가 크며, 존치지역 지가상승의 경우 지역주민의 개발욕구 증대와 함께 또 다른 규제완화요구와 행위규제완화로 귀결되는 것을 지적하였다. 3장에서는 고양시와 하남시를 사례지역으로 선정하여 헤도닉가격결정모형을 구성하였다. 존치지역의 지가를 설명하는 변수로 개발제한구역 조정변수, 입지특성변수, 공간분포특성변수, 개별필지특성변수 등 4개 대분류에 따른 총 34개의 변수를 설정하고 분석변수들의 현황을 정리하였다. 4장에서는 개발제한구역 정책변화가 타 지역보다 개발제한구역 전역에 걸쳐 지가를 급격히 상승시키고 있음을 도출하였다. 특히, 토지이용상황별 지가변화를 타 지역과 비교하였는데 대지 이외의 전․답․임야 지목에서 지가가 급격히 상승하였음을 지가지수 비교를 통해 도출하였다. 5장에서는 개발제한구역 조정에 따른 존치지역 지가영향을 개발제한구역의 조정 전(1990년)․중(2000년)․후(2010년)를 기준시점으로 하여 분석하였다.

분석결과 개발제한구역 조정에 따른 대규모개발사업지구 인근의 지가가 급격하게 상승하였으며 개발제한구역 조정변수에 따른 사업지구의 영향이 가장 큰 원인임을 지적하였다. 분석결과를 토대로 개발제한구역의 적정 관리방안으로 개발제한구역 관련 정책변화의 최소화, 개발제한구역 장기보전계획수립, 개발제한구역으로 환원방안 마련, 개발제한구역의 환경보전기능 강화 등을 제언하였다. 우리나라의 개발제한구역은 근 10년 동안 너무나 많은 변화가 있었다. 구역의 면적이 대폭 축소됨은 물론이려니와 지정 당시의 ‘신성 불가침’ 영역으로 인식되면서 철옹성처럼 여겼던 규제사항도, 이제는 앞서 나서지 않아도 해제되고 완화되는 구역으로 전락한 듯하다. 이제라도 대규모개발 사업지구뿐만 아니라 존치지역에 대한 긍․부정적 파급효과를 예측하고 대응할 수 있는 방안 마련이 요구된다. 장기적으로는 개발제한구역 장기관리계획을 수립하여 체계적․계획적 관리가 필요하며 단기적으로는 개발사업이 지정되었다가 취소되거나 지연되는 지역에 대한 개발제한구역 환원 방안을 시급히 마련하여야 한다. 또한, 장기관리계획 수립 전 까지는 개발제한구역 관련 정책변화를 최소화하고 환경보전기능을 강화할 수 있는 방안 마련과 심도 있는 연구가 필요하다.