국·공유지 활용방안에 관한 연구

국·공유지의 실태와 장기적 활용 방안을 연구했다.

The survey of the realities of national and public land in Korea is conducted every five years. But it is only formally conducted rather than closely done, and though the long-term plan is not established though the survey may be done. Accordingly, there are cases that national land remain intact as it stands, resulting in civilians' possessing it or its remaining as the idle land. So it is necessary to set the long-term objective as to how national land should be managed and used.

This study was intended to present the scheme for improvement of national and public land by analyzing its realities and the case of its development and identifying the problem of its management and development in order to achieve its efficient management and development. Accordingly, it presented the following scheme for management and use of national and public land: First, national government should construct the system for systematic and uniform management and supervision of national and public property.

Second, national government should frequently identify the present situation of inefficient use and management such as possession without permission and provide for the reasonable scheme for use and management of national and public land. Third, it is necessary to classify national and public land by use and area and plan the long-term scheme for its highest and best use. Fourth, developable land of the national and public land located in the downtown or near it, should be used for the construction of long-term rental housing for common people.

Fifth, the national and public land of low management and use such as the movement or merger of administrative agencies should be developed into the facilities used by civilians other than the purpose of administrative use. Sixth, it is necessary to assign the public official with speciality in the management, use and development of national and public land or scout the outside specialist.

And based on the results of analyzing the case of national and public land development, this study presented the following improvement scheme: First, it is necessary to expand the development of national and public land into the civilian-participating development method, the private and public joint development method, the trust development method and the REITs development method to which a new development strategy and method. Second, it is necessary to examine conditional sale of developable small-scale national and public land such as the development of rental housing on it.

Third, it is necessary to examine the scheme for supply of rental housing for common people such as high-rise residential building or urban-type housing, not for constructing business or commercial buildings on the national and public land located in the downtown. Fourth, it is necessary to develop national and public land into the efficient property for people through public contest, of developable property arising from the inefficient management and use of existing administrative property or occurring in the process of moving and merging administrative agencies.

Fifth, it is necessary to examine the use of the air right and subsurface right of national and public land by introducing its 3-dimensional use. This study identified the problem of national and public land through its present situation and the case of its development and presented its improvement scheme. National and public land is the property of a state and of people and should be used or managed for the purpose of national welfare and interests and in time. 우리나라의 국‧공유지 실태조사는 5년마다 한 번씩 시행되고 있으며 지난 2008년도에 실행되었다. 그러나 면밀한 조사보다는 형식적 조사에 지나지 않고 특히, 조사가 이뤄지더라도 조사로 끝나고 장기적 계획을 세우지 못하고 있는 실정이다.

따라서 현재에도 국유지가 그대로 방치되어 민간이 무단점유 사용하거나 유휴지로 남아있는 사례가 많이 발생하고 있으며, 더욱이 국유지의 관리에 있어서도 어떻게 관리‧이용하여야 할지에 대한 장기적 목표를 갖고 있지 못한 상태이다. 그러나 최근 국내‧외적 경제여건의 심각한 변화를 맞아 국유재산의 활용과 수익증대에 큰 관심을 갖기 시작하였고, 국유지 관리에 대한 새로운 체계적 전환이 시급한 실정이다. 따라서 행정재산에 대한 효율적 개발이용과 일반재산에 대한 매각 또는 효율적 개발은 재정여건이 어려운 지방자치단체의 수익증대와 함께 국유재산에 대한 관리 측면에서도 매우 중요한 과제로 대두되고 있다. 본 연구에서는 국가가 소유하고 있는 국‧공유지 실태를 파악하고 국‧공유지 개발사례를 분석하여 다음과 같은 관리 및 개발의 문제점과 개선방안을 제시함으로써 국‧공유지의 효율적 관리‧개발이 이루어질 수 있도록 하고자 한다. 첫째, 국‧공유지에 대한 중앙정부와 지방정부 간 체계적‧합리적 관리가 필요하다. 둘째, 국‧공유지의 현황파악이 수시로 이루어져야 한다. 셋째, 국‧공유지의 용도별 이용 상황이 수시 파악되어야 한다. 넷째, 국‧공유지의 이용계획이나 분석 등이 필요하다. 다섯째, 행정기관의 이전 또는 통‧폐합 등 관리‧이용이 낮은 부동산에 대하여 매각으로만 생각하고 있다. 여섯째, 국‧공유지의 관리‧이용‧개발에 대한 전문성이 필요하다.

이러한 문제점을 중심으로 다음과 같은 개선방안을 제시한다. 첫째, 각 지방자치단체에서 관리하고 있는 국‧공유재산에 대하여 중앙정부에서는 체계적이고 일괄적 관리감독이 될 수 있도록 시스템을 만들어야 한다. 둘째, 국‧공유지의 무단점유 등 비효율적 이용과 관리는 국가가 수시 현황을 파악하고 합리적인 처리방안을 마련함은 물론 그에 따라 불하 또는 회수‧관리되어야 한다. 셋째, 국‧공유지는 용도지역별 분류하여 장기적인 최유효이용 방안을 계획해야 한다. 넷째, 도심지에 위치하거나 도심에 근접 위치한 국‧공유지 중 규모와 관계없이 개발이 가능한 토지는 도심지 주택공급 부족을 해결할 수 있는 서민층 장기임대주택 건설에 활용되어야 한다. 다섯째, 행정기관의 이전 또는 통폐합 등 관리‧이용이 낮은 국‧공유지는 행정이용목적 이외 민간이용시설로도 개발되어야 한다. 여섯째, 국‧공유지의 관리‧이용‧개발에 전문성이 있는 담당공무원의 배치나 외부 전문가의 영입이 필요하다.

또한 국‧공유지 개발사례인 행정재산을 행정이용목적과 민간이용목적인 업무용 시설로 개발한 사례, 행정재산을 일반재산으로 전환하고 민간이용목적인 상업용 시설로 개발한 사례, 행정재산을 민간이용목적인 상업시설로 개발하는 사례, 일반재산을 민간이용목적인 업무‧상업시설로 개발하는 사례, 행정재산을 공업용 시설로 개발한 사례, 행정재산을 기숙사 및 아파트형 공장으로 개발한 사례 등을 살펴본 결과 다음과 같은 문제점이 도출되었다. 첫째, 대부분 민간주도 보다는 공공주도 개발사례가 많았으며 장기적 배려 하에서 개발되어야 함에도 부천의 아파트형 공장개발사례처럼 단기적, 근시안적 개발이 이루어져 원료공급이나 인력수급, 기존공단과의 거리문제가 발생하여 이용에 불편함을 초래하고 있다. 둘째, 소규모 일반재산임에도 불구하고 개발 후 정부가 직접관리까지 해야 하는 비효율적인 문제가 있다. 셋째, 주거용 개발은 미비한 상태에서 대부분 수익성 위주인 업무 또는 상업용 건물에만 개발이 치중되어 있어 문제점으로 지적된다. 넷째, 기존의 행정재산 중 비효율적 관리‧이용이나 개발 가능 한 재산과 행정기관의 이전이나 통폐합으로 발생하는 재산 등에 대한 계획적 이용의 필요성 등이다. 이상과 같은 문제점에 대하여 다음과 같은 개선방안을 제시한다.

첫째, 정부투자기관을 중심으로 한 위탁개발 방식도 중요하지만 새로운 개발전략과 방법을 적용할 수 있는 민간참여개발방식과 민관합동개발방식, 신탁개발방식, 리츠 개발방식 등으로 확대해야 할 것이다. 물론 법률적으로 여러 형태의 개발방식을 적용할 수 있도록 뒷받침하고 있으나 공무원들의 업무 편리성과 안전성을 중시하여 민간개발을 꺼리고 있는 현실의 개선이 필요하다. 또한 근시안적 개발계획보다는 시장분석과 시장성 분석을 철저히 하고 장기적 배려 하에 개발계획을 세워서 실천해야 할 것이다. 둘째, 소규모 일반재산은 매각하는 것이 더 효율적일 수 있다. 따라서 개발 가능한 소규모 국‧공유지는 장기임대주택으로 개발하거나 이에 대한 조건부 매각도 시행되어야 한다. 셋째, 대부분 수익성 위주의 업무용 또는 상업용 건물만 신축할 것이 아니라 1∼2인 가구가 증가하고 있어 도심지에서도 주상복합건물이나 또는 도시형생활주택처럼 이들을 위한 장기 임대주택 공급 방안도 검토되어야 한다. 넷째, 기존의 행정재산 중