외국인의 국내 부동산 투자시 과세제도에 관한 연구

외국인의 국내 부동산 투자에 적용되는 과세제도와 개선방안을 연구했다.

Issues of current taxation system applied to foreigners who deal in domestic real estate were examined in this study. The study also considered the possibility of reasonable discrimination to limit foreigners' excessive investment in real estate in Korea. Eventually some improvement of the taxation system was suggested as a solution. Under existing real-estate regulation policy of the country, not only those who want to invest but also those who want to actually reside often have difficulties in acquiring real estate.

Loan regulations are mostly applied to native residents, and foreigners who want to receive the mortgage loan from domestic financial institutions are also subject to loan regulations such as LTV. On the other hand, if they do business with banks of their own nations or any other foreign banks and avoid domestic financial institutions, their fund raising might get easier compared to that of native residents mainly due to lighter regulatory pressure. For this reason the reverse discrimination against residents as well as domestic corporations has often led being issue.

It should be taken as a matter of course that so far as non-tax aspect, such as loans, has limitations in regulating foreigners financial activities, a wide application of tax regulations may be inevitable to reduce foreigners’ demand of domestic real estate for investment purposes. In this connection, allowable limitations were considered with respect to the principles of tax equality and violation of tax treaties in case that a discrimination be imposed on foreigners to certain extent for policy purposes. First of all, in case the taxpayer is an individual, heavy acquisition taxes would be an effective measure as a real-estate tax system for non-residents.

When applying heavy taxation, the tax system should be designed to impose additional acquisition taxes on foreigners whose residence does not fulfill the definite period of time. The regulation would be effective especially on non-residents who acquire domestic real estate for investment purposes, not for real ownership. The second feasible measure is to elongate the retention period for which the basic tax rate is applied to the disposal of real estate. According to this regulation a higher tax rate should be imposed on taxable real estates of non-residents who dispose them only after a short period of time without residing themselves.

This could effectively check the intention of non-residents who are willing to invest in domestic real estate for short-term capital gains, not for the purpose of real residence. The third one is to strictly apply the required documents, such as notarization by the relevant national embassy in order to prevent non-residents who own multiple homes from evading capital gains tax by submitting false documents such as no home in their home country. The last improvement plan is to widen the scope of withholding tax obligation. This refers to an imposition of the withholding tax obligation not only on a corporation as a transferee but also on an individual.

The imposition of withholding tax will occur simultaneously when transferee pay the income to transferor, which, in turn, should enable tax authorities to secure taxation on non-residents' real estate income. In fact, many countries, including the United States, have taken above systems imposing taxes on non-resident sourced income. A plan to improve the real estate tax system for foreign corporations is to exclude rental businesses from industries excluded from the heavy acquisition tax of corporation in large cities and expand withholding tax obligation on foreign capital gains, and reduce tax benefits under the Restriction of Special Taxation Act on foreign investment companies.

The most effective and feasible regulation contributing to improvement in the real-estate taxation system for foreign-invested enterprises should be one that enables to create more added value and eventually to pour more capital benefits to the investment in high-tech industries and productive facilities that can contribute to the development of national economy. Even if real estate acquisition may occur within foreign investment zone, offered tax incentives should be reduced so as to minimize the taxation favor given to industries such as real-estate leasing business and trading services.

Those regulations suggested above as betterments are expected to accord with the Foreign Investment Promotion Act and eventually contribute to the stabilization of domestic real estate markets. 본 연구에서는 외국인의 국내 부동산 세제를 고찰해 봄으로써 외국인에 대한 현행 과세제도의 문제점을 도출하고 외국인의 국내 부동산에 대한 무분별한 투자를 제한하고자 하는 합리적 차별의 허용 가능성에 대하여 살펴봄과 동시에 개선방안을 제시해보았다. 대출규제 등 정부의 부동산 규제정책으로 인하여 투자목적의 수요자뿐만 아니라 실거주 목적의 수요자들도 부동산을 취득하는 데 어려움을 겪고 있다. 다만, 이러한 대출규제는 특히 내국인에게 해당하는 것으로, 만약 외국인이 국내 금융기관을 통해 주택담보대출을 받고자 하는 경우에는 내국인과 동일하게 LTV 등 대출규제를 받겠지만, 국내 금융기관을 통하지 않고 이들이 우리나라 내 자국 은행이나 외국계 은행과 거래하는 경우, 규제 압박이 적어 자금조달이 내국인보다 용이하다.

이러한 이유로 거주자 및 내국법인에 대한 역차별 문제가 발생하고 있으며, 외국인을 대출 등 세제 외 측면에서 규제하지 못한다면 세제상으로라도 규제를 하여 이들의 국내 부동산에 대한 투자목적 수요를 축소해야 한다는 지적이 제기되고 있다. 이렇듯 외국인에 대하여 정책 목적상 합리적인 차별을 가하는 것이 허용되는지에 관하여 조세평등주의 및 조세조약의 차별금지 원칙의 관점에서 고찰해 보았다. 비거주자의 부동산세제에 대한 개선방안으로는 첫째, 비거주자에게 취득세를 중과하는 것이다. 그리고 중과세제 적용시, 거주요건을 강화하여 비거주자가 부동산 취득한 후 일정 기간 내에 실거주하는 경우 중과하지 않는 식으로 세제를 설계한다면 투자목적으로 국내 부동산을 취득하는 비거주자에 대한 효과적인 규제가 될 것이다. 둘째, 부동산 처분 시 기본세율이 적용되는 보유 기간을 늘림으로써 비거주자가 단기 보유 후, 처분하는 과세물건에 대해 거주자보다 높은 세율을 부과하는 방안이다. 이로써 실거주 목적이 아닌 단기 시세차익을 누리고자 국내 부동산에 투자하는 비거주자에 대하여 효과적인 규제가 가할 수 있을 것이다. 셋째, 다주택을 소유한 비거주자가 본국에 집이 없다는 등의 허위서류를 제출하여 양도소득세 중과를 회피하지 못하도록 해당 국가 대사관의 공증을 받는 등 구비서류를 엄격 적용하는 방안이다. 넷째, 비거주자 양도차익에 대하여 원천징수의무를 확대하는 방안이다.

양수인이 개인인 경우까지 원천징수의무를 부과하여 소득이 발생하는 동시에 원천징수가 이루어지게 함으로써 비거주자의 부동산 소득에 대한 과세확보를 원활히 하는 것이다. 실제로 미국 등 많은 주요국에서는 위와 같은 방법을 택하여 자국 내 비거주자의 원천소득에 대하여 과세하고 있다. 외국법인에 대한 부동산 세제의 개선방안으로는 대도시 내 법인 취득세 중과제외업종에서 임대업을 배제하고 외국법인 양도차익에 대해서 원천징수의무를 확대하고 외국인 투자기업에 대한 조세특례제한법상 세제 혜택을 축소하는 방안이다. 부가가치를 창출하고 국가 경제발전에 이바지할 수 있는 첨단산업 및 생산설비 투자에 더 큰 혜택을 부여되도록 세제를 개편하고 부