부동산 규제와 시장 자유의 충돌 - 이재명 정부 부동산정책의 법적 평가 - = The Conflict between Real Estate Regulation and Market Freedom- A Legal Evaluation of the Lee Jae-myung Government's Real Estate Policy -

이재명 정부 부동산정책의 규제와 시장 자유 간 법적 긴장을 분석했다.

본고는 2025년 서울 아파트 가격의 이례적 급등과 청년층 주거 빈곤이 심화되는 극한의 시장 불안정 속에서 출범한 이재명 정부의 부동산 정책을 헌법적 가치 체계와 법정책학적 관점에서 비판적으로 재조명한다. 현재의 주택 위기는 단순한 수급 불균형을 넘어, 헌법 제23조가 보장하는 사유재산권과 제122조에 근거한 토지공개념 및 국토의 효율적 이용이라는 핵심 가치가 정면으로 충돌하는 구조적 쟁점이다. 이에 헌법 제119조 제2항의 경제민주화 조항과 국토 공공성 원칙을 분석의 지침으로 삼아 규제와 시장 자유 사이의 법적 긴장 관계를 심도 있게 고찰하였다. 우선 역대 정부의 정책 변천사를 회고함으로써, 정권교체에 따라 규제와 완화를 반복하는 비일관적 접근이 시장 참여자들에게 ‘규제는 가변적이며 자산 가격은 필연적으로 우상향한다’는 왜곡된 신념, 즉 ‘학습된 내성(Learned Resistance)’을 고착화시켰음을 규명하였다. 이러한 역사적 성찰을 바탕으로 이재명 정부가 단행한 ‘6.27 가계부채 관리 방안’, ‘9.7 주택공급 확대방안’, 그리고 정책적 분수령인 ‘기본소득형 국토보유세’ 및 ‘양도소득세 중과세 정상화’에 대한 다각적인 법적 평가를 수행하였다. 특히 양도소득세 중과세는 단순한 재정 확보 수단을 넘어, 투기 수요를 억제하고 정책적 신뢰를 회복하기 위한 ‘제재적·교정적 조세’로서의 법적 성격을 내포한다.

이는 부동산이 인간 존엄 유지를 위한 필수 재화이자 생산 불가능한 유한 자원이라는 특수성에 기반하여, 일반 재산권보다 고도의 사회적 기속성과 강력한 공법적 제한이 가능하다는 헌법적 정당성에 기초한다. 또한 국토보유세는 조세를 일방적인 국가 부담이 아닌 ‘사회적 배당’으로 치환함으로써 조세 저항을 선제적으로 완화하고 실질적 평등을 지향하는 혁신적인 헌법적 실험임을 논증하였다. 다만, 이와 같은 강력한 제재적 과세권의 행사는 헌법상 최후 수단성(Ultima Ratio)과 비례의 원칙을 엄격히 준수해야 하며, ‘과잉 제재’에 따른 재산권의 본질적 침해나 ‘매물 잠김(Lock-in effect)’과 같은 시장 왜곡을 방지할 수 있는 정교한 입법적 설계가 전제되어야 함을 강조한다. 결론적으로 한국 부동산 정책의 미래 패러다임은 단기적 미봉책을 탈피하여, 토지 불로소득을 원천적으로 환수하고 예측 가능한 장기적 공급 시스템을 구축함으로써 국민의 주거권을 실질적으로 보장하는 구조적 개혁을 위한 법제도적 기틀을 마련할 것을 제언한다.