서울 도심부 老朽 建築物 改善計劃 및 設計 패러다임에 관한 硏究 : 都心 再開發區域 整備手法을 中心으로

서울 도심 재개발구역의 정비 현황과 노후 건축물 개선방안을 연구했다.

본 硏究는 서울의 都心 再開發區域에서의 再開發 政策과 現況, 그리고 問題點을 把握하여 아직 開發되지 않은 再開發區域이 어떤 問題點을 안고 있는지, 무엇이 開發을 지연시키고 있는지 등을 파악하고 이를 促進시키는 代案을 �아 보는 것이다. 그리고 이를 통하여 서울 都心부 老朽 建築物 改善計劃 및 설계패러다임을 準備하는 것이었다. 이를 위해 본 硏究에서는 事例地域을 比較·分析하여 地域이 갖고 있는 特性 과 問題點을 도출하여 都心부 老朽 建築物에 整備 및 改善方案에 관한 整備手法을 提示하기 위하여 다음과 같은 結論을 얻었다. 첫째. 事例對象地인 종로구는 1960년 이전에 建築된 建築物이 48.25%, 중구는 29.32%의 分布를 갖고 있으며, 건축 된지 40년이 지난 老朽한 建築物들이 많은 分布特性을 보이고 있는 반면 比較 地域인 강남구의 경우는 1980년대의 건축되어진 建築物이 57.58%를 차지하고 있으며, 강남구는 종로구·중구에 비해 建築物들이 老朽化 정도가 적은 分布를 나타나고 있으며, 종로구와 중구는 老朽化가 심한 分布를 나타나고 있다. 이것은 1973年度에 都心 再開發區域으로 指定되어 再開發 區域 안에서는 신축행위를 할 수 없었고, 再開發事業이 이루어지지 않아 더욱 老朽化가 심화되었다.

이와 같이 事例地域인 중구, 종로구의建築物들은 40년 이상 경과한 建築物構造와 零細한 筆地 條件과 法的 基準을 充足시키지 못하는 接道 條件에 따라 更新이 이루어 지지지 않고 있는 목조건물, 연와조 건물 등 老朽化된 建築物을 어떻게 更新을 유도할 것인가, 建築法上 最小基準을 充足시키지 못하는 개발애로 筆地와 老朽 建築物에 대해서는 현재의 개발여건과 인접대지와의 관계 등을 고려하면서 건물 更新을 유도하는 地域整備가 필요하다고 사료된다. 그러므로 旣存의 철거재개발 방식은 많은 問題點을 內包하고 있으므로 地域特性에 맞는 開發手法으로서 수복형 整備手法을 導入하여 老朽한 建築物들을 再整備하여야 함이 必要하다. 둘째, 제3장의 對象地 現況 및 分析을 통해 現況 및 歷史的 重要性을 바탕으로 地區 區分을 提示하여 同質的 性格을 지닌 地區로 區分을 한 후 각 地區에 適用 可能한 保全·開發方法을 適用하여 각 地區別로 改善計劃을 하는 한편 對象地 전체에 대한 空間構想을 통하여 對象地가 나아가야 할 方向을 設定하고, 본 對象地중에서 改善의 파급효과가 크다고 判斷되는 再開發區域을 指定하여 細部的인 指針 및 그에 따른 設計 패러다임을 提示하고자 함이다. 都心 再開發區域을 포함한 對象地 전 地域을 地區 單位計劃 區域으로 指定하고 각 地區 別 改善計劃을 構想하며, 각 地區 別 計劃 構想과 함께 改善計劃 및 設計패러다임을 提示하고자 한다.

셋째, 현재 강남구 삼성동의 경우는 주거기능이 55%, 업무·상업시설이 19.6%, 기타시설 0.02%의 分布를 갖고 있으며, 都心 再開發區域으로 設定되어 있으면서 都心 再開發事業이 대부분 시행되지 않은 종로구의 경우는 주거기능이 35%, 업무·상업시설이 64%, 기타시설이 9.5%이며, 대부분의 事業施行이 完了된 중구의 경우는 주거기능이 1.46%, 업무·상업시설이 94.14%, 숙박, 의료, 기타시설이 1.46%를 차지하고 있다. 중구와 종로구를 比較 해보면 주거기능의 차가 종로구가 33.54%많은 分布를 갖고 있으며, 업무·상업시설이 30.14%적은 것으로 나타나며, 기타시설은 중구가1.46% 종로구가 9.5%로서 종로구가 8.04% 많은 것으로 나타난다. 또한 層數現況을 보면 종로구가 2층 이하는 79.51% 3층 이상은 20.48%이고, 중구의 경우는 2층 이하가 57.51%, 3층 이상은 42.48%로서 중구가 종로구보다 약 2배 정도의 고층·고밀현상을 보이고 있다.

따라서 중구와 종로구를 比較해보면 알 수 있듯이 再開發事業의 形態는 小規模 底層 建築物들을 大規模 高層建物로 再開發됨으로서 土地利用의 高度化, 공지의 통합, 公共用地의 確保側面에서는 긍정적일 수는 있으나 都心에서 주거기능이 줄어들어 도심공동화를 促進하게 되며, 이로 인한 都心의 不均衡 發展, 密度增加로 인한 都心의 不均衡發展, 都心混雜加重, 公共施設 需要增價 등 여러 가지 복잡한 문제를 야기 시키며, 用途機能에서 都心이 업무·상업중심으로 單純化되어가는 것을 分析을 통하여 確認할 수 있다. 그러므로 都心 再開發事業을 用途機能 측면에서 상업·업무기능으로만 변화되 어가는 것을 抑制하고 住居用途를 포함한 다양한 用途機能을 均衡 있게 配置하여 도심공동화 현상을 방지하는 것이 필요하다. 넷째, 청계천 復元事業을 바라보는 눈 높이는 토목·환경공학의 엔지니어링 측면에서 都心에 물을 다시 흐르게 하는 建設工事의 차원으로 머물러서는 안되며, 또한 그럴 수도 없다. 청계천 復元事業은 보다 巨視的이고 廣域的인 次元에서 주변의 都心 再開發事業과 하나의 패키지로 連繫·統合되어 이루어져야 한다. 즉, 청계천 復元事業은 그 동안 낙후되어 왔던 강북 都心地域을 再活性化 하기 위한 都心 再開發事業의 일부이자 기폭제로서 그 性格이 規定되어야 하며, 또한 整備手法을 多樣化하여 地域特性에 맞는 整備를 하여야 한다.

다섯째, 日本의 事例에서 나타나듯 서울都心 再開發事業도 日本에서 시행하고 있는 수복형整備手法을 導入하여 도심부 老朽 建築物을 整備하는 것이 합리적이라고 사료된다. 현재 일본에서 活用하고 있는 수복형整備手法을 보면 공공이 개량할 곳과 주민이 개량할 곳을 區分하고, 計劃의 樹立 및 地區의 整備를 공공이 지원하며, 공공시설의 整備에 있어서도 주민과 협의해 나가는 방식이다. 예컨대, 도로 확장의 경우도 도로 선을 미리 정해놓지 않고, 주민과 협의해 가면서 시행하는 유연한 計劃 및 執行過程을 채택하고 있다. 따라서 日本의 都市整備手法이 지향하는 바는 小單位로 漸進的整備를 하여 地域을 部分的으로 改善해 나가는 方式이며, 주민과 공공의 협력을 통해 시행한다는데 그 特徵이 있다. 이는 복잡한 利害關係가 얽혀있는 일단의 地域을 整備함에 있어 다양한 利害關係를 어떻게 조정해 나갈 것인가를 고민하는 가운데 傳統的인 마스터플랜식 接近方法의 限界를 인식하고 地域特性을 고려한 都市整備手法을 發展시켜 왔음을 의미한다. 따라서 서울시도 都心 再開發事業方式을 일괄적 전면철거 방식에서 탈피하여 地域特性을 살리면서 整備할 수 있는 수복형 整備手法을 導入하여 運用하는 것이 도심부를 活性化시킬 수 있음을 提示한다.

The study was to propose alternatives for new renewal projects by analyzing the current problems of renewal policy and design in urban renewal districts of Seoul. The aim of this research was to prepare improvement plan and design paradigm for deteriorated buildings in urban areas. For this purpose, the following research findings were suggested for the improvement method of deteriorated buildings in urban areas through the analysis of case studies. Firstly, Jongro-gu showed 48.25% of buildings built before 1960, Jung-gu, 29.32%, which implied more than 40 years' deterioration, while Gangnam-gu indicated 57.58% of buildings built in 1980s, showing less deterioration.

The reason why Jongro-gu and Jung-gu indicated the similar statistics resulted from the early designation of redevelopment district, 1973, which meant no more building permit. Therefore, it is necessary for the deteriorated buildings of these districts to utilize recover-type improvement method. Secondly, each district was grouped together for the conservation and improvement plan, depending on the historical importance of the sites, while development concepts and design paradigm were established on the districts which had spreading effect.

Every district including redevelopment areas needed to be designated as planned unit district, and improvement plan and design paradigm were proposed for the designated district which had historical meaning and spreading effect, along with development plan. Thirdly, Samsung-dong, Gangnam-gu, consisted of 55% of residential area, 19.6% of commercial area, and 0.02% of other area, while Jongro-gu showed of 35% of residential area, 64% of commercial area, and 9.5% of other area, which had not performed redevelopment even though designated as redevelopment district.

On the other hand, the zone composition of Jung-gu, which already performed redevelopment, indicated 1.46% of residential area, 94.14% of business and commercial area, and 1.46% of medical and lodging area. The comparison of Jongro-gu and Jung-gu showed that Jung-gu had more percentage(33.54%) of residential function, and less percentage of business and commercial function(30.14%) and other functions(8.04%). Regarding building story, Jongro-gu consisted of 79.51% of buildings under second story and 20.48% over, while Jung-gu indicated 57.51% of buildings under second story and 42.48% over, which meant that Jung-gu had more high story and density.

Therefore, it was evident that this type of redevelopment had such positive effects as efficient land use, more spacious land, and public areas by converting small size and low story buildings into large scale high-rises. Consequently, it was appeared that it had also such negative effect as unbalanced urban development, traffic congestion and increase of public infrastructure, mainly resulting from the urban composition of less residential and more business and co