토지거래 규제제도의 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Improvement of the Regulation System of Land Transaction

토지거래허가제를 비롯한 토지거래 규제제도의 개선방안을 연구했다.

우리나라는 토지자원의 한계에서 비롯된 토지이용의 비효율성, 토지투기의 만연 및 지가폭등, 거래질서의 문란 등의 토지문제로 인해 토지 공개념제도가 도입하게 되었다. 이러한 이유로 도입된 토지 공개념제도는 국민의 복지향상과 사회정의를 실현하기 위하여 토지에 대한 개인의 재산권을 인정하지만, 경우에 따라서는 토지를 사익보다 공익을 우선하여 이용되도록 토지거래규제가 불가피하여 토지거래허가제도, 농지취득자격증명제도와 같은 직접적인 규제제도와 부동산 거래신고의무·부동산등기의무·부동산 실권리자 명의의 등기의 실거래 신고 및 등기의무, 토지이용규제, 토지투기지역지정제도, 토지관련 조세 등과 같은 간접적인 규제를 도입 시행하게 되었다. 토지거래허가제도는 1985년부터 시행되어 2004년 이후 계속 증가 추세로 현재 전 국토의 20.5%가 허가구역으로 지정되어 있고, 지난 10년간 토지거래 허가율은 97%로 달하며, 불허가사유로는 이용목적의 부적합이 2% 이내로 미미하며, 지가상승률과 소비자 물가상승률을 비교하여도 지가상승률이 매년 2배 이상 높은 것으로 파악되었다. 농지취득자격증명제도는 농지 매수인의 농지소유 자격을 확인·심사하여 적격자에게만 농지취득을 허용하는 것으로 매년 30만 건 정도 농지취득자격증명이 발급되고 있다.

그러나 농지취득자격증명을 발급하는 기관은 현실적으로 농지매수자의 실제이용목적을 알 수 없을 뿐 아니라, 발급요건의 내용이 추상적이거나 확인할 수 없는 내용으로 자격증명제도가 운용되고 있다. 간접적 규제제도는 실거래가 신고에 따른 가격검증의 공적평가가격이 현실화되어 있지 않고, 수많은 거래건수에 부족한 인력으로 허위신고를 막지 못하는 등 검증제도의 미흡함이 나타나고 있으며, 토지이용규제에서 용도지역·지구가 복잡다기하고 중복지정으로 인하여 토지의 효율적 이용이 저해되고, 용도변경과 해제에 따른 지가의 상승요인으로 작용하고 있는 것을 알 수 있다. 토지투기지역지정제도는 전국에서 실거래가를 과세표준으로 삼고 있으므로 실효성이 떨어진 것을 알 수 있고, 토지조세는 실거래 신고제도의 시행에 따라 양도·양수인의 부담이 증가하여 건전한 거래까지 차단하고 있는 것을 알 수 있다. 그러므로 본 논문에서는 토지거래규제의 제도 및 운영상의 문제점이 제기하여 몇 가지 개선방안을 제시하였다. 첫째, 부동산정책의 일관성을 유지하여야 한다. 정부의 부동산 정책은 투기억제와 경기부양을 주기적으로 반복되어 왔다. 정책의 주기적 반복은 부동산시장을 개선하기보다 오히려 시장의 왜곡을 가져와 경제 전반의 불안정을 초래하므로 정부의 일관성 있는 정책이 필요하다. 둘째, 통일된 토지관계법체계로 정비할 필요가 있다.

현재 다양한 법률에 의한 토지관계법령을 하나의 체계로 마련하고, 규제의 적용범위 및 기준과 절차를 명확하게 규정하는 법체계를 만들어야 한다. 셋째, 토지거래허가제도의 계약 체결 전 허가를 받게 하는 것은 현실에 맞게 계약체결 이후 일정 기간 내에 허가를 받도록 하는 법률의 개정이 필요하다. 계약 이후 허가 기간 동안의 문제점은 에스크로우(escrow)제도를 활용하여야 한다. 넷째, 합리적이고 구체적인 허가구역 지정 및 해제기준과 사후관리 운영 등에 관한 개선방안이 마련되어야 한다. 이를 위해 토지거래현상을 검토하여 지가 상승률과 거래량 지표로 구체적인 기준을 마련하고, 사전적 대응을 위해 대규모 개발예정지역 내지 개발제한구역조정 등 용도지역을 완화하는 지역은 토지거래허가 예정구역제를 도입하고 거래량의 증가와 지가상승률이 일정기준을 초과하면 즉시 허가구역으로 지정하는 등 지정요건과 적기지정의 기준을 마련하여야 한다. 다섯째, 농지취득자격증명제도는 주말·체험영농목적의 취득, 농지전용의 허가·신고를 받은 경우, 농업진흥지역 밖의 농지는 농지취득자격증명제도를 폐지하여야 한다.

또한, 농업진흥지역 내의 농지도 신고제로 전환하고 사후관리를 철저히 하여야 한다. 여섯째, 양도소득세 실거래가격을 표준으로 하는 과세는 이미 모든 부동산 거래에서 과세표준으로 적용하고 있으므로 토지투기지역 지정의 목적은 사실상 의미가 없어졌으므로 제도적 보완이 있어야 한다. 이에 관하여는 소득세법에 규정하는 탄력세율을 적용하여 제도운용상의 개선도 필요하다. 일곱째, 세율과 세목을 합리적 조정하여 건전한 토지거래를 활성화하여야 한다. 취득·등록세율의 완화와 함께 양도소득세율을 대폭 인하하고, 보유세는 단일세목으로 조정하여 이중과세를 해소하여야 한다. 지나친 정부의 토지거래규제는 경제 전반의 침체와 풍선 효과를 유발해 장기적으로 부동산 시장에 악영향을 미치므로 시장의 원리에 따라야 한다. 그리고 정부의 일관성 있는 정책으로 국민에게 신뢰를 얻고, 개별적인 거래규제제도를 개선하여 토지에 대한 취득·이용·처분까지의 상호 연계한다면 투기는 억제될 것이고, 나아가 토지시장의 안정과 건전한 거래질서를 확립해 나갈 수 있으리라고 생각한다.

국문요약 제1장 서 론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4 제2장 토지거래규제에 관한 일반적 고찰 = 5 제1절 토지거래의 개념 = 5 Ⅰ. 토지의 개념 = 5 Ⅱ. 토지거래의 개념 = 6 제2절 토지거래의 현황과 규제의 필요성 = 8 Ⅰ. 토지거래의 현황 = 8 Ⅱ. 토지거래규제제도의 필요성 = 13 제3절 토지거래규제제도의 의의 및 분류 = 15 Ⅰ. 토지거래규제제도의 의의 = 15 Ⅱ. 토지거래규제제도의 분류 = 15 제4절 외국의 토지거래규제제도 = 18 Ⅰ. 일본의 토지거래규제제도 = 18 Ⅱ. 독일의 토지거래규제제도 = 19 Ⅲ. 프랑스의 토지거래규제제도 = 20 Ⅳ. 시사점 = 22 제5절 토지거래규제제도의 도입배경 및 변천과정 = 23 Ⅰ. 토지거래규제제도의 도입배경 = 23 Ⅱ. 토지거래규제제도의 변천과정 = 24 1. 1980년대 이전의 규제제도 = 24 2. 1980년대의 규제제도 = 25 3. 1990년대의 규제제도 = 26 4. 2000년대의 규제제도 = 27 제3장 현행 토지거래규제제도와 운영실태 = 29 제1절 서언 = 29 제2절 직접적 규제제도 = 31 Ⅰ. 토지거래허가제도 = 31 1. 토지거래허가제도의 주요내용 = 31 1) 지정요건 및 지정절차 = 31 2) 허가대상 및 허가절차 = 33 3) 허가대상 토지면적 및 허가기준 = 35 4) 선매제도 = 37 5) 불허가처분에 대한 구제 = 38 6) 토지의 이용의무 및 사후관리 = 39 2. 토지거래허가제의 운용실태 및 분석 = 40 Ⅱ. 농지취득자격증명제도 = 54 1. 농지취득자격증명제도의