도시관리를 위한 서울시 종전 지구단위계획 운영실태 및 재정비방향 연구

서울시 종전 지구단위계획의 운영 실태와 재정비 방향을 연구했다.

및 시사점이상의 분석결과 실제 시가지에서 사선제한규제 영향이나 용적률규제 영향은 주거지역의 경우 그리 크지 않으며, 사실상 과도하게 개발규모를 허용하고 있다는 것을 알 수 있었다.그리고 이러한 건축밀도분포는 주로 입지 잠재력, 지형 등 지역적 특성과 기반시설(도로, 대지 등)여건을 중심으로 지역/지구차원에서 일정한 밀도분포 특성을 보인다는 것을 알 수 있다. 따라서 일반주거지역 세분화 시에도 이러한 유형별 특성을 바탕으로 밀도설정기준을 마련하고, 또 장기적으로는 이를 중심으로 밀도규제 방식도 개편되는 것이 합리적이라 할 수 있을 것이다. 이러한 시사점을 정리해 보면 다음과 같다.▶ 주거지역 세분화 기준설정시 시사점우선 주거지역 세분화와 관련한 밀도기준 설정 시 고려사항으로는 무엇보다도 구릉지 등은 차별적으로 관리될 필요가 있으며, 도로 등 기반여건과 관계한 적용기준과 관련해서는 일반적으로 6m, 8m 등의 도로에 접해있는 주거지역의 경우에는 기반시설과의 관계 등을 고려할 때 1종, 혹은 2종 주거지역으로 지정되는 것이 바람직하다는 것을 알 수 있다.

그리고 대지여건과 관계한 적용기준에서는 무엇보다도 주변과 조화된 개발의 관리가 필요하다고 할 수 있으며 이를 위해 주거지역 세분화는 일정한 블록단위로 설정될 필요가 있다고 하겠다.마지막으로 주거지역의 입지특성 등 토지잠재가치와 연계한 적용기준에 대해서는 현재의 개발정도나 역세권, 간선도로 등 입지여건이 고려될 필요가 있다는 것을 알 수 있다. 즉 세분화 기준적용 시 이와 같은 실제 건축밀도 분포 특성과 패턴을 고려한 기준설정을 통해 차별적인 주거지역 특성을 반영함으로써 보다 세분화된 관리가 이루어질 수 있을 것이다. 한편 이와 같이 기존의 개발실태나 기반시설과의 관계만으로 중심으로 주거지역 세분기준이 작성되는 경우 상대적으로 구릉이나 기반시설이 좋지 못한 지역의 개발이 침체될 수 있다는 한계가 있을 수 있다. 물론 주거지역 세분화는 향후 지구단위계획 등을 통해 기반시설이 개선되면 이와 연계하여 종세분 내용이 조정될 수 있는 도시관리의 기본 틀이라 볼 때 큰 문제가 없다고 할 수 있으나, 지정과정상에서 지역간 형평성 등의 논란이 있는 만큼 이와 같은 측면도 반영할 수 있는 계획기준이 마련될 필요가 있을 것이다. 예컨대 최근에 서울시