상속․증여받은 부동산에 대한 양도차익계산의 불합리

상속·증여받은 부동산의 양도차익 산정과 양도소득세 문제를 연구했다.

국문 요약 2007년 1월 1일 이후 부동산 거래부터는 모든 과세대상자산의 양도차익에 대하여 실지거래가액을 적용하여 산정하도록 하고 있다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 양도당시의 실지거래가액에서 취득당시의 실지거래가액과 기타의 필요경비를 차감하여 계산하게 된다. 그런데 문제는 오래전에 과세대상자산을 취득하여 취득당시의 실지거래가액이 존재하지 않거나 확인이 되지 않는 경우에는 양도차익을 산정하는 데 어려움이 존재하며 부동산을 취득하게 된 원인에 따라 양도소득세의 부담액에서도 많은 차이가 있다. 특히 상속이나 증여로 부동산을 취득하고 유상으로 양도한 경우에 상속인 및 수증자가 취득당시에 관련 세금에 대한 과세표준의 이행여부와 신고당시의 부동산 평가액에 따라 양도차익이 크게 차이가 발생한다는 점이다. 또한 상속인 및 수증자가 취득당시에 관련 세금에 대한 과세표준신고를 이행하지 않은 경우의 양도차익이, 매매로 부동산을 취득한 후 유상으로 양도한 경우로써 취득당시의 실지거래가액이 오류 및 탈루 · 기타의 사유 등으로 확인이 안 되는 경우의 양도차익보다 훨씬 많은 금액이 산출된다는 문제점도 가지고 있다. 본 연구는 과세대상자산인 아파트와 임야를 가지고 사례분석을 실시하였다. 아파트의 경우는 상속을 원인으로 하여 취득하였으며, 임야는 증여를 원인으로 취득한 경우이다.

아파트와 임야 모두에 대하여 상속개시일 및 증여일에 상속인과 수증자가 관련 세금에 대한 과세표준신고를 이행한 경우와 이행하지 않은 경우로 구분하여 양도차익과 산출세액을 비교해 보았다. 사례를 분석해 본 결과 상속인 또는 수증자가 상속개시일 및 증여일에 관련 세금에 대한 과세표준신고를 이행하지 않은 경우, 즉 취득당시의 실지취득가액으로 기준시가가 의제된 경우가 시가 또는 감정가액 등으로 평가하여 관련 세금에 대한 과세표준신고를 이행한 경우보다 더 많은 양도차익 및 양도소득세가 산출된다는 사실을 알게 되었다. 상속 및 증여로 취득한 동일한 부동산에 대하여 취득당시에 관련 세금에 대한 과세표준신고를 시가로 평가하여 이행한 경우와 이행하지 않은 경우에 양도차익 및 산출세액에서 많은 차이가 발생됨으로써 조세평등주의를 침해할 뿐만 아니라 납세의무자에게 지나치게 많은 부담을 주고 있다는 점이다. 반면에 매매로 취득한 후 양도하고 양도차익을 산정하는 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없거나 인정할 수 없는 경우에는 환산가액에 의한 취득가액을 사용할 수 있도록 소득세법이 허용을 하고 있다. 따라서 상속 및 증여로 부동산을 취득할 당시에 관련 세금에 대한 과세표준신고를 이행하지 않고 보유한 후 양도한 경우에도 매매로 취득한 경우와 같이 환산가액을 동일하게 적용될 수 있도록 관련 세법의 개정이 이루어졌으면 하는 바램이 있다.

ABSTRACT The Irrationality of the Capital Gain Calculation in the Estate or Gift Tax Submitted by Jong-Hee, Na Major in Management of Business Administration Graduate School of Business Administration University of Incheon From January 1, 2007, actual transaction price has been applied in the calculation of capital gains on taxable assets in real estate transactions. When calculating capital gains from actual transaction price the difference between the prices at the time of transfer and the prices at the time of acquisition as well as other additional expenses are subtracted from this calculation.

However, in the cases where information on actual transaction price at the time of acquisition is not available or cannot be verified because a property was acquired a long time ago calculating capital gains becomes difficult and the capital gain tax calculations may vary depending on how a property is acquired. Especially when a property is inherited or donated and transferred for value, depending on whether or not a tax base had been applied to associated taxes at the time of acquisition and the value of the real estate at the time of registration, the capital gain calculations could be different.

In addition, if the heir or donee had not file a tax base registration concerning taxes, the capital gain is classified as an acquisition through purchase and then a transfer for value and its amount can be much greater than the gain calculated in the cases where the actual transaction price cannot be verified due to various reasons including an error or omission. This is also a problem. This study analyzes different cases for apartments and forests which are both subject to taxation. The apartments are acquired through inheritance and forests through donation.

For both types of acquisitions, the capital gains and taxes levied on the gains in the cases where the heir or donee had filed a tax base registration on the day of inheritance or donation and where they had not are compared.

It is concluded from the case analysis that in the cases where the heir or donee had not fulfilled the tax base registration on the day of inheritance or donation, in other words where tax standard value was recorded as the actual transaction price at the time of acquisition, the capital gain and tax levied on the gain are observed to be much greater than that calculated in the cases where a tax base registration concerning associated taxes based on either a real or evaluated price had been filed.

The capital gain and levied taxes calculations for the same property acquired through inheritance or donation could be hugely different depending on whether or not the heir or donee had fulfilled a tax base registration based on real market price, which result indicates that this tax policy violates the principle of equal taxation as well as putting too much burden on tax payers. On the other hand, if a property was acquired through purchase and then transferred and the capital gain is calculated accordingly, Income Tax Law is applied to such cases where the actual transaction price cannot be verified or confirmed so to substitute a conversion value for the acquisition price.

Therefore, I hope that the amendment of related tax law is made so that the conversion value can be applied as in the case that the real state property was transferred after being acquired by succession and donation without declaring the standard of taxation as well as when it was acquired by transaction.