가로주택정비사업의 단지내외부 환경변화 특성연구 : 부천시 준공사례를 중심으로

가로주택정비사업이 단지 안팎 환경에 미친 변화를 분석했다.

This study aims to empirically examine how the Street Housing Improvement Project, introduced as an alternative to large-scale redevelopment, has changed the external urban environment and the internal residential environment of actually completed project sites. Since its introduction through the 2012 amendment to the Urban and Residential Environment Improvement Act, the Street Housing Improvement Project has been operated under the 2017 Special Act on the Improvement of Vacant Houses and Small-scale Housing, establishing itself as a regeneration tool for declining urban centers that improves deteriorated low-rise residential areas while preserving the existing street network.

However, most prior studies have focused on activation strategies and institutional improvement, leaving empirical analyses of actually completed projects very limited. Accordingly, this study selected Bucheon City, where the Street Housing Improvement Project has been most actively implemented in Gyeonggi Province, as the research site, and analyzed all 13 zones (3 public-participation type and 10 association-led type) completed as of June 2025.

The analysis was conducted using a dual framework consisting of changes in the external urban environment (project implementation scale, road frontage conditions, shared community facilities, and street environment) and changes in the internal residential environment (residential floor area, floor plan characteristics, parking and pedestrian-vehicle separation, and residential convenience). The analysis of the external urban environment showed that street vitality was visibly improved through securing pedestrian paths using open space within building lots (in 9 of the 13 zones) and through placing neighborhood living facilities at the ground-floor level.

In particular, Bucheon City's "apartment-style village parking lot" program—the first public-private partnership model of its kind in Korea—provided concrete evidence that a privately implemented improvement project can supply public infrastructure, thereby securing greater publicness. However, the average project implementation area was only 2,863.74 m², falling short of even 30% of the statutory maximum (10,000 m²), and the average ratio of implementation area to the surrounding street block was only 38.85%, revealing limitations in achieving integrated improvement at the street-block level.

The analysis of the internal residential environment showed that the use of floor area ratio (FAR) incentives and the addition of underground parking led to a substantial quantitative expansion of residential floor area per household, while the installation of communal welfare facilities improved residential convenience. On the other hand, qualitative limitations were also identified: in the process of maximizing the FAR on narrow lots, north-facing units were found in 38.8% of the zones, unit types proliferated excessively around small floor areas, and pedestrian-vehicle separation within the complex was not achieved in zones with piloti-type parking.

Public-participation projects outperformed association-led projects across nearly all areas, both external and internal—including project implementation area, street environment improvement, and the realization of pedestrian-vehicle separation—empirically demonstrating that public-sector participation is an effective means of compensating for the structural limitations of small-scale improvement projects.

Therefore, this study proposes the active introduction of "small-scale housing improvement management zones," which encourage integrated planning across an entire street block, as a means of overcoming the limitations of small-scale improvement projects, together with the expansion of public-participation-type projects through simplified administrative procedures, and the establishment of site-planning guidelines specialized for the Street Housing Improvement Project. 본 연구는 대규모 정비사업의 대안으로 도입된 가로주택정비사업이 실제 준공된 사례에서 단지 외부 도시환경과 단지 내부 주거환경을 어떻게 변화시켰는지를 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 한다.

가로주택정비사업은 2012년 「도시 및 주거환경정비법」개정으로 도입된 이후 2017년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」으로 이관되어 운영되고 있으며, 기존 가로체계를 유지한 채 노후 저층 주거지를 정비하는 구도심의 재생수단으로 자리매김하였다. 그러나 기존 연구는 대부분 사업 활성화 방안과 제도개선에 집중되어 있어, 실제 준공된 사례를 대상으로 한 실증적 분석은 매우 제한적이었다. 이에 본 연구는 경기도 내에서 가로주택정비사업이 가장 활발히 추진되고 있는 부천시를 연구대상지로 선정하고, 2025년 6월 기준 준공 이 완료된 13개 구역(공공참여형 3개소, 조합 단독형 10개소)을 분석 대상으로 하였다. 분석을 단지 외부 도시환경(사업시행 규모, 접도 조건, 지역 공유시설, 가로환경)과 단지 내부 주거환경(주거면적, 평면특성, 주차 및 보차분리, 주거의 편의성)이라는 이중적 분석 틀로 분석을 하였다. 분석결과, 단지 외부 도시환경 분석에서는 대지 안의 공지를 활용한 보행로 확보(13개소 중 9개소) 및 저층부 근린생활시설 배치 등을 통해 가로 활력이 가시적으로 개선되었다. 특히 부천시가 전국 최초로 시도한 민·관 협력 모델인 ‘아파트 같은 마을주차장’은 사적 정비사업이 공공 인프라를 공급하는 공공성 확보의 실증을 보여주었다.

그러나, 평균 사업시행면적이 2,863.74㎡로 법정 상한(1만 ㎡)의 30%에 도 미치지 못하고, 가로구역 내 사업시행 면적비율 역시 평균 38.85% 에 그쳐 가로구역 단위의 통합적 정비에는 한계를 보였다. 단지 내부 주거환경 분석결과, 용적률 인센티브 활용과 지하주차장 신설을 통해 세대당 주거면적이 양적으로 대폭 확대되었고 부대복리 시설의 설치로 생활 편의성이 개선되었다. 반면, 협소한 대지 조건으로 인해 용적률을 극대화하는 과정에서 38.46%에 해당하는 구역에서 북향세대 발생, 소형 평수 중심의 과도한 단위세대 타입 분화, 필로티 주차장 설치에 따른 단지 내 보차분리 미실현 등 질적 한계가 확인되었다. 또한, 공공참여형 사업은 사업시행면적, 가로환경 개선, 보차분리 실현 등 단지내외부 전 영역에서 조합 단독형 사업보다 우수한 성과를 보여, 공공참여가 소규모 정비사업의 구조적 한계를 보완하는 효과적인 수단임을 실증하였다. 그래서 본 연구는 소규모 정비사업의 한계를 극복하기 위해 가로구역 전체의 통합적 계획을 유도하는 ‘소규모주택정비 관리지역’의 적극적 도입, 절차 간소화를 통한 공공참여형 사업의 확대, 가로주택정 비사업에 특화된 단지계획 가이드라인 수립을 제안한다.