부동산개발금융구조(PF)의 개선사례와 발전방향에 관한 연구

부동산 개발금융 구조의 사례를 분석하고 프로젝트 파이낸싱의 발전방향을 제시한다.

프로젝트 파이낸싱이라는 금융구조가 국내에 본격적으로 알려진 것이 이제 10여 년 정도 되었다. 초기에는 첨단 금융기법으로 매우 새롭고 획기적인 느낌으로 다가왔고 프로젝트 파이낸싱, ABS, 구조화 등을 이야기하고 관련 실무를 하는 사람들은 많은 주목을 받아왔다. 당시에는 개발사업을 위해 자금을 조달할 수 없었던 시행사, 시공사에게 유일하게 자금을 공여할 수 있는 방법이었고 대규모 실물 부동산을 매입하려는 투자자에게는 일반적인 수준 이상으로 많은 자금을 빌려줄 수 있는 금융기법이었다. 그러나 내용면에서는 신용도 있는 몇 몇 건설사만 자금조달이 가능했지만 외형적으로는 건설사의 신용과 무관한 것처럼 멋있게 포장되어 있었다고 볼 수도 있다. 왜냐하면 전혀 리스크의 분산이나 전가는 일어나지 않았기 때문이다. 외환위기 이후 부동산시장이 다시 활기를 되찾을 때 프로젝트 파이낸싱은 단기간에 많은 자금을 개발시장으로 공급할 수 있는 기폭제역할을 하게 되었다. 그러나 부동산시장이 다시 침체기로 접어드는 시점에 프로젝트 파이낸싱으로 자금이 공여되었던 사업은 부실화 되었다. 사업성보다 시공사의 보증력만을 담보로 자금이 공여되었던 사업장들은 부동산시장의 어려움으로 시공사가 부실화 될 때 같이 부실화 될 수밖에 없었다.

프로젝트 파이낸싱의 과열화는 과거 대규모자금을 동원할 수 없었던 중소 건설사들에게 대단지 개발사업을 할 수 있는 기회를 제공하였지만 사업이 어려워질 경우 중소 건설사들은 이를 감당할 재무적인 여력은 없었다. 이 시기에는 대형건설사도 산적한 우발채무로 인하여 재무적인 여력이 없기는 마찮가지였다. 그리고 개발하면 분양은 문제없다는 막연한 기대감이 막바지에 다다를 때 중소형 건설사부터 부도에 직면하게 되었다. 프로젝트 파이낸싱을 연구했던 많은 논문과 보고서들은 이러한 문제점이 시공사에게 대부분의 사업관련 위험이 전가되어 있는 금융구조에 있고, 이를 개선하기 위한 대안으로 시공사에게 전가되어 있는 위험을 금융기관 및 투자자들에게 분산해야하고, 사업성을 기반으로 자금을 공여할 수 있기 위해서 사업성을 제대로 판단할 수 있는 금융기관의 분석력과 자금력있는 시행사의 출연이 필요하다고 반복적으로 주장하였다. 그러나 아직도 사업성만으로 자금을 공여하는 금융기관이 없으며 자금력이 있는 시행사도 출연하지 못하고 있다. 처음 프로젝트 파이낸싱이라는 금융구조가 도입되었을 때 시공사의 신용에 의존하게 된 것은 당시 국내 금융시장과 부동산시장의 특성과 제약조건을 반영하였기 때문이다. 프로젝트 파이낸싱을 도입하려고 했다기보다 기존 금융구조의 대안이 필요했다.

국내와 다른 환경에서 출발했던 해외 프로젝트 파이낸싱의 구조를 처음부터 그대로 도입하기는 쉽지 않았을 것이다. 따라서 국내 실정에 맞게 변형은 불가피했다. 부동산시장의 환경변화가 다시 왔을 때 기존 프로젝트 파이낸싱으로 자금조달은 어려워졌고 프로젝트 파이낸싱 구조에도 다시 변화가 발생했다. 기존 프로젝트 파이낸싱과 최근의 변화동향을 구분하기 위해 기존 방식을 기업금융형 프로젝트 파이낸싱이라고 한다면 새로운 변화는 준공가치기준형 프로젝트 파이낸싱이라고 할 수 있을 것 같다. 왜냐하면 새로운 방식은 시공사에게 책임준공까지만 요구하고 이 후 준공물의 가치 또는 현금흐름을 기반으로 자금을 조달하기 때문이다. 작은 변화지만 큰 흐름의 시작이라고 볼 수도 있을 것이다. 본 연구는 새롭게 개발금융시장에 보편화 되고 있는 프로젝트 파이낸싱 관련 사례를 소개하고 이를 체계화하여 향후 관련 실무자들이 업무를 진행함에 있어서 도움이 될 수 있고 향후 프로젝트 파이낸싱 관련 연구에 방향을 제시하는데 도움이 될 수 있도록 기여하였다는데 의의가 있다고 하겠다.