연구 요약
연구 요지 (AI)
공공임대주택의 분양전환 제도와 임차인 보호 법제를 검토했다.
초록
이 연구는 헌법에서 중요하게 명시하고 있는 국민의 주거권을 실현하기 위해 정부가 추진하고 있는 주거정책 중에서 공공임대주택 정책과 관련된 입법 내용의 합헌성 문제를 다루었다. 위헌적 요소에 대한 검토는 공공건설임대주택에서 집중적으로 나타나는 법적 문제점 중에서 구 「임대주택법」 제21조와 「공공주택특별법」 제50조의3에서 규정하고 있는 공공임대주택의 ‘우선분양전환’ 제도와 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도, 그리고 ‘분양전환가격 산정’ 제도를 중심으로 고찰하였다. 검토 결과 공공건설임대주택 관련법의 의미와 중요성과는 별도로 ‘우선분양전환’ 제도와 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도, 그리고 ‘분양전환가격 산정’ 제도와 관련된 법 규정들에서 몇 가지 위헌적 요소가 있음을 확인하였고, 각각의 문제점에 대해서 개선방안을 제시하였다.
첫째, ‘우선분양전환’ 제도와 관련된 위헌성으로는 ‘우선분양전환’ 대상자 범위와 관련하여 2020년 12월 22일(법률 제17734호)로 「공공주택특별법」 제50조의3 제1항 제1호 라목과 「공공주택특별법」 제50조의3 제4항의 제3자 매각, 그리고 「공공주택특별법」 제50조의3 등의 개정내용에 따른 부칙 제6조 제1항 등 3가지 위헌적 요소를 검토하였다. ① 「공공주택특별법」 제50조의3 제1항 제1호 라목은 무주택 서민이 아닌 자가 입주 당시부터 이 주거복지사업의 혜택을 누릴 수 있으며, 무주택기준뿐 아니라 소득기준이나 어떠한 다른 기준도 없이 임차인이 될 수 있는 조건을 부여하고 있다. 더구나 임대의무기간 동안 주거안정을 누리고 이후 분양전환까지 받을 수 있는 이중 수혜를 부여하고 있어 법익의 균형성에 문제가 있었다. ② 「공공주택특별법」 제50조의3 제4항은 ‘우선분양전환’을 실시한 후 미분양 물량에 대해 우선분양전환권 자격을 갖추지 못한 제3자에게 우선분양전환권을 갖는 임차인들에게 인정되는 분양전환가격 이하로 분양전환을 하는 것으로 정책 대상자가 아닌 자에게 정책 대상자인 우선 분양전환 대상자와 동일한 특혜를 주는 것이 되어 위헌적인 요소가 있다고 보았다.
이는 공공정책에 대한 신뢰성과 법익의 균형성과 재산권 침해의 최소성 등 측면에서 위헌적 요소가 있음을 확인하였다. ③ 부칙 제6조 제1항에 의한 소급 적용은 소급효를 요구하는 공익상의 사유와 신뢰보호의 요청 사이의 형량을 통하여 합헌적인지 의문이 제기되며, 공공주택사업자에게 적용하는 법률 개정사항을 민간임대사업자에게 동일하게 적용하는 것은 타당치 않으며, 이미 임대의무기간이 상당 기간 경과되어 15년 이상 또는 20년 이상 장기임대로 유지하고 있는 공공건설임대주택에 대해서도 동일하게 소급 적용을 하는 것이 부당하다고 볼 수 있다. 둘째, 구 「임대주택법」 제21조 제5항의 ‘임차인 분양전환승인신청’ 제도의 위헌성에 대해 4가지를 검토하였고, 위헌적 요소가 있음을 확인하였다. ① 법 개정(2008. 3. 21., 제8966호) 이전 종전 법에 따라 임대의무기간이 만료된 단지에 대해서도 개정 법률을 소급 적용하여 신뢰보호를 정당하게 형량하지 않았고, 재산권 박탈을 금지하고 있는 헌법 제13조 제2항에도 반하는 위헌성 문제를 내포하고 있다.
② 구 「임대주택법」 제21조 제5항의 적용을 받는 민간임대사업자는 동일한 사업을 추진하고 있는 공공주택사업자나 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 유사 사업을 추진하고 있는 민간임대사업자와도 합리적인 근거가 없이 차별당하여 헌법상 ‘평등의 원칙’에 반하는 국민의 기본권인 평등권을 침해받고 있다. ③ ‘임차인 분양전환승인신청’의 권리행사기간에 대하여 전혀 제한을 두고 있지 않아, 법익의 균형성을 고려한다고 하더라도 공익을 위해 기여한 민간임대사업자의 재산권(헌법 제23조 제1항)과 경제활동의 자유(헌법 제119조 제1항)를 과도하게 침해하고 있다. ④ 이 규정은 ‘잘못된 이유’에서 제정되어 ‘지나친 규제’로 헌법 제37조 제2항의 ‘과잉금지의 원칙’을 위배하고 있다. 셋째, 공공임대주택 관련법의 ‘분양전환가격 산정’ 제도와 관련된 「공공주택특별법」 제50조의3 제5항과 이하 관련 규정들에서 4가지 위헌적 요소가 있음을 확인하였다. ① 공공건설임대주택의 분양전환가격을 결정하는 위 수권조항(「공공주택특별법」 제50조의3 제5항)은 분양전환가격 산정과 관련한 그 어떠한 기준이나 범위도 정하지 않은 채 대통령령에 포괄적으로 백지위임하고, 위임을 받은 같은 법 시행령도 그대로 부령에 포괄적으로 재위임하고 있다. 결국 시행규칙에 국민의 재산권을 제한하는 본질적 사항을 정하도록 하고 있다.
이는 국민의 기본권 제한과 관련한 본질적 사항은 입법자가 법률로 직접 결정하여야 한다는 ‘법률유보원칙’에 정면으로 배치될 수 있다. 이것은 법익의 균형성을 고려한다고 하더라도 공익을 위해 임대의무기간을 준수한 임대사업자에게 헌법 제23조 제1항의 재산권과 헌법 제119조 제1항의 기업의 자유(경제활동의 자유) 등을 과도하게 침해한다고 볼 수 있다. ② 헌법 제75조 규정에 근거하여 볼 때 위 수권조항(「공공주택특별법」 제50조의3 제5항)은 사전분양전환과 일반분양전환을 구별하지 않고, 어떠한 기준도 제시함이 없이 감정평가에 관한 규정에 끼워넣기식으로 대통령령으로 정한다고만 백지 위임한 데에 근본적인 문제가 있다고 판단되며, 헌법 제75조에 정한 ‘포괄위임금지 원칙’에 위반된다고 볼 수 있다. ③ 「공공주택특별법」 제50조의3 제5항과 하위법령에서 규정하고 있는 분양전환의 ‘가격 등’의 의미가 명확하지 않다. 분양전환가격을 산정함에 있어서 그 산정의 기초가 되는 ‘건축비’를 ‘실제 건축비’내지, ‘실제 투입된 건축비’인지, ‘표준건축비’인지 알 수 없다. 임대사업자와 임차인은 분양전환가격 산정시 ‘가격 등’ 의미의 모호성으로 인해 소송으로 갈등만 양산하고 있다.
이런 현실은 우리 헌법이 표방하는 법치국가의 기본 원리인 ‘법률 명확성의 원칙’에 정면으로 위배된다. ④ 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준의 일률적・획일적 규정은 정부정책의 목적달성을 위해 동역하는 임대사업자의 기본권인 재산권을 과도하게 제한하여 ‘침해 최소성의 원칙’과 ‘법익의 균형성’을 과도하게 위반하고 있다. 각각의 위헌성에 대한 개선 방향은 화석화되어 버린 구 「임대주택법」 관련 조항의 개정은 사실상 어렵다고 판단하여 「공공주택특별법」 제50조의3의 관련 조항을 개선하도록 하여 통합 적용받는 방향으로 제시하였다. 연구 결과, 공공주택정책의 목적이 무주택 서민으로 대변되는 사회적 약자들을 위한 것이지만, 너무 목적의 정당성을 앞세우는 입법으로 인해 공공정책에 기여한 민간임대사업자가 과도한 차별을 받고 있다는 것이다. 이것은 항시 균형과 조화를 전제로 하는 법의 정의와 지향성에도 맞지 않는다. 균형을 잃은 규제 입법은 민간임대사업자로 하여금 공공임대주택 건설사업 참여를 기피하게 만들며, 결과적으로 공급부족 문제를 가져오게 되어 역으로 서민의 주거불안정을 초래할 수 있다.
목차
제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 Ⅰ. 연구의 배경 1 Ⅱ. 연구의 목적 5 제2절 연구의 방법 및 범위 7 Ⅰ. 연구의 방법 7 Ⅱ. 연구의 범위 7 제2장 기본권으로서의 주거의 자유와 정부의 주택정책 및 법제 11 제1절 주거의 자유 11 Ⅰ. 주거 및 주거의 자유의 의의 11 1. ‘주거’ 및 ‘주택’의 개념 11 2. ‘주거의 자유’의 의의와 기능 13 3. ‘주거의 자유’의 보호 범위 14 Ⅱ. 주거권의 개념과 의의 16 1. 현행법상 주거권의 의의 16 2. 주거권의 국제인권으로서의 성격 19 3. 주거권의 구성요소와 정책 수단 22 제2절 정부의 주택정책과 그 의미 26 Ⅰ. 건국 이후 1960년대 이전 주택 상황과 주택정책 26 1. 일제강점기의 인구와 주택통계 26 2. 해방 직후의 주택 상황과 6.25 전쟁 이전 26 3. 전후의 재건 과정과 주택정책 27 Ⅱ. 1960~90년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 29 1. 1960년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 29 2. 1970년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 31 3. 1980년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 33 4. 1990년대의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 37 Ⅲ. 2000년대 이후의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 39 1. 김대중 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 39 2. 노무현 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 41 3. 이명박 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화 45 4. 박근혜 정부의 주택 상황과 주택정책 및 법제의 변화
발행 정보
2024. 고려대학교 대학원 국내박사 학위논문