과세평가 수직적 형평성에 관한 연구 : 서울시 단독주택과 비주거용 부동산을 대상으로

단독주택과 비주거용 부동산의 과세평가 형평성을 연구한다.

조세정의를 이루기 위한 조세평등주의는 분배의 측면에서 수평적․수직적형평성을 유지해야 함을 의미하고 있으며, 특히 부동산 과세평가에 있어 형평성 확보의 문제는 전 세계에 걸쳐 수십 년 동안 정책입안자와 연구자들의 관심의 대상이 되어 왔다. 재산세 등 보유자산액에 연동되는 합리적인 과세 체계를 유지하기 위한 선행조건은 자산의 적정가격(이하 ‘시장가치’)을 추계하는 과정에서 과세의 형평성이 저해되지 않도록 균형을 유지하는 것이나, 과세 실무에서는 적잖은 요인들이 형평성을 해치고 있는 것으로 지적받아 왔다. 거래시점과 평가시점 지연, 거래가격 구간별 비교 가능한 거래 사례의 빈도 수, 과세 평가 대상 자산의 특성 오류에 대한 소유자의 적극적인 의견제시 여부, 과세평가자의 전문성, 정치·행정·실무적 입장 등의 요인들이 그것이다. 평가가치와 시장가치가 일치할 때 과세평가는 형평성을 확보했다고 말할 수 있다. 이러한 형평성은 수평적 측면과 수직적 측면 모두를 아우른다. 수평적 형평성은 동일한 가치의 자산을 보유한 사람이 동일한 세금을 부담할 때 달성된다. 수직적 형평성은 자산 가치의 높낮이에 관계없이 자산별 평가가치와 시장가치의 비율(이하 ‘과세평가율’)이 균등할 때 실현된다. 수직적 측면에서, 고가 부동산의 과세평가율이 저가부동산에 비해 낮을 때를 ‘역진적’이라 하며, 반대로 고가 부동산의 과세평가율이 더 높으면 ‘누진적’으로 표현된다.

우리나라 재산세 부과에 있어, 누진적 세율 적용에 의해 조세평등을 실현하고자 하고 있음에도 세율 적용의 기준이 되는 평가가치에서 수직적 역진성이 발생해 조세평등주의를 해친다는 주장은 많은 선행연구에서 드러난바 있다. 이는 일반 서민이 거주하는 중·저가의 단독주택과 비교할 때 부유층의 고가 단독주택이 혜택을 누리고 있다고 해석되기에 충분하다. 또한 비주거용 부동산은 이러한 문제뿐만 아니라, 토지와 건물을 각각 독립적으로 평가한 후 합산하여 평가가치를 결정하는 방식으로 이루어지고 있는데, 이는 토지와 건물이 일체로 거래되는 현실과 괴리된 과세모형으로 설계자체의 결함이 함께 지적받아 왔다. 그러나 최근 비주거용 공시제도 도입을 통한 개선방안이 추진되고 있다. 본 연구는 이러한 배경에서 단독주택과 비주거용 부동산의 평가가치의 수직적 역진성과 그 결정요인들을 다음과 같이 경험적으로 실증하였다. 첫째, 서울시 각 자치구의 연도에 따른 수직적 역진성을 확인하기 위해 IAAO에서 제시하는 PRD값과 분석모형을 설계하여 GLS 선형회귀분석을 실시하였다. 이와 함께 연도를 풀링하여 자치구별로 10분위수 분위회귀분석을 수행하였다. 이후 Clapp이 제시하는 도구변수를 이용한 분석모형을 설계하여 검증결과를 함께 제시하였다.

단독주택과 비주거용 부동산을 구분하여 각각 위 과정을 수행한 결과, 모든 자치구에서 수직적 역진성이 나타났으며, 단독주택은 2006년과 비교해 2014년도에 수직적 역진성이 더욱 심화됐다. 이는 저가 주택의 역진성이 지속적으로 증가하였기 때문인 것으로 나타났다. 분위회귀분석에서도 저가주택에서 수직적 역진성이 강하게 나타나고 있음을 추정할 수 있었다. 비주거용 부동산도 2008년과 비교해 2013년도에 수직적 역진성이 더욱 커졌으며, 모든 연도에서 단독주택보다 수직적 역진성이 강하게 나타났다. 그러나 분위회귀분석 결과 분위수별로 큰 차이가 없어, 단독주택과는 다른 결과를 보였다. 둘째, 수직적 역진성의 분석결과를 기초로 수직적 역진성의 결정 요인들을 제시하고 그 원인과 영향력을 설명하였다. 이를 위해 분석모형의 추정계수를 종속변수로 한 패널모형을 설계하였다. 단독주택은 13개의 독립변수, 비주거용 부동산은 12개의 독립변수가 적용되었으며 공통적으로 1개의 더미변수를 추가하여 구성하였다. 분석결과, 수직적 역진성의 결정요인으로 총인구수, 고령인구의 비율, 지방세 1인 부담액, 재정자주도, 주택보급률, 거래건수, 이의신청 조정비율, 감정평가사 1인당 필지 수 등이 통계적으로 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다. 특히, 구청장 선거 직전 연도에 수직적 역진성이 개선되는 것으로 나타났다.

이 분석 결과는, 거래가격 구간대별 거래 밀도와 가격 변동 양상을 분석, 반영해서 조세평등주의를 달성하도록 조력해야 하는 과세평가자 및 과세당국이 수직적 형평성 저해의 주요한 원인이 되고 있음을 시사한다. To achieve tax justice in its distribution, horizontal and vertical equity have to be secured. In particular, the issue of maintaining equity of real estate assessment for taxation has been a matter of concern and interest for researchers and policymakers worldwide for decades.

An essential prerequisite to ensure rationality in a taxation system that links tax, such as property tax, to the appropriate value of property (hereinafter referred to as market value), is to maintain a balance, but a number of factors of the tax assessment process have been pointed out as actually harming this equity. These factors are the time difference between the transaction date and assessment date; the relative frequency of comparable sales over each price layer; the owner's active opinion statement on errors of recognition about characteristics of properties or not; the extent of the assessor's expertise; and the stance related to politics, administration or other practicalities.

When the assessed value corresponds to the market value, its assessment can be acknowledged to obtain horizontal and vertical equity. Horizontal equity can be achieved when people pay the same amount of tax as the value of the property, while vertical equity can be realized when the ratio of the assessed value to market value (hereinafter referred to as the assessment ratio) is equivalent regardless of the value level of the property. On vertical aspects, the assessment ratio of high-priced property is referred to as 'regressive' when it is lower than the ratio of low-priced property, while when the ratio of high -priced property is higher than low-priced property, it is 'progressive'.

Many previous studies have revealed that tax equity has been frustrated due to the regressive effect of the assessment ratio over the assessed value, which was supposed to be achieved through the progressive taxation of property tax. It can also be understood that plutocrats’ own high-valued houses enjoy certain benefits, when compared to ordinary people with middle- or low-valued houses. In addition, defects in the assessment pattern regarding nonresidential properties have been pointed out, which ignore the market practice of trading land and buildings together instead value land and buildings independently.

However, the improvement plan for the introduction of an official assessment of nonresidential estates is in progress. In this context, this study empirically proved the unequal status of vertical equity and its reasons on the assessed value of houses and nonresidential property as follows. First, GLS linear regression analysis was performed by designing PRD results and the model suggested by IAAO to verify the vertical inequality according to the year of each local autonomous government. Along with this, quantile-regression analysis with 10 ranges pooling yearly data was also carried out by each borough.

The design of the analysis model using instrument variables suggested by Clapp and results were also given. In the wake of the independent analysis regarding houses and nonresidential property, the vertical injustice was confirmed in every area of Seoul and this inequality of single-family houses was further intensified in 2014 compared to 2006. This turned out to be because the inequity of low-valued houses continued to grow. Vertical inequality was also strongly presumed by quantile-regression analysis. In comparison to 2008, this status was increased for nonresidential properties in 2013 and in all years there was a stronger inequity of nonresidential properties than houses.

However, the different results from houses were obtained by quantile-regression analysis because there was no great distinctive range. Second, based on vertical inequity analysis results, the factors determining the equity were presented and the causes were explained. For this purpose, a panel model