지역주택조합제도의 개선방안에 관한 연구

지역주택조합의 주택 공급 및 토지 매수 제도 개선을 연구했다.

1. 연구의 목적 주택은 사람이 살아가는 삶의 터전이며 인간다운 삶을 영위하기 위한 가장 필수적인 요소이다. 국토가 좁고 특히 사람이 거주할 수 있는 토지가 부족한 우리나라에서 주택을 저렴하게 구입할 수 있다면 가장 최선의 방법일 것이다. 주택을 시가보다 낮게 구입할 수 있는 가장 대표적인 것은 경매와 공매제도가 있다. 그러나 지역주택조합제도는 신축 주택을 공급하고, 주택마련의 가장 튼 걸림돌인 주택가격을 시세보다 낮은 가격에 구입할 수 있는 장점이 있는 제도이다. 정연부, “지역주택조합제도의 문제점과 개정 법제의 한계 - 주택법 〔시행 2017.6.3.〕 〔법률 제14344호, 2016.12.2., 일부개정〕 및 그 시행령을 중심으로”, 「성균관법학」 제29권 제3호, 2017. 9, 271면. 지역주택조합은 조합원들이 초기 자금을 대고 토지를 매수한 후 시공사 선정, 공사에 이르기까지 모든 것을 이끌어가기 때문에 저렴한 가격에 사업을 추진할 수 있고, 분양가에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이자를 포함한 금융비용이 더해지는 일반 아파트에 비해 분양가가 10-30% 저렴하다. 강석점, “주택법상 지역주택조합 사업의 문제점과 개선방안 연구”, 「동아법학」 제76호, 동아대학교 법학연구소, 2017.

8, 98면. 반면에 지역주택 아파트는 사업을 시작하기 전 조합원을 모집하기 때문에 계약금과 중도금을 내고 있어도 아파트는 공사를 시작하지 못하는 경우가 많다. 또한 사업이 지연되거나 무산되는 사업장에서는 초기 분담금을 고스란히 날릴 위험도 상존하고 있다. 또한 사업추진과정에 참여하는 일부 대행사가 중간에 허위․과정 광고를 통해 조합원을 모집하기도 하고, 토지소유권을 다 확보하지 못해 사업진행이 되지 못하는 경우도 있다. 100% 토지소유를 했다고 해도 문제는 있다. 즉, 토지의 사용승낙과 조합의 소유권 확보는 별개의 문제이다. 다시 말해 토지소유권자가 토지를 매도할 수 있다고 했지, 조합이 제시하는 가격에 토지를 매도하겠다고 한 것은 아니기 때문이다. 특히 조합원을 모집하는 과정에서 사업방식과 내용을 충분히 설명하지 않고, 마치 아파트에 당첨되는 것처럼 현혹하거나, 동․호수 지정과 유명시공사 선정을 조합원 모집과정에서 결정된 것처럼 하고 있으나, 실제는 전혀 그렇지 않은 경우가 허다하다. 시공사는 구두계약이나 양해각서 정도로 아무런 책임이 없고 건축계획은 허가권자와 전혀 협의되지 않은 상태가 대부분인 경우가 많다. 이런 부분들은 조합 설립인가 후 조합원 총회, 건축허가 및 분양승인 등을 거처 결정되며 분양가격은 건축허가 및 분양승인 이후 확정되는 사항이기 때문이다.

이러한 사업구조 때문에 지역주택조합을 둘러싼 분쟁은 끊이지 않고 있다. 지역주택조합의 저렴한 주택구입 가격의 장점 이면에는 지역주택조합을 둘러싼 사업구조와 절차적 문제, 지역주택조합 운영상의 문제점 때문에 실제로는 저렴한 주택구입 제도가 되지 못하는 경우가 더욱 많기도 한다. 이러한 문제점 때문에 지역주택조합제도의 폐지론을 주장하는 견해도 있다. 이 연구는 이러한 지역주택조합을 둘러싼 법적 쟁점을 살펴보고, 지역주택조합의 폐지보다는 법적 문제점을 개선방안을 통해 지역주택조합이 원래 추구했던 취지를 되살려보자는 목적의 연구라고 할 수 있다. 주택수의 절대량이 부족했던 과거와는 달리 현재는 주택의 공급을 늘리는 것이 최고의 목적인 시대는 지났다고 할 수 있다. 따라서 무분별한 아파트 건설로 도시계획적 축면에서 많은 부담을 느끼고 있는 현재의 시점에서 기존 아파트 건설제도에 대한 새로운 검토가 필요하다. 이러한 측면에서 운영과정상 많은 부작용이 일고 있는 지역주택조합제도에 대한 분석을 통한 제도개선에 관해 연구해 볼 필요성이 있다고 본다.

목 차 Ⅰ. 서론 1 1. 연구의 목적 1 2. 연구범위와 방법 2 Ⅱ. 지역주택조합제도의 기초법리 4 1. 지역주택조합의 의의 및 법적 성격 4 2. 지역주택조합제도에서 조합원의 개념 5 3. 조합설립 인가의 법적 요건 6 4. 지역주택조합사업의 시행절차 8 Ⅲ. 지역주택조합의 문제점과 갈등원인 10 1. 지역주택조합의 문제점 10 2. 지역주택조합의 조합과 지주, 시공자의 갈등원인 14 Ⅳ. 지역주택조합제도의 개선방안 17 1. 지역주택조합 설립단계에서의 개선방안 17 2. 지역주택조합 운영단계에서의 개선방안 20 3. 사업계획 승인단계에서의 개선방안 22 4. 주택조합 해산단계에서의 개선방안 22 Ⅴ. 결론 23 【참고문헌】 25