소액투자자 관점에서의 리츠(REITs) 활성화 연구

소액투자자 관점에서 리츠 활성화의 제약과 개선 방안을 연구했다.

한국의 리츠제도는 IMF 외환위기이후 기업의 구조조정 촉진과 투명한 부동산 거래를 정착시키기 위해 2001년 도입되었다. 2008년 5월 현재 6개의 리츠가 상장 되어 있고 그중2개는 올해 상장 폐지될 예정이다. 본 연구는 제도의 장점에도 불구하고 리츠가 활성화 되지 못하는 원인을 증권사 기존 소액투자자들의 입장에서 원인을 찾고자 했다. 증권거래소 시장에서 거래되기 위하여서는 발행시장에서 기업공개(IPO : initial public offerings) 요건 즉 소수인이 주주로 구성된 폐쇄기업이 처음으로 일반인을 대상으로 주식을 발행하거나 이미 발행되어 있는 주식을 매도함으로써 당해 기업의 주식을 분산시키는 행위가 완성되어야한다. 지금 까지 리츠는 공모보다 사모가 활성화 되어 소수 기관투자자가 독점한 형태로 설립되어왔다. 최근 법개정으로 최초로 설립된 개발전문리츠는 청약미달이라는 결과가 나왔다. 유통시장에서는 거래량의 부진한 상태이지만 대부분 리츠 시장가격은 액면가 이상으로 거래되고 있다. 시장참여자인 소액투자자들은 부동산시장에 참여하는 창구로 리츠를 활용했다. 그러나 청산시점에서는 거래소, 코스닥 기업의 상장폐지시 보장된 매수청구권제도를 활용할 수 없어 공모차익에 대한 자본이득을 상장기업과 같이 취득할 수 없게 된다. 또한 상장기업을 장기보유주식의 배당소득에 대한 소득세 비과세 및 원천징수특례 혜택을 받지도 못한다.

이러한 이유로 소액 개인 투자자들의 참여 부진으로 유통시장은 더욱 부진하게 되었다. 소액투자자로부터 자금을 모아 오피스 빌딩 등의 부동산에 투자하여 거기서 얻은 수익을 분배하는 리츠제도가 한국에서도 막을 올렸다. 임대수입을 원천으로 두툼한 몫을 투자가에게 환원한다는 것이어서 높은 배당수익을 기대하는 것은 사실이나 증권거래소에서 상장되는 이상, 가격변동 리스크는 피할 수 없고 배당수익의 수준 역시 유동적일 수밖에 없다. 부동산에 투자해 이익을 분배하는 부동산 소액투자 상품은 이전에도 있었다. 하지만 리츠 제도가 이러한 종래의 부동산 투자 상품과 다른 점은 증권거래소에서 상장되어 거래된다는 점이다. 배당뿐만 아니고 값이 오르고 내림에 따라 손실이 날 가능성이 있는 새로운 형태의 상품이라는데 이전과는 전혀 다른 차별화된 제도이다. 사실 유통시장(secondary market)이 없으면 부동산 증권화는 발전되지 않는다. 미국에서는 200개사를 넘는 리츠 주가 상장되어 일반투자가들의 소액투자가 가능한 환경이 조성되어 있다. 그것에 비하면 한국은 이제 시작에 불과하다. 소액투자자는 자본이득(Capital gain)을 목표로 투자하고 있다.

본 연구는 현재 리츠 시장에 참여하는 소액투자자의 요구사항인 공모시장에 우량하고 규모가 큰 상장 리츠가 발행되지 않고 유통시장에서는 상장폐지시 차익을 가져갈 수 없는 구조를 가지고 있어 이에대한 개선방안을 찾아 보려한다. 자본시장통합법으로 투자금융이 활성 될 시점에 부동산 개발의 파트너로서 증권 소액투자자는 더욱 중요하다. 소수의 기관투자자가 전체 리스크를 감당할 수 없기 때문이다. 유통시장이 활성화되어야 증권시장을 통해서 자본조달을 할 수 있을 것이다. 그러기위해서는 발행시장에 상장되는 우량 리츠가 상장될 수 있도록 공모를 우대하는 규정이 필요한 시점이다. Korean REITs was started in 2001 to make a fine real estate transaction and promote workout after IMF financial crisis. Now 6 REITs company is trading in stock market and two of them are going to delist. This study was trying to find the reason that even though REITs has good merits, it is not activating in market as a view of minority investors in stock maket.

To trade REITs in stock market, It is essentialthat IPO( initial public offering ) is done. Until now private subscription is more popular than public subscription. So REITs was made a monopoly style by Institutional investors. Recently Law was modified so the first established REITs for development was failed Although It has poor trading volume in secondary market, Almost REITs market prices are trading over its face price. But when we want to sell REITs , there are no options that be able to ask to buy stocks. Even though REITs company are delisted in stock markets. Also there are no benefit about taxes. For example, Although If you get dividend of stocks that you have had for a long time.

You cannot get benefit about taxes. That is reason why many minority investor do not want to invest REITs. REITs is being traded in stock market, so It is impossible to avoid risk of price changes. In United states, There are 200 REITs that are listed in market. And they have very good environment to invest this stocks. Korea is just started now. This study is going to find a solution about the problems that blue chip REITs is not listed and when REITs are delisted, minority investors cannot get profit. minority investors is very Important as a real estate deveploment partner. Because some Institutional investors cannot handle whole risks in REITs market.

It is essential that public subscription need to get preferential treatment. To be listed blue chip REITs in stock market