상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 법적연구

상가건물 임대차보호법의 문제점과 개선 방안을 연구했다.

산업화·도시화 정책으로 인하여 인구가 도시로 빠른 속도로 집중되었고 그에 따라 도시의 인구밀도가 급격하게 증가 하였다. 이에 따라 도심의 부동산은 많은 수요에 비해 그 공급은 극히 한정되게 되었다. 따라서 대부분의 사람들은 임대차라는 방법을 통하여 타인의 부동산을 사용·수익하게 되었고 상가건물의 수요와 공급의 불균형에 따른 임대인과 임차인간에 불평등이라는 문제점이 대두었다. 임차인들은 영업활동을 영위하기 위해서 임대차 갱신 시 임대인의 요구에 따라 보증금이나 임대료를 인상해야 했고 상가건물이 경매로 넘어가더라고 종전의 임대차는 새로운 소유자에게 대항할 수 없었으며 최초의 임대인에게 지급했던 보증금이나 이전 임차인에게 지급했던 권리금을 회수할 수 없는 상황도 종종 발생하였다. 이러한 문제점을 해결하고자 하는 학계와 시민단체의 요구가 커지게 되었고 마침내 상가건물의 임대차에 대하여 민법의 특례법으로 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라고 함)을 제정하여 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하게 되었다. 상임법은 2001년 12월 29일 제정되어 2015년 5월 13일 개정되어 시행하고 있으며 주요 내용은 ①등기가 없는 경우에도 사업자 등록 제도를 통한 대항력을 인정하였고, ②5년의 범위 내에서 임대차계약의 계약갱신 요구권을 부여하였고, ③적용범위 내에서 차임의 증감청구권의 범위를 제한하였다.

또한 이 법을 편면적 강행규정으로 규정하여 임차인에게 불리한 사적계약은 인정하지 않게 하였다. 또한 2015년 5월 13일 개정되면서 그 동안 우리 법에서 인정하지 않고 있던 권리금을 명문화함으로써 권리금을 우리 법의 테두리 안에서 보호할 수 있게 하였고 권리금 회수기회의 보호를 법으로 규정하게 되었다. 하지만 입법과정에서 논의 되었던 상당한 부분이 제외되었고 상임법이 제정될 때 국회의원들이 주도한 의원입법이었던 탓에 법률안이 정교하지 못하였고 영세인들 보호에 초점이 맞추어져 임대인과의 형평성에서 지나치게 임대인에게 불리하다는 면과 임차인도 사익을 추구하는 주체인데도 입법권의 간섭이 지나치다는 등의 많은 논란이 있었다. 본 논문은 상임법에서 임대인과 임차인의 권리의 평등이라는 측면에서 개선방안을 제시하고자 하였다. 첫째, 상임법은 적용대상과 적용범위를 제한하고 있는데, 적용대상은 영리·비영리 또는 법인·비법인을 불구하고 또는 건축법상 용도에 의한 구분 없이 모든 임차인을 대상으로 확대되어야 할 것이며 사업자등록의 대상이 되지 않는 비영리법인이나 단체들도 제도의 보완을 통하여 이 법의 적용을 받아야 할 것이다.

적용범위 또한 현재의 보증금액의 상한선이 현실을 반영하지 못하므로 적용범위의 보증금액 상한선을 폐지하거나 증액하는 방향으로 현실화하여 더욱 많은 임차인들이 보호를 받아 영업권을 안정시켜 나아가는 방향으로 보완되어야 할 것이다. 둘째, 공시제도의 개선방안으로 사업자 등록 제도를 보완할 필요가 있다. 사업자 등록의 제출서류를 보완하여 진정한 임대차관계를 확인할 수 있도록 해야 되며 사업자등록 절차의 간소화·전산화 절차를 통해 처리기간 동안의 권리여부의 불확실성을 최소화 할 필요가 있다. 또한 현재 상임법의 적용요건인 사업자 등록제도에 대한 외연의 확장을 통해 사업자등록의 대상이 되지 않는 임차인들을 보호할 수 있는 방안들을 강구해 나아가야 할 것이다. 셋째, 임대차계약갱신 요구권을 강화하여 현행 5년에서 10년으로 연장하여 임대차계약의 안정성을 도모하여 영업활동을 보완할 필요가 있다. 현재의 5년의 기간 막대한 자본이 투자되는 현행의 상가임대차 관행에 따라 투자비용을 회수하기에는 짧은 지적이 있다. 추가적으로 임대차계약갱신 요구권이 보장되는 10년 동안은 임차료 증액의 상한선에 대한 적용도 보완하여 급격한 월세의 인상 없이 영업활동을 할 수 있도록 실질적인 영업권을 보장해 줄 필요가 있다.

하지만 이를 악용하는 임차인이 임대인의 재산권을 침해하는 일을 막기 위해 임대차 계약 해지 사유를 명확히 하여 임대인과 임차인의 형평성을 보장하여야 한다. 넷째, 임대차분쟁은 발생빈도가 지속적으로 늘어감에 따라 임대차분쟁을 전담으로 해결하는 기구를 설립하여 송사를 통한 시간적·비용적 낭비를 막고 임대인과 임차인간의 빠른 분쟁 해결을 통한 상호간의 사회 경제적 이익을 제공함이 필요하다. 이러한 목적을 위해서 임대차분쟁조정위원회를 구성하여 해결하는 방안을 제시하였다. 다섯째, 권리금 보호제도를 현실화 하고 임대인들을 권리양수도계약의 당사자로 참여하게 함으로써 임차인들의 관행으로 여겨지는 권리금에 임대인들의 동의 및 확인을 하는 방법이 필요하다. 또한 상임법의 적용을 받지 못하거나 예외로 적용되어 권리금을 보호받지 못하는 임차인들에 대해서도 점차 확대해 나가는 연구가 필요할 것이며 권리금 산정방식이나 손해배상의 대상의 적용을 좀 더 명확하게 함으로써 임차당사자의 약정으로만 정해지는 현행의 제도에서의 법적 보장의 불합리성을 해소할 필요가 있다. 이상과 같이 상임법은 임대차분쟁의 해결 및 임차인 보호를 위해 사회적 공감에 따라 이루어진 특별법인 만큼 임차인을 보호를 위한 제도적 장치를 마련하면서 임대인의 권리와도 형평성을 잃지 않아야 된다고 생각한다.

따라서 본 논문을 통해 상임법의 문제점을 검토해보고 개선방안을 제시함으로써 국민의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 제정목적에 부합하는 법으로 거듭나기를 바란다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 연구의 방법 4 Ⅰ.연구의 범위 4 Ⅱ.연구의 방법 5 Ⅲ.선행 연구 5 제2장 상가건물임대차보호법의 입법배경과 특징 9 제1절 상가건물임대차보호법의 입법배경과 과정 9 Ⅰ.입법배경 9 Ⅱ.입법과정 11 Ⅲ.임법과정에서 찬·반양론 13 1.찬성론 13 2.반대론 14 제2절 입법상의 특징 16 Ⅰ.민법의 특별법 16 Ⅱ.편면적 강행규정 17 Ⅲ.사회법적 성격 17 제3절 외국의 상가건물임대차 제도 18 Ⅰ.영국의 임대차법 19 1.적용대상 20 2.권리금 20 Ⅱ.일본의 借地借家法 21 1.차가법의 임대차 계약 기간 22 2.권리금의 형성 22 Ⅲ.프랑스의 임대차법 23 1.적용요건 23 2.계약기간 및 계약의 종료 24 3.권리금 24 Ⅳ.독일의 임대차법 25 1.임대기간과 종료원인 26 2.권리금 26 Ⅴ.다른 나라 제도의 시사점 27 제3장 상가건물임대차보호법의 주요내용과 문제점 31 제1절 적용대상과 범위 31 Ⅰ.적용대상의 주요내용 32 Ⅱ.적용범위의 주요내용 34 Ⅲ.적용대상과 적용범위의 문제점 36 1.적용대상의 문제점 36 2.적용범위의 문제점 38 제2절 상가건물 임대차의 대항력 39 Ⅰ.대항력의 의의 및 취득요건 39 1.대항력의 의의 39 2.취득요건 40 Ⅱ.대항력의 취득시기 및 존속요건 42 1.취득시기 42 2.존속요건 43 Ⅲ.대항력의 효력 44 Ⅳ.대항력 취득요건의 문제점 46 1.사업자등록 절차의 신뢰의 관한 문제 47 2.사업자등록 처리 절차의 기간에 관한 문제 48 3.사업자등록의 사실확인에 관한 문제 48 4.