도시재생사업의 부동산 개발금융 활용방안

도시재생사업에서 부동산 개발금융을 활용하는 방안을 연구했다.

정부가 추진 중인 “도시재생 뉴딜” 정책은 과거의 도시 정비 방식이 가진 부작용을 해소하고, 경제 활성화 및 일자리 창출 등의 이익을 지역이 공유할 수 있도록 하는 보다 폭넓어진 방식이다. “도시재생 뉴딜” 정책이 기대하는 효과가 지속되기 위해서는 기반시설 설치 등 공공의 선도적 역할 수행을 위한 예산의 확보가 필수적이나, 정부 및 지방자치단체, 주택도시기금 등의 활용에는 예산의 확보와 사용에 제약이 존재한다. 따라서 향후 도시재생사업의 활성화와 전국적 확대를 위해서는 민간재원의 활발한 참여가 반드시 요구된다. 민간의 자본은 수익과 위험의 원칙에 따라 최소한의 수익이 보장되는 경우 사업에 참여하나, 도시재생사업의 경우 공공적 성격을 포함하고, 사업 완료에 오랜 기간이 소요되며, 다양한 이해관계자가 참여하는 등 민간의 입장에서 사업 참여가 쉽지 않은 것이 현실이다. 따라서 도시재생사업의 민간참여 활성화를 위해서는 수익성 제고 및 위험 경감과 같은 인센티브가 제공되어야 한다. 우리보다 도시화를 앞서 경험한 미국, 일본 등의 경우 도시재생사업에 오랜 역사를 가지고 있으며, 재원조달을 위한 다양한 방법을 활용한 바 있다. 도시재생사업과 민간투자자의 특성, 그리고 해외사례를 고려해 볼 때, 민간참여를 활성화 할 수 있는 방안은 다음과 같이 요약된다.

우선, 수익성 강화 측면에서 공공이 선도적으로 기반시설을 확충하고, 유연성 있는 용적률의 적용으로 민간에게 인센티브를 제공해야 한다. 예컨대 기반시설 투자를 위한 지방자치단체의 재원 마련을 위해서는 제V장에서 분석한 조세담보금융 제도의 활용을 고려할 필요가 있다. 서울시 영등포구에 위치한 도시환경정비구역을 대상으로 조세담보금융의 재원조달 효과를 분석한 결과, 총 분양대금의 16.17%를 조달할 수 있는 것으로 나타났으며, 이 중 재산세의 비중이 큰 것으로 분석되었다. 또한, 분석을 위한 가정 중 주택가격상승률, 실거래가반영비율, 할인율 등의 변화를 고려한 시나리오 분석결과 최소 6.36%에서 최대 34.39%까지의 재원조달 효과를 기대할 수 있었다. 다만, 조세담보금융 제도가 도시재생사업의 재원조달 수단으로 활용되기 위해서는 장기 지방 채시장의 조성, 정확한 세수증가 예측, 관련 법률과 제도의 정비가 이루어져야 한다. 도시재생사업의 위험관리를 위해서는 사업비의 절대 비중을 차지하는 외부자금 조달을 위해 공공이 메자닌 금융 방식 등을 활용하여 사업의 안정성 강화를 위한 장치 마련이 필요하다. 또한, 공적 보증방식을 적극적으로 활용함으로써 민간 투자금의 원리금상환을 보증하여 위험을 경감시켜줄 필요가 있다.

앞서 소개한 일본의 민간도시개발추진기구 사례의 경우 충분한 사업성 분석에 기반하여 공공이 중위험 자금을 장기로 공급함으로써 도시재생사업을 지원하여 사업의 안전성 및 사업성을 보강하고 있다. 도시재생사업의 자본조달 수단 중 하나로 주목받고 있는 리츠는 그 장점이 자본시장에서 효율적으로 작동될 때, 민간의 자본을 도시재생사업으로 끌어들일 수 있는 역할을 담당할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠 선진국의 경우 회사형의 장점을 살려 영속적으로 우량 자산을 편입하여 규모의 경제를 실현하고 있으며, 공모를 통해 개인 및 기관투자자들에게 투자기회를 제공하고 자본시장의 발전에도 기여하고 있다. 해외 선진국의 경우 부동산 개발에 활용 가능한 민간재원 조달방안이 다양하나, 국내의 경우 사용 가능한 방안이 제한된 것이 현실이다. 특히, 도시재생사업은 민간의 관점에서 새로운 사업영역에 따른 불확실성이 존재할 수밖에 없어 민간의 적극적인 참여를 유도하기 위해서는 수익성과 공공성의 조화를 고려한 투자여건 개선과 수익모델이 개발되어야 한다.