다주택자 주택양도 중과제도에 관한 연구

다주택자 주택 양도소득세 중과제도의 정책 효과와 개선을 연구한다.

최근 과열된 부동산 시장을 잡기 위해 현 정부에서는 부동산 투기억제와 주택가격안정을 목표로 수차례 부동산 정책을 발표하였으며, 그 정책의 초점은 다주택자에 맞추어 졌다. 다주택자를 대상으로 한 양도소득세의 중과 규정은 2018년 4월 1일을 기점으로 시행되었으며, 시행일 이후로 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도가 논란의 중심에 서 있게 되었다. 이러한 중과제도는 시행 후 잠시 진정 국면에 들어서고 그 세법개정으로 오히려 부동산 시장이 침체에 빠지는 악순환이 이어지기도 한다. 2014년 4월 1일 소득세법 개정 시 주택거래 활성화를 위하여 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 폐지한 적도 있다. 부동산경기에 따라 다주택자 양도소득세 중과제도가 신설과 폐지가 반복되고 있어 앞으로 이러한 제도를 계속 유지할 것인가에 대한 의문 생긴다. 이에 따라 본 연구는 양도소득세 중과제도와 관련한 소득이론을 살펴보고 자본이득 과세가 주는 경제적 효과를 토대로 양도소득세 중과제도의 경제적 효과를 추론하였다. 또한 다주택자의 중과제도의 헌법위반 여부 및 정당성과 필요성을 검토하여 현행 다주택자 중과제도의 문제점 및 개선 방안을 모색해 보고자 한다.

다주택자의 중과제도의 헌법위반 여부 및 정당성과 필요성은 아래와 같이 검토하였다. 첫째, 중과제도의 헌법 위반 여부를 검토한 결과 다주택자의 불이익이 추구하는 공익에 비하여 균형을 상실할 정도로 크지 않아 법익에 균형성에 위배되지 않으며, 과잉금지원칙 등에 위배되어 다주택자의 재산권을 침해한다고 볼 수는 없다고 보아 위헌성을 부정하였다. 둘째, 중과제도의 정당성의 검토에 있어 조세평등주의에 비추어 볼 때 주택수가 다르다는 이유만으로 합리적인 사유 없이 다주택자에 대한 양도소득세의 중과제도를 적용하는 것은 조세평등주의에 위반되는 규정이라 할 수 있으며, 그 시행에 있어 소급과세에는 해당되지 않으나 충분한 유예기간과 일몰규정을 두지 않은 경과규정에 대하여 중과제도를 적용할 때에는 신뢰보호 원칙에 위반되는 문제가 발생한다. 또한 장기보유특별공제를 배제함으로써 명목소득에 대한 과세가 이루어지고 있어 실질 양도차익이 없는 원본에 과세하는 문제를 유발 할 수도 있어 정당성 확보를 위해서는 많은 개선사항이 존재한다. 셋째, 조세원칙론에 따라 정당성을 검토해 보면 조세는 편익에 비례적인 과세를 하여야하나 주택의 수에 따라 양도소득세를 중과하고 있어 비례의 원칙에 반하는 규정이라 할 수 있다.

또한 복잡한 구조와 과도한 국가의 간섭으로 징세비용 및 초과부담을 발생하여 조세의 효율성이 저해된다. 넷째, 중과제도의 필요성을 검토해보자면 다주택자에게 중과세율을 적용하는 것이 이론적으로는 기대수익률이 낮게 형성하므로 수요를 감소시켜 가격의 하락을 야기할 것이라고 기대 할 수 있으나 현실적으로는 과도한 중과세율로 인한 동결효과는 더욱 강화됨으로 시장에 나오는 자발적인 매물의 주택은 줄어들고 공급이 감소하게 되어 정책목적에 따른 조세로서의 필요성은 낮다고 판단된다. 마지막으로 현행 다주택자 중과제도에 대한 개선방안을 다음과 같이 정리하였다. 첫째, 중과세 적용 시 포함되는 주택을 조정대상지역으로 한정하여 주택 수 산정의 복잡함을 단순화 시키고 지방 소재주택의 가격왜곡 현상 또한 예방할 수 있다. 물론 다주택자에 대한 중과제도를 폐지하는 것도 하나의 방안이 될 수 있다.

부동산의 투기수요는 주택수와는 무관하며 부동산은 주거의 수단이 아닌 투자의 수단이라는 인식에서 발생하기에 다주택자에 대한 중과제도는 주택수에 따라 불필요하게 복잡성을 띄어야 할 이유가 없다. 둘째, 양도소득세의 중과배제 등의 신설규정이 제정 될 때에는 향후 중과제도와의 마찰에 대비하여 해당규정의 적용기한을 미리 알 수 있도록 일몰 규정을 두거나 유예 규정을 반드시 마련하여 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 보호하는 제도로 운영되어야 한다. 셋째, 중과제도의 동결효과의 문제를 개선하기 위해서는 다주택 보유자에 대한 출구전략을 마련하고 현행 규정보다 완화하여 다주택자들에 대한 주택 처분의 기회를 충분히 제공하고 양도소득세 외의 보유세 강화 등으로 동결효과 약화 시키는 방안을 고려해 보아야 할 것이다. 넷째, 세금이 갖춰야 할 미덕 중 하나인 법적 안정성을 제고하기 위해서는 세법 개정의 빈도를 낮추고, 부득이하게 개정할 때에는 친절하게 법령을 만들고 이를 상세히 설명해야 한다.

특히 중과세 또는 비과세가 된다고 하는 구체적인 사례 유형들을 시행규칙에서 명확히 제시하여 납세자의 이해가능성과 예측가능성 향상에 힘써야 할 것이다. 다섯째, 단순히 주택 수에 의존하여 양도소득세 중과를 하기보단 형평성 측면을 고려하여 외국의 조세정책처럼 과세소득과 양도차익을 합산하여 구간설정에 따른 세율을 적용하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다. 또한 정부의 정책 목적상 반드시 중과세율적용을 실시 하여야한다면 최소한 장기보유특별공제의 부활과 중과세율의 완화는 함께 선행되어야 할 것이다. 여섯째, 다주택자 중과제도가 정책 목적에 적합하기 위해서는 실효성의 문제를 개선하고 다주택자에 대한 징벌적성격의 제도로서의 그 기능을 발휘 할 것이 아니라 조세 자체의 기본원칙에 부합하는 제도로서 양도소득세 중과제도를 개선하고 운영하여야 할 것이다. 이상 본 연구를 통하여 다주택자의 양도소득세 중과제도가 공평성과 효율성을 겸비하고 일관된 명확한 규정을 통하여 예측이 가능하고 법적안정성이 있는 바람직한 조세제도로 자리 잡길 바란다.

목 차 제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 제2장 양도소득세 이론적 배경과 일반사항 4 제1절 양도소득세 과세이론 4 1. 소득의 개념 및 소득이론 4 2. 자본이득 과세에 대한 논쟁 7 제2절 다주택자 중과제도의 경제적 효과 10 1. 개요 10 2. 경제적 효과 10 제3절 양도소득세 일반사항 14 1. 양도소득세제의 도입 배경 14 2. 양도소득세제의 개관 14 3. 과세요건 16 4. 1세대 1주택 비과세 24 5. 과세표준 신고 절차 26 제3장 다주택자의 주택양도 중과제도 29 제1절 다주택자 중과제도 29 1. 입법의 배경 29 2. 적용의 범위 및 내용과 방법 31 3. 중과대상 주택수의 계산 33 4. 특례 적용대상 주택 36 5. 현행 중과세 배제 주택(2018년 4월 1일 이후) 38 6. 중과대상 주택수 계산과 중과세 적용 여부 41 제2절 다주택자 중과 규정의 변천과 주택세제 정책 42 1. 다주택자 중과 규정의 변천 42 2. 현 정부의 부동산 정책(2017년 이후~현재) 43 3. 현 정부의 부동산세제 정책의 분석 45 제3절 다주택자 중과제도의 요약 46 1. 현행 다주택자 중과제도 46 2. 2021년 시행 다주택자 중과제도 47 3. 다주택자 중과규정 적용 시 유의사항 48 제4장 다주택자 중과제도에 관한 정당성 및 필요성 검토 50 제1절 다주택자 중과제도의 헌법 위반 여부 50 1. 헌법재판소 2009헌바67, 2010.10.28. 판결 50 2. 해당 판결의 다주택자 중과제도에 대한 위법성 여부 판단 52 제2절 현행 다주택자 중과제도의