연구 요약
연구 요지 (AI)
독립성을 상실한 구분건물의 경매와 채권 회수 방안을 분석했다.
초록
국 문 요 지 구분건물 경매에 대한 학설과 판례가 일관되지 않고 인정과 불허의 사례가 혼재되어 있어 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매사건에서도 혼란이 계속되고 있다. 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매절차를 허용하지 않은 판례가 존재하고 있어, 구분건물을 담보물건으로 설정하여 대출을 해준 채권자들의 피해가 상당하다. 따라서, 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매불허로 인해 부당한 금전적 손실을 입게 된 채권자의 피해를 최소화할 수 있는 방안을 제안하는 연구가 필요하다. 본 연구는 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매가 허용되지 않거나 경매절차를 통해 낙찰이 되었으나 소유권 취득이 불가하여 재산권을 제대로 행사할 수 없게 된 채권자의 채권회수를 위해 채무자회생법에 기한 파산제도를 통해 담보물권 실행이 가능하도록 하는 실질적 대안을 제시하였다. 본 연구에서는 대법원 종합법률정보를 키워드 ‘구분건물 경매, 독립성 경매개시결정 등’ 35개를 이용해 총 2,206개 판례(3심 1,299개, 2심 409개, 1심 568개)를 수집하고, 29개 용도별 건축물(단독주택, 공동주택 등)로 구분해서 판례분석을 진행하였다. 분석기간은 1992년부터 2023년까지로 하였고, 1992년부터 2002년까지는 분석기간 초반, 2003년부터 2012년까지는 분석기간 중반, 2013년부터 2023년까지는 분석기간 후반으로 나누었다.
판례분석 결과 연도별로는 분석기간 초반에는 경매불허의 경우가 많았으나 1999년 처음 경매인정의 판례가 확인됐고, 분석기간 후반에는 경매인정의 비율이 많아졌다. 심급별로는 분석기간 초반 이후에 2심 사건의 비율이 증가하고는 있으나 아직까지 3심 사건의 발생비율이 가장 높다. 연도별로 경매가 이루어진 건축물의 용도별·이용현황별로는 분석초기에는 근린생활시설군 건물에 대한 경매사건만 나타났으나, 분석중기부터 주거업무시설군 건물과 미완성건물에 대한 경매사건이 나타났으며, 분석후기인 최근에는 근린생활시설군 건물과 주거업무시설군 건물에 대한 경매가 주로 이루어지고 있다. 용도별 건축물의 종류별로는 제1종 근린생활시설에 대한 경매사건이 꾸준히 증가추세를 보이고, 공동주택과 판매시설에 대한 경매사건도 증가추세를 보이고 있다. 심급별로 경매인정/경매불허 건수에서는 3심 사건과 2심 사건의 경우는 경매불허 비율이 다소 높으나, 1심 사건의 경우는 경매인정 비율이 높다. 건축물 시설군별로는 근린생활시설군과 미완성건물은 3심 사건의 비율이 높고, 주거업무시설군은 2심 사건의 비율이 높다. 용도별 건축물 종류별로는 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설은 3심 사건의 비율이 가장 높고, 공동주택이나 판매시설은 2심 사건의 비율이 가장 높으며, 문화 및 집회시설과 미완성건물도 3심 사건의 비율이 가장 높다.
경매인정/경매불허 건수에서 용도별·이용현황별로는 근린생활시설군이나 주거업무시설군은 경매인정 건수 비율이 높으나, 전체적으로 경매인정 건수와 경매불허 건수의 비율은 유사하다. 용도별 건축물 는 제1종 근린생활시설, 업무시설, 미완성건물은 경매불허의 비율이 높고, 제2종 근린생활시설, 공동주택, 문화 및 집회시설, 판매시설은 경매인정 비율이 높다. 이용현황별로는 특정 이용시설에 대한 일관된 특징은 없으나 경매사건이 빈번한 공실과 의류잡화시설에 대한 경매는 경매불허 비율이 비교적 높았다. 경매인정 사유에서는 ‘독립성 복원 용이’가 전체의 55%를 차지하고, 그 다음은 ‘독립성 복원 완료’가 15%를 차지하였다. 경매불허 사유에서는 ‘독립성 상실’이 63.2%를 차지하였다. 판례내용 분석에서도 구분건물의 독립성 판단에 대한 판례와 독립성을 상실한 구분건물 경매를 인정하는 판례에서는 복원의 용이성과 복원을 전제로 한 일시적 독립성 상실에 대해서는 완전히 독립성을 상실한 것이 아니라는 입장을 보이고 있었다. 독립성을 상실한 구분건물 경매에 대해 독립성의 근거가 명확한 자료가 없다는 것이나 구분건물의 경계나 표지가 없다는 것 등을 이유로, 구분건물에 대한 경매를 불허하는 것을 알 수 있다.
이에 따라 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매가 취소되거나 불허되었을 경우 채권자 입장에서 채권회수를 할 수 있는 방안이 필요하고, 실제 서울회생법원 2015하단100120호와 서울회생법원 2015하단100119하단의 파산선고 결정사례를 토대로, 대출채권 회수를 위한 채권자에 의한 파산신청 제도를 제안하였다. 결론과 시사점은 다음과 같다. 첫째, 구분건물에 대한 경매에 있어 경매불허와 경매인정이 혼재되어 있으나, 최근 경매인정의 판례가 많아졌고 이것은 채권자와 채무자의 재산상 피해를 보호하고자 하는 법원 및 사회적 태도를 보여주는 것인 만큼 구분건물 경매의 경매불허와 경매인정을 나누는 명확한 기준 정립이 필요하다. 둘째, 3심 사건과 2심 사건은 경매불허의 비율이 다소 높으나, 1심 사건은 경매인정 비율이 높아, 경매사건의 경우 재산에 관한 것으로 채권자와 채무자의 다툼이 발생하기 쉬운 만큼 이들의 다툼을 중재할 수 있는 제도가 필요하다. 셋째, 구분건물의 경매를 불허하는 사유는 독립성 상실이 대부분을 차지하고 있어, 구분건물의 독립성 여부를 판단할 수 있는 명확한 기준이 필요하다. 본 연구는 독립성을 상실한 구분건물의 경매취소나 불허로 인해 피해를 입게 될 채권자를 위한 제도개선 방안으로, 채권자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 채권자에 의한 파산신청 제도를 제안하였다.
채권자에 의한 파산신청을 진행할 경우 파산법원은 채권자, 채무자간 형평성을 유지하면서 형식적 경매 또는 임의매각 절차로 매각 대금을 채권자들에게 배분 순위에 따라 차등 배분하게 된다. 이 과정에서 채권자들은 채권 만족을 다 얻지 못할 수 있으나, 일정 정도의 권리구제를 받을 수 있다. 파산제도가 채권자와 채무자의 형평성 원칙에 따라 이익 관계를 조절하는 제도로써 둘 다 만족을 얻지는 못하지만, 채무자의 생계유지를 위한 방안을 보완하고, 채권자에게는 일정 수준까지의 채권 만족을 보장할 수 있는 제도 마련을 위한 추가 연구를 제안한다.
목차
표 차 례 ⅳ 그림차례 ⅴ 국문요지 ⅷ 제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 5 제2절 연구의 범위 및 방법 6 1. 연구의 범위 6 2. 연구의 구성과 방법 8 제2장 이론적 배경 10 제1절 이론적 고찰 10 1. 구분건물의 독립성 10 2. 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매절차 18 제2절 선행연구 고찰 23 1. 독립성을 상실한 구분건물에 대한 연구 23 2. 독립성을 상실한 구분건물의 경매에 대한 연구 27 3. 기존 연구의 한계점 및 본 연구의 차별성 29 제3장 구분건물 관련 판례의 분석 31 제1절 자료의 분석 31 1. 자료 수집 31 2. 자료 분석 방법 31 제2절 판례 분석 결과 37 1. 연도별 분석 37 2. 심급별 분석 47 3. 건축물의 용도별·이용현황별 경매인정/경매불허 건수 분석 50 4. 경매인정/경매불허 사유 분석 54 5. 소결 58 제3절 주요 판례 판결 요지 분석 69 1. 구분건물의 독립성에 대한 판례 69 2. 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매인정 판례 70 3. 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매불허 판례 79 4. 소결 85 제4절 시사점 90 1. 채권자의 주의의무 소홀에 따른 책임 90 2. 독립성을 상실한 구분건물에 대한 개선방안 91 제4장 구분건물 경매절차에서의 문제점과 개선방안 93 제1절 독립성을 상실한 구분건물 경매에서의 문제점 93 제2절 채권 회수 방안 95 1. 채권자 보호의 필요성 95 2. 채권 회수를 위한 개선방안 97 3. 채권자에 의한 파산신청 적용 사례 99 제3절 파산제도
발행 정보
2024. 한양대학교 도시대학원 국내박사 학위논문