재개발사업절차에 내재된 재산권 침해요소에 관한 연구 = A study on right of property infringement factors inherent in redevelopment project procedure

재개발사업 절차에서 발생하는 재산권 침해 요소를 분석했다.

흔히 재개발 재건축이라 불리는 개발 사업들이 전국에서 이어지고 있다. 해당 절차를 규율하는「도시정비법」은 사업시행에 필요할 경우 사업시행자에게 구역 내의 사유재산을 수용하거나 매도를 청구하여 소유권을 취득할 할 수 있도록 한다. 이 과정에서 마찰이 생기고 소유주나 세입자 측에서 보상가격이 적다고 항의하는 상황이 두드러진다. 그 중에서 유독 주민들이 조합을 결성하고 진행하는 사업 유형에서 끊임없이 분쟁이 이어진다. 이로 인해 도시정비사업상의 분쟁 수치가 국내 개발사업상의 분쟁개체의 대부분을 차지한다고 말해도 과언이 아닐 정도다. 도시정비사업의 여러 유형 중에서도 특히 재건축사업에서는 사업진행에 의해 임대차계약의 갱신이 단절되고 더불어 상가 임차인의 권리금도 사장된다. 그렇지만 상가임차인에 대한 보호 장치는 매우 미흡하다. 이런 가운데 보상분쟁의 말미에 강제집행으로 이어지고 그에 의해 소유권이 박탈되는 소유주 또는 임차인들이 퇴거를 거부하고 항쟁하는 일이 잦은데 때에 따라서는 물리적인 충돌도 발생한다. 도시정비사업에는 사업을 처음부터 반대한 사람은 물론이고 당초에는 동의했던 사람들도 사업이 한참 전개된 후 자산가치의 감소를 이유로 사업진행을 반대하는 대열에 합류하는 일이 빈번하기 때문에 중도에 사업이 답보상태에 직면하는 사례가 적지 않다.

이럼에도 정작 사업절차를 규율하는「도시정비법」상에는 사업에 의해 파생되는 문제의 합리적 해결방안이 담겨 있지 않다. 주민들이 알아서 해결해야 할 몫으로 방치하고 있는 것이다. 국가는 낙후된 도시환경을 개선하여 다수의 편익을 증진한다는 점에서 도시정비사업에 공공필요성을 부여하고 있다. 그렇지만 공공필요성 만을 우선한 채 사유재산권 보장가치와의 형량을 소홀히 하면서 이면의 희생을 강조하는 점은 결코 바람직하지 않다. 그간에 현장에서 드러난 수많은 부작용들이 이와 같은 점을 말해주는 것이다. 그러므로 지금의 도시정비사업절차를 헌법의 사유재산권 보장원리에 부합하도록 수정할 필요가 있다.

Ⅰ. 서 론 1. 연구의 필요성과 목적 1 2. 연구의 방법과 범위 2 Ⅱ. 사유재산권과 공용수용 1 사유재산권 3 가. 사유재산권 관념의 변용 3 나. 헌법의 사유재산권 보장원리의 경과 5 다. 재산권의 내재적 한계 6 라. 주거권 7 2. 공용수용권 8 가. 공용수용권의 의의 8 나. 공공필요의 의미 9 다. 수용과 이익의 형량 10 라. 경제헌법과 사유재산권의 관계 11 3. 수용을 지향하는 국내법 구분 12 가. 토지보상법 12 나. 사업시행자의 소유권취득 방법 15 다. 손실보상가격 산정방법 16 4. 개발사업의 수월성을 부여하는 국내법제 20 가. 주택건설 부지조성 활성 분야 20 나. 주거환경정비사업 활성 분야 21 Ⅲ. 도시 및 주거환경정비사업 절차와 문제점 1. 도시 및 주거환경정비법의 도입배경 22 가. 입법 배경 22 나. 입법 목적 23 2. 도시정비사업의 유형과 각 시행자 구분 24 가. 주거환경개선사업 24 나. 주택재개발사업 24 다. 주택재건축사업 25 라. 도시환경정비사업 25 마. 주거환경관리사업 25 바. 가로주택정비사업 26 3. 도시정비 사업절차 일반 26 가. 도시･주거환경정비기본계획의 수립 26 나. 정비계획과 정비구역지정 27 다. 추진위원회 구성 27 라. 조합의 설립 28 마. 조합 정관 32 바. 조합원 총회 33 사. 시공자 선정 35 아. 사업시행계획 36 자. 관리처분계획 37 차. 준공인가 및 이전고시에 따른 권리의 확정 45 카. 정비사업전문관리업제도 47 4. 사유재산권 침해 요소 47 가. 무분별한 사업추진 47 나. 동의서 징구과정의 불건전성 51