주거상업지역에 걸치는 공동주택의 높이 규제 개선방안 : 상업지역 비율이 과반을 넘는 경우의 일조확보를 중심으로

주거·상업지역에 걸친 공동주택의 높이 규제를 개선하는 방안을 연구했다.

The objective of this study is to analyze cases of sunlight infringement or privacy violation in high attitude apartment buildings of insufficient space therein which was excluded by current regulations, and to suggest recommendations for improvement. All structures in residential area are subject to height restriction to secure sunlight, and are able to maintain safe environment and privacy. On the other hand, commercial area is pursuing high density development to provide easiness of business and is not restricted from the height regulation. Therefore each residential and commercial area is under proper control of regulations in accordance with the purpose of the sections.

However when locating across residential and commercial area, and when proportion in commercial is over than half, such plots of land is free from the height restriction. Because of this rule, high-rise apartment could be built with very narrow space from surrounding plots. This cases of apartments cause conflict among habitants on account of taller stance against neighboring buildings and violation of sunlight and prospect rights. This study targeted 30 or taller floor apartments which are built in plots across residential and commercial area, and are exempted from height regulation due to greater space in commercial area.

To fulfill the objective, analysis of current, surrounding status of the sample cases and computer simulation analysis of shading phenomena caused by the sample buildings have been performed, and the reliable recommendation has been deducted through the survey engaged by general citizens and professionals. Followed are the summary of the study result. First, when adjacent buildings in residential area or across to commercial area are of short floors of 1 to 4, the sample case buildings are of 30 or more floors, and represent huge gap of height versus surrounding buildings.

Second, in the analysis of sunlight infringement caused by different height restriction as per the purpose of land plots, when applying height regulation to the apartments of majority in commercial area, shades in surrounding plots reduce by 53~60%, and when applying the height regulation for sunlight only to residential area, 30% of shade has been reduced. Third, survey results disclosed that apartments even in commercial area need sunlight, prospect, and privacy, and structure the height restriction to secure sunlight right needs to be improved.

50% of reply recommended to apply the height restriction to secure sunlight to apartments in commercial area, and 40% recommended to apply the height restriction to secure sunlight of each purpose area. This study is meaningful because it grounded on the real cases for the problem of high rising apartments without sufficient space from surrounding residential plots, and when the recommendations are applied, residential environment will be effectively improved. 주거지역의 모든 건축물은 일조(日照) 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 규제하기 때문에, 주거지역의 건축물과 공동주택은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호가 가능하다. 반면, 상업지역은 상업 및 그 외 업무의 편익 증진을 위한 고밀․개발 지역이므로, 일조(日照) 등의 확보를 위한 높이의 규제가 제외된다.

따라서 주거지역과 상업지역은 각각의 용도지역에 적합한 규제를 적용하여 관리하고 있으나, 주거지역과 상업지역에 걸치는 대지의 경우 상업지역의 비율이 과반을 넘으면, 주거지역의 공동주택에도 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 규제가 제외된다. 이 제도로 인하여 인접대지와 이격 거리가 최소환 된 고층의 공동주택이 건설되는데, 인근 건축물과의 높이 차이나 일조 및 조망에 따른 침해로 주민들 간의 갈등을 유발하고 있다. 이 연구의 목적은 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 규제가 제외되어, 인접대지와의 이격 거리 없이 고층으로 지어진 공동주택이, 인접대지에 미치는 일조나 사생활 침해 등의 문제점을 실제 사례로 분석하여, 개선방안을 제시하는 것이다. 연구는 서울시의 주거지역과 상업지역에 걸치는 대지 중에서, 상업지역의 비율이 과반을 넘어 일조 등의 확보를 위한 높이의 규제가 제외된 30층 이상의 공동주택을 대상으로 하였다. 이를 위해, 사례 대상지 주변의 현황 분석과, 컴퓨터 시뮬레이션을 활용하여 대상지의 건축물이 주변지역에 미치는 음영의 현황을 비교․분석하였고, 개선방안의 적정성에 대한 지표를 전문가집단과 일반인집단에게 설문을 진행하여 도출하였다. 연구 결과를 종합하면 다음과 같다.

첫째, 사례 대상지 주변의 주거지역이나 주거지역과 걸치는 상업지역의 건축물들은 1~4층 정도의 저층 건축물로 형성되는데 비해, 사례 대상지의 건축물은 30층 이상 고층의 공동주택으로 주변 지역의 건축물과 높이 차이를 보이고 있다. 둘째, 용도지역의 비율에 따라 다르게 적용되는 높이 기준이, 인접대지에 미치는 일조의 침해를 분석하였다. 상업지역의 비율이 과반을 넘어 인접대지와 이격거리가 최소화 된 공동주택에, 일조 등의 확보를 위한 높이의 규제를 적용하면, 인접대지에 미치는 음영의 면적이 현행보다 약 53~60% 감소되고, 상업지역을 제외하고 주거지역에 속한 부분에 일조 등의 확보를 위한 높이의 규제를 적용하면, 인접대지에 미치는 음영의 면적이 약 30% 감소되는 것으로 분석되었다. 셋째, 설문조사의 결과는 상업지역의 공동주택이라도 일조, 조망, 사생활 보호 등이 필요하기에, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 규제의 개선이 필요하다고 분석되었다. 개선방안으로는 상업지역의 공동주택에도 일조 등의 확보를 위한 높이의 규제를 적용하는 방안에 대한 응답자가 약 50%였으며, 각각 용도지역의 일조 등의 확보를 위한 높이의 규제를 적용하는 방안에 대한 응답자가 40%였다.

이 연구는 주거지역에서 인접대지와 이격 거리 없이 고층화된 공동주택의 문제점을 실제 사례를 바탕으로 분석하고, 개선방안을 제시하며, 전문가와 일반인을 상대로 설문조사를 진행하여 개선방안의 적정성에 대한 지표를 제시하므로 의미가 있다. 개선방안을 적용하면 공동주택의 주거환경은 크게 개선될 것이며, 일조나 사생활 침해에 따른 주민들 간의 갈등도 감소될 것이다.