용적이양제를 활용한 건축자산의 보존 및 관리 연구 : 서울시 역사도심 내 건축자산의 실증분석을 중심으로 = Investigating the Conservation and Management of Architectural Assets using the Transfer of Floor Area Ratio - Focused on Empirical Analysis of Architectural Assets in the Seoul Historic Downtown

용적이양제를 통한 서울 역사도심 건축자산의 보존·관리 방안을 분석했다.

본 연구는 건축자산의 보존 및 관리를 위한 방안으로 용적이양제의 활용을 실증적으로 분석한 연구이다. 국내에서는 근현대 건축자산을 보호하기 위해 「문화재보호법」상 등록문화재 제도와 「한옥 등 건축자산 진흥에 관한 법률」상 건축자산 제도를 운용하고 있으며 이를 통해 관계법령의 특례 및 지원을 하고 있다. 하지만 건축자산의 소유주는 건축자산의 보존가치보다 개발로 인한 이익이 큰 경우 근·현대 건축자산을 철거 후 신축할 가능성이 크며 특히 개발압력이 높은 도심지역에 존재하는 건축자산의 경우 멸실 및 훼손의 위험에 직면해 있다. 또한, 건축자산 소유주에게 건축자산의 제도적 등록은 재산권 제한으로 인지되어 제도의 등록을 기피하는 경향이 있다. 제도적으로 등록되지 않은 건축자산은 의도적으로 멸실되더라도 규제할 방법이 없다. 이는 현재 시행되고 있는 건축자산 보존·활용 방식으로는 건축 자산을 보전하는 것에 한계가 있다는 것을 의미한다. 이에 본 연구는 건축자산 보존을 공익과 사익간의 갈등으로 보고 건축자산의 보전가치와 사유재산의 경제적가치를 균형을 맞출 수 있는 방안으로 용적이양제에 주목하여 건축 서울시 사대문 안 상업지역을 대상지로 선정하여 용적이양제의 적용 가능성 실증분석을 진행하였다.

구체적으로, 건축자산의 현황을 파악하기 위해 서울시 건축자산 기초조사와 건축물대장을 통해 건축자산 개발용적을 파악하고, 도시기본계획과 도시관리계획을 분석을 통해 규제용적률을 도출하여 건축자산의 잔여용적을 산출하였다. 그리고 용적이양제 적용 가능성을 분석하기 위해 양도지역을 건축자산 대지로 지정하고, 양수지역을 건축자산으로부터 일정거리(100m) 내의 도시관리계획으로 지정된 상업지역 내 대지로 지정하여 건축자산으로부터 이양된 잔여용적이 양수지역에서 수용가능한지 지가기준산정법을 사용하여 건축자산 단위로 총량검토를 실시하여 다음과 같은 분석결과를 도출하였다. 건축자산별 잔여용적 분석결과, 서울시 사대문 상업지역 내 45개의 건축자산 중 28개의 건축자산은 기준용적률 값보다 실현용적률 값이 작아 잔여용적을 보유하고 있으며 17개의 건축자산은 잔여용적이 없는 상태인 것을 확인하였다. 건축자산별 도시계획지정사항을 살펴보면, 45개의 건축자산은 모두 도시계획구역에 포함되었으며 구체적으로 도시재생활성화 2개소, 도시환경정비구역에 17개소, 지구단위계획구역에 26개소가 위치하며 지구단위계획구역에 위치한 26개의 건축자산 중 5개소의 건축자산은 건축자산 진흥구역으로 지정된 구역에 위치하였다. 용적이양제 적용 가능성 분석결과, 양도지역의 양도면적보다 양수지의 양수면적보다

많아 용적이양제가 활성화 될 수 있는 기본조건을 충족하였으며 건축자산 보존을 위해 용적이양제의 적용이 가능하다고 판단된다. 이를 바탕으로 건축자산 보존을 위한 다음과 같은 시사점을 도출하였다. 첫째, 건축자산의 개발밀도의 손실을 인정하고 보전가치와 개발가치를 합리적으로 산정하여 건축자산 보존을 위한 실효성 있는 지원방안을 모색해야한다. 현재 규제에 대한 지원방안으로 보조금과 법적 규제완화 등 혜택을 제공하고 있으나 이는 개발이익과 비교하면 미미한 수준으로 개발이익과 미개발손실을 부동산 시장관점에서 상세한 분석을 통해 현재 지원방안의 실효성에 대해 검토해야한다. 둘째, 건축자산목록과 건축물 대장과의 연계를 통해 건축자산의 정확한 현황파악과 건축자산의 지속적인 모니터링을 실시해야한다. 건축자산법 및 시도조례에 근거한 건축자산 진흥 시행계획에서 건축자산 기초조사를 실시하였으나 건축물대장과 연계까 시행되지 않아 건축자산의 정확한 정보를 파악할 수 없다. 특히 건축자산의 멸실 및 훼손이 지속적으로 발생하고 있는 점을 고려하면 건축물대장과의 연계가 필요하다. 셋째. 건축자산 기초조사를 바탕으로 가치에 상응하는 속성을 도출하고 이를 중심으로 건축자산을 관리해야한다. 건축자산 보존방식은 원형보존뿐만이 아니라 파사드 보존, 엘리먼트 보존 등 다양한 보존방식이 존재하나 현재 가치를 전달하는 세부속성에 대한 연구는 미진하다.

다양한 건축자산 보존방식을 검토하기 위해서는 가치에 상응하는 속성을 도출하고 이를 중심으로 건축자산을 관리해야한다. 넷째, 용적이양제를 통해 확보된 거래대금의 일부를 건축자산법 제36조에서 규정하고 있는 건축자산 특별회계의 재원으로 확보하여 건축자산 보존을 위한 비용으로 사용할 수 있도록 명시하여야한다. 잔여용적의 보유량이 작은 건축자산의 경우 용적거래를 통해 보존관리를 위한 재원의 확보가 어려울 것으로 판단된다. 이러한 경우를 방지하고 지속적인 건축자산의 보존관리를 위해 용적이양시 거래비용의 일부를 건축자산 특별회계 재원으로 확보해야한다. 다섯째, 건축자산 진흥구역 내 건축자산을 중심으로 용적이양제를 시행하여 부작용을 최소화해야하며, 현행 용적 인센티브체계와 연계가 필요하다. 용적이양제는 도시계획구역에서만 시행할 수 있으므로 현재 지구단위계획과 연계된 건축자산진흥구역 내 건축자산을 대상으로 먼저 용적이양제를 실시해야하며, 현재 용도상향을 위한 공공시설의 기부채납 대신 용적이양을 검토하는 등의 현행 용적 인센티브 체계와 연계가 필요하다. 본 연구는 근현대 건축자산 보존을 위해 현재 시행되고 있는 등록문화재 제도와 건축자산 보존제도의 적합성을 되묻고, 제도의 보완을 위해 용적이양제의 적용 가능성을 검토하여 이를 실증적으로 분석했다는 것에 그 의의가 있다.

제 1 장 서론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 제 2 절 연구의 흐름 4 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 6 제 1 절 근현대 문화유산의 특징 6 1. 근현대 문화유산의 정의 6 2. 근현대 문화유산의 가치 6 제 2 절 근현대 문화유산 관리제도의 한계 9 1. 문화재보호법상 등록문화재 제도의 한계 9 2. 한옥 등 건축자산 진흥에 관한 법률제도의 한계 11 제 3 절 용적이양제의 정의 및 쟁점 16 1. 용적이양제 정의 16 2. 용적거래방식 16 3. 용적이양제 법리적 쟁점 18 4. 국내외 유사 제도 19 제 4 절 연구의 차별성 23 제 3 장 분석의 틀 설정 및 대상지 소개 25 제 1 절 분석의 방법 25 제 2 절 대상지 소개 29 제 4 장 용적이양제 적용 가능성 실증분석 32 제 1 절 건축자산 현황 32 1. 도시계획지정사항 32 2. 건축자산 잔여 용적 34 3. 건축자산의 가치 34 제 2 절 양도지역 및 양수지역 용적 산정 40 1. 양도지역 양도가능 용적 산정 40 2. 양수지역 양수가능 용적 산정 42 제 3 절 용적이양제 적용 가능성 검토 45 제 5 장 건축자산 보존관리 방향 고찰 47 제 1 절 건축자산 현황자료 구축 및 연계 47 제 2 절 용적이양제 적용 및 시행 52 제 6 장 요약 및 결론 53 참고문헌 56 부록 59 ABSTRACT 68